דעה
הקרקעות שלא משווקות היום הן הדירות שלא יהיו בעוד שנתיים-שלוש
שוק הנדל"ן הישראלי לא ממציא את עצמו מחדש. הוא נע, מאז ומעולם, במחזוריות קבועה: גאות, האטה, קיפאון - ואז זינוק. ודווקא בתקופת הקיפאון, כשכולם בטוחים שהמחירים "עוד ירדו", נזרעים בשקט זרעי העלייה הבאה. מי שמכיר את הסייקלים יודע - השאלה היא לא אם המחירים יזנקו שוב, אלא כמה חזק - וכמה נצטער שלא ראינו את זה מגיע. והפעם, הנתונים צועקים.
רשות מקרקעי ישראל, הגוף שמחזיק את רוב קרקעות המדינה ואמור לווסת את ההיצע, פשוט נעלמה מהמגרש. במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות מכרזים עבור 99 מתחמים בלבד - לעומת 268 בתקופה המקבילה אשתקד. ירידה של 63% בתוך שנה אחת. ובמבט רחב יותר: מ-743 מתחמים במחצית הראשונה של 2022 ל-99 בלבד היום - צניחה של 87% בתוך ארבע שנים.
ובמספרים של דירות? במחצית הראשונה של 2025 שווקה קרקע לכ-15,500 יחידות דיור. במחצית הראשונה של 2026 - כ-7,700 בלבד. ולא רק שיוצאים פחות מכרזים - גם מהמעט שיוצא, כמעט מחצית נכשל: 44 מתוך 99 המכרזים במחצית הראשונה של השנה הסתיימו ללא זוכה כלל, שיעור כישלון של 44% - לעומת פחות מאחוז בודד ב-2022. כשל כפול: המדינה בקושי משווקת, והיזמים בקושי ניגשים.
וגם כשרמ"י "משווקת" - כדאי לקרוא את האותיות הקטנות. באוגוסט אשתקד הכריזה הרשות בקול תרועה על "שיווק חסר תקדים" של 25 אלף יחידות דיור. בדיקה פשוטה גילתה שהמכרזים פורסמו ללא חוברות מכרז - בלי גודל מתחמים, בלי תנאי בנייה, בלי הוצאות פיתוח. מכרז בלי חוברת הוא לא מכרז אלא הודעה לעיתונות. ויש מכרזים, כמו זה של 2,829 יחידות הדיור בשכונת האגמים באשקלון, שנדחו 17 פעמים מאז 2021 - בלי שראו חוברת מעולם.
אשליית ה-86 אלף
"אבל יש לקבלנים 86 אלף דירות לא מכורות" - זו הטענה שנזרקת לאוויר בכל דיון. אז בואו נפרק אותה. מתוך המלאי המדובר, רק כ-14 אלף דירות הן דירות גמורות בפועל - כשישית בלבד. כל השאר הן דירות "על הנייר": בהיתרים, בשלבי בנייה מוקדמים, או כאלה שבנייתן כלל לא החלה. וכשזמן הבנייה הממוצע בישראל עומד על 38 חודשים לדירה, גם דירה ש"קיימת במלאי" רחוקה שנים מהמפתח. המלאי האמיתי, הזמין, קטן בהרבה ממה שנדמה - והוא 'נאכל' מהר.
בצד של היזמים, השוק קפא: יזמים שמחזיקים קרקעות דוחים פתיחת פרויקטים בגלל הריבית ועלויות המימון, החזקים קונים קרקעות מהחלשים ויושבים על הגדר, והמדינה (שמבינה את הבעיה) כבר אישרה מס רכוש של עד 1.5% על קרקעות פנויות רק כדי לנסות להזיז אותם. כשגם המדינה לא משווקת וגם היזמים לא פותחים - הצנרת מתרוקנת משני הקצוות.
האמנם יש שיא של 30 שנה בהתחלות בנייה?
יגידו המבקרים: ב-2025 נרשם שיא של שלושה עשורים בהתחלות בנייה, כ-80 אלף דירות. נכון. אבל צריך להבין דבר אחד פשוט: ההתחלות של היום הן הפירות של הקרקעות ששווקו ב-2021-2022, שנות השיא של רמ"י. הצינור עדיין פולט את מה שנכנס אליו לפני שלוש-ארבע שנים. אלא שהכניסה לצינור יבשה לגמרי. ולראיה, ברבעון הראשון של 2026 צנחו התחלות הבנייה ב-15%. זו רק ההתחלה. הקרקעות שלא משווקות היום הן הדירות שלא יהיו בעוד שנתיים-שלוש.
בצד השני של המשוואה, הביקוש לא נעלם - הוא רק כבוש. שנתיים וחצי של מלחמה, מאות אלפי מגויסים, ריבית גבוהה - כל אלה דחו החלטות רכישה, לא ביטלו אותן. ומפברואר השנה נתוני המגמה כבר מראים את השינוי: המכירות חזרו לעלות. עכשיו דמיינו מה קורה כשהביקוש הכבוש הזה - זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים שחזרו - פוגש שוק שבו ההיצע החדש פשוט לא קיים.
מי שאמור לווסת את זה הוא אותו גוף שסגר את הברז רוב השנה ובדצמבר 2025, סגר בחודש אחד מכרזים ל-30 אלף דירות ב-10 מיליארד שקל, רק כדי לעמוד ביעדים שנתיים. ככה לא מנהלים משק קרקעות. ככה מייצרים את המשבר הבא.
התקופה המאתגרת הזו תעבור - כמו שעברו כל התקופות שקדמו לה. אבל הפעם, כשהגלגל יסתובב, הוא יפגוש שוק שבו המדינה לא זרעה כלום במשך שנתיים. מי שמחכה היום "שהמחירים ירדו עוד קצת" עלול לגלות, בעוד שנתיים-שלוש, שהוא החמיץ את חלון ההזדמנויות של העשור - ושהתקופה שעליה כולם התלוננו הייתה בדיוק הרגע שבו היה צריך לפעול.
שייקה נפחא הוא הבעלים והמנכ"ל של חברת סלעית, העוסקת ביזמות בנייה
