הצונאמי השקט בנדל"ן: דומיננטיות ההתחדשות העירונית מחייבת הפחתת מס הרכישה
בשנים האחרונות, ענף הנדל"ן הישראלי נמצא בעיצומה של טרנספורמציה משמעותית, המובלת במידה רבה על ידי התרחבות מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית. מהלך זה, שנועד במקור לשפר את איכות החיים בערים, לחזק מבנים ישנים ולהצעיר את המרקם העירוני, הפך למגמה דומיננטית בשוק הדיור.
נתונים עדכניים מצביעים בבירור על כך שהדומיננטיות הגוברת של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מובילה לצניחה חדה בהכנסות המדינה ממס רכישה, מצב המחייב בחינה מעמיקה ושינוי דחוף במדיניות המס הנוכחית.
על פי הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. המשמעות היא שכל דירה שלישית שנמכרה בשנה החולפת הייתה חלק ממתחם פינוי בינוי או פרויקט תמ"א 38, ובסך הכל מדובר על לא פחות מ-10,406 יחידות דיור חדשות. נתון משמעותי אף יותר עולה מבחינת היקף התכנון העתידי: כ-28% מתוך 204 אלף יחידות הדיור שאושרו סופית במוסדות התכנון נמצאות במסגרת תוכניות פינוי בינוי, המסתכמות ב-57,386 יחידות דיור. בנוסף, כ-40% מכלל היתרי הבנייה שניתנו בשנת 2024 היו לפרויקטים של התחדשות עירונית, ובסך הכל כ-31 אלף יחידות דיור קיבלו היתר בנייה במסגרת זו בשנה החולפת ומכלל העסקאות שדווחו ב-2024, כ-75% בוצעו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א.
לאור העובדה כי עסקאות פינוי בינוי שדווחו ב- 2024 הינן עסקאות שנחתמו בפועל ב- 2022 (לאור העובדה כי דיווח בגינן נעשה רק בהוצאת היתר) הרי שהנתונים על מצב העסקאות בשנת 2024 נמוכים בצורה משמעותית.
המסקנה היא חד משמעית: שוק הנדל"ן המסורתי, הכולל עסקאות רכישה שאינן במסגרת התחדשות עירונית, נמצא במגמת ירידה משמעותית.
ההשלכה הדרמטית ביותר של השינוי המבני בשוק הנדל"ן ניכרת באופן ישיר בהכנסות המדינה ממס רכישה המשקפות את מצב שוק הנדל"ן.
עיון מעמיק בתקציב המדינה בשנים האחרונות ממחיש היטב את עומק המשבר: בשנת 2022, הכנסות המדינה ממס רכישה הגיעו לסך של 14.4 מיליארד שקל. בשנת 2023, נרשמה צניחה משמעותית ל-8.6 מיליארד שקל, ובשנת 2024 ההכנסות קרסו באופן דרמטי לסך של 3.9 מיליארד שקל בלבד. ירידה חדה זו מעידה על שינוי מהותי בהרכב העסקאות בשוק הנדל"ן ועל מיעוט העסקאות שאינו עסקאות של התחדשות העירונית.
המשך המגמה הנוכחית ללא התערבות מדיניות צפוי להוביל להמשך שחיקה בהכנסות המדינה ממס רכישה. דבר זה עלול להכביד על תקציב המדינה, ליצור גירעונות ולחייב קיצוצים בהוצאות או העלאת מסים אחרים כדי לפצות על אובדן ההכנסות. יתרה מכך, שוק נדל"ן שנסמך ברובו על פרויקטים הפטורים ממס עלול ליצור עיוותים בשוק ולפגוע בעסקאות "רגילות" של רכישת דירה ראשונה או דירות יד שנייה, אשר עדיין כרוכות בתשלום מס רכישה.
בנסיבות אלו, המסקנה המתבקשת היא כי יש לפעול באופן נחרץ ובמהירות לשינוי מדיניות מס הרכישה. על מנת לעודד עסקאות בשוק הנדל"ן, להגביר את הפעילות הכלכלית בענף ובסופו של דבר, להגדיל את הכנסות המדינה ממס זה, יש לשקול הפחתה משמעותית של שיעור מס הרכישה. כנקודת השוואה רלוונטית, בשנת 2014, לפני העלאת מס הרכישה ל-8%, סך הגבייה ממס זה עמד על 4.3 מיליארד שקל – נתון גבוה יותר מההכנסות בשנת 2024, למרות ששיעור המס היה נמוך ב-3%.
הפחתת מס הרכישה בחזרה לרמה של 5%, כפי שהיה נהוג בעבר, עשויה להוות תמריץ משמעותי לביצוע עסקאות נדל"ן, להגדיל את מחזור הפעילות בשוק ולשפר את הוודאות והאטרקטיביות של עסקאות שאינן במסגרת התחדשות עירונית. צעד זה יכול להביא בסופו של דבר להגדלת הכנסות המדינה ממס רכישה בטווח הארוך, באמצעות הגברת היקף העסקאות הכולל. זהו צעד נחוץ שיכול לאזן מחדש את שוק הנדל"ן הישראלי ולמנוע המשך הידרדרות בהכנסות המדינה. בנקודה זו יש להזכיר את עקומת לאופר. על פי עקומת לאופר הרי שלא כל העלאת מיסים מביאה להעלאת גביה ויש למצוא את נקודת האיזון בה שיעור המס יחד עם השפעת המס על העסקאות תביא למקסום הגביה ממס רכישה. דומה כי שיעור מס הרכישה כיום (8%) חצה את נקודת שיווי המשקל ויש בו בכדי להקטין את סך הגבייה ממס רכישה כאמור. טענה זו נובעת מהשוואת סך העסקאות בין 2014 (שם היה שיעור המס 5%) לשנת 2024 (בה שיעור המס עומד על 8%). כמובן שישנם גורמים נו ספים המביאים לירידה בסך העסקאות וכפועל יוצא מזה סך הגביה ממס רכישה, אך נראה כי הורדת שיעור מס הרכישה בחזרה ל- 5% תהווה זריקת עידוד לשוק הנדל"ן.
לסיום נדגיש כי חלף הפחתת מס הרכישה המוצע לעיל ולשם הגדלת הגביה יש לשקול ביטולם של פטורים שונים ובעיקרם הפטור הלינארי הניתן לדירות מגורים שנרכשו לפני 2014.
עו"ד מאיר נוסבאום הוא מומחה למיסוי נדל"ן
