הכוונות הטובות שקוברות את ההתחדשות העירונית
בצעד משמעותי להאצת שוק הדיור, הכריז לאחרונה יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ומ"מ ראש הרשות להתחדשות עירונית, על 25 מתחמי פינוי בינוי חדשים. במסגרתם, 4,450 דירות ישנות ייהרסו ו-14,897 דירות חדשות יוקמו.
הכרזות אלו הן האוויר לנשימה של ההתחדשות העירונית בישראל, הדרך המרכזית להתמודד בו-זמנית עם מצוקת הדיור, התשתיות המתפוררות והיעדר המיגון הקריטי בדירות הישנות. אלא שבעוד יד אחת חותמת על הכרזות מבורכות, נדמה שהמדינה מנהלת מלחמה נגד עצמה ומציבה מכשולים חדשים. פרויקטים נתקעים בממוצע 7 עד 12 שנים, וכל עיכוב נוסף הוא נצח עבור הדיירים.
אל תוך הכאוס הזה בדיוק נזרק "חוק הגדלת הממ"דים". על הנייר, מדובר בבשורה: הגדלת המרחב המוגן מ-9 מ"ר כפי שהיה נהוג, לעד 15 מ"ר (עם 3 מ"ר לחדר עצמו ו-3 מ"ר אופציונליים לשירותים ומקלחת). מהלך שנועד גם לשפר את איכות החיים והביטחון, וגם לתגמל יזמים בתוספת זכויות בנייה משמעותית הפטורה מהיטל השבחה.
אך במציאות, לאחר הרבעון הראשון לפעולתו, החוק הזה הוא רק מקור חדש של עיכובים, סכסוכים ושיתוק, כפי שמסתבר כיום.
המחוקק, בכוונתו הטובה, שכח לחלוטין את הדינמיקה בשטח ויצר ניגודי אינטרסים. החוק פתח מחדש דיונים בפרויקטים שכבר היו רגע לפני היתר, או אפילו אחריו. הוא תקע טריז בין דיירים שגרים במקום ורוצים רק לסיים את הסאגה, לבין משקיעים שמבחינתם אין בעיה לחכות עוד. המחיר הכלכלי של העיכוב הזה הוא הרווח שעל הפרק: תוספת שווי של 90 עד 180 אלף שקל לדירה בערי המעגל השני, שיכולה להגיע עד 300 אלף שקל בתל אביב, ותוספת הכנסות של קרוב ל-100 מיליון שקל ליזם בפרויקט גדול. התוצאה היא מאות פרויקטים שנתקעים כעת בעיכוב מוערך של לפחות שנה-שנתיים.
האבסורד הוא שהמדינה כולה מתעכבת על בניית ממ"דים חיצוניים, בזמן שפתרונות מיגון מהירים וזמינים לחלוטין נדחקים הצידה. במקום פרויקט בנייה מורכב, ניתן לבצע מיגון פנימי לחדר קיים. מדובר בפתרון הנדסי מקומי במסגרתו מצפים את קירות החדר שמחליטים למגן בפאנל מיגון מחומרים מרוכבים כחלק ממערכת שעברה את אישור פיקוד העורף, החדר הופך למרחב מוגן תוך ימים ספורים וזאת ללא צורך בהיתרים מורכבים.
חוק הממ"דים הוא תסמין של מחלה עמוקה יותר: חוסר היכולת המשווע של המדינה לייצר ודאות. במקום להסיר חסמים בירוקרטיים, הכנסת הוסיפה במו ידיה חסם חדש ומורכב. היא העניקה מתנה לדיירים וליזמים, אך דרשה מהם לפתוח מחדש הסכמים חתומים ולחזור לוועדות התכנון הפעולה, שמעכבת את הפרויקטים האלה מלכתחילה.
זוהי דוגמה כואבת לאופן שבו רגולציה שנעשית ללא מחשבה על המציאות בשטח, הופכת מאמצעי להשגת מטרה למטרה בפני עצמה. ההתחדשות העירונית זקוקה לוודאות וליציבות כמו אוויר לנשימה. החוק החדש, למרות כוונותיו הביטחוניות הראויות, סיפק לה בדיוק את ההפך: עוד כאוס, עוד עיכובים, ועוד מסמר בארון הקבורה של התקווה לדיור בר השגה ומוגן בישראל.
רן נאור הוא מנכל אורטק מערכות מיגון
