שותף חדש בהתחדשות עירונית? מבנה העסקה יכול לחסוך הרבה כסף
מצבו המאתגר של שוק הנדל"ן בעת הזו מוביל יותר ויותר יזמים לחפש שותף או רוכש לפרויקטים של התחדשות עירונית כבר בשלבים מוקדמים. בעסקאות אלה, מעבר להיבטים העסקיים והמסחריים, למתווה העסקה עשויות להיות השלכות משפטיות ומיסוייות משמעותיות. במקרים מסוימים, האופן שבו יצורף המשקיע עשוי להשפיע לא רק על גובה המס, אלא על כדאיות העסקה ועל יכולתו של הפרויקט להמשיך ולהתקדם.פרויקט התחדשות עירונית מקודם בדרך כלל באמצעות חברת פרויקט ייעודית המתקשרת עם בעלי הדירות. כאשר יזם מבקש לצאת מהפרויקט, לא אחת פשוט יותר למכור את מניות חברת הפרויקט מאשר להעביר לרוכש את מכלול ההסכמים והזכויות בפרויקט. החברה עצמה נותרת על כנה, ורק זהות בעלי מניותיה משתנה.
ואולם, גם למהלך כזה יש מגבלות. הסכמי התחדשות עירונית כוללים לא פעם הוראות המתייחסות לשינוי שליטה ביזם - החל בחובת מתן הודעה לבעלי הדירות, דרך דרישה לקבלת הסכמתם, ועד להקניית זכות לביטול ההתקשרות. לכן, גם אם הפרויקט "נותר" באותה חברה, אין בכך כדי לייתר בחינה קפדנית של הסכמי בעלי הדירות. מבחינתם, שינוי בעלי השליטה בחברת הפרויקט עשוי להיות שינוי מהותי בזהות הגורם שעמו התקשרו ושעליו הם מסתמכים לצורך ביצוע הפרויקט.
לכך מצטרף גם היבט מס מהותי , שבשנים האחרונות השתנה באופן משמעותי. בעבר מצבו של היזם היה נוח יותר. בפסק הדין בעניין אייוגה משנת 2019, נקבע כי כל עוד לא הגיע "יום המכירה" הנדחה ולא התקיימו התנאים המתלים, אין לראות בזכויות הנובעות מחתימות הדיירים "זכויות במקרקעין". בהתאם, נקבע כי החברה שהחזיקה בפרויקט אינה בגדר איגוד מקרקעין, ולכן מכירת מניותיה באותו שלב לא הייתה חייבת במס רכישה.
אלא שבשנת 2023 חוק מיסוי מקרקעין תוקן ונקבע במפורש, כי כבר ממועד חתימת ההסכם עם בעלי הדירות יראו את הזכות כזכות במקרקעין. המשמעות המעשית ברורה: חתימות הדיירים אינן עוד נכס חוזי המצוי מחוץ לעולם מיסוי המקרקעין. ולכן מכירת הזכויות בפרויקט ליזם אחר עשויה להיחשב למכירת זכות במקרקעין; וכאשר הפרויקט מוחזק בידי חברת פרויקט שזהו נכסה העיקרי, מכירת מניות החברה עשויה להיחשב לפעולה באיגוד מקרקעין ולחייב את הרוכש במס רכישה. זה אינו שינוי משפטי טכני בלבד. הוא עשוי להוסיף לעלות הכניסה לפרויקט רכיב מס משמעותי, להשפיע על המחיר שהמשקיע יהיה מוכן לשלם ואף לשנות את כדאיות העסקה.
ואולם, בנקודה זו קובע החוק הבחנה חשובה. החוק מבחין בין רכישת מניות מבעל מניות קיים לבין השקעה בחברה כנגד הקצאת מניות חדשות. אם במקום למכור חלק ממניותיו למשקיע, בעל חברת הפרויקט מצרף משקיע המזרים הון לחברת הפרויקט לצורך המשך קידום הפרויקט - קבע המחוקק הסדר מיוחד. לצורך חישוב מס הרכישה בהקצאה כאמור, יראו את שווי הזכויות בהן מחזיקה החברה כשווי אפס.
התוצאה עשויה להיות דרמטית: כאשר לחברת הפרויקט אין זכויות אחרות במקרקעין, השקעה בדרך של הקצאה כנגד הזרמת הון לתוך החברה עשויה לאפשר הכנסת שותף חדש לפרויקט, מבלי שייווצר בפועל חיוב במס רכישה בגין הפרויקט. מנגד, רכישת מניות מבעל המניות הקיים או רכישה ישירה של זכויותיו בפרויקט, עלולות להיות חייבות במס רכישה.
בתקופה שבה יזמים זקוקים להון ומשקיעים מחפשים הזדמנויות השקעה בפרויקטים שכבר קודמו, ההבחנה הזו עשויה להיות שווה כסף רב. היא עשויה להשפיע לא רק על עלות העסקה מבחינת המשקיע, אלא גם על יכולתו של היזם המקורי לגייס הון לפרויקט, ובנסיבות מסוימות אף תאפשר השבה של הלוואות, לרבות הלוואות בעלים.
לעיתים, השאלה החשובה אינה רק באיזה פרויקט להשקיע - אלא גם מהו המתווה היעיל לביצוע ההשקעה.
עו"ד (רו"ח) דניאל פסרמן, שותף וראש תחום המיסים במשרד גורניצקי ועו"ד יועד כוכבי, שותף במשרד גורניצקי
