אבי סולימן, יו"ר מועצת המנהלים של משהב: "היעדר המיגון בבניינים הוותיקים הוא פצצה מתקתקת. הממ"ד הפך לכיפת הברזל האזרחית"
אבי סולימן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת משהב הבונה כבר 90 שנה, קורא לתוכנית חירום לאומית: מסלול ירוק להתחדשות עירונית, שחרור קרקעות והוזלת משכנתאות "לפני שיהיה מאוחר מדי"
קצת קשה לעכל שעל אף האיומים הביטחוניים והבטיחותיים הקיימים על מדינת ישראל, שחלקם החלו להתממש במרוצת שלש השנים האחרונות וכללו ירי טילים בלתי פוסק, עדיין יש בישראל מעל ל- 1.5 מיליון דירות ללא ממ"ד. הנתון הזה שמופיע בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, צריך להסעיר את מקבלי ההחלטות בישראל מאחר וברור לכל בר דעת שיש צורך לצמצם את היקף התופעה בהקדם האפשרי, לכן, על מדינת ישראל לייצר תכנית רב שכבתית, "היעדר מיגון לדירות מגורים בישראל זו פצצה מתקתקת", אומר אבי סולימן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת משהב, "אסור להתייחס לנושא זה כבעיה נדל"נית, זאת שאלה של חיים ומוות, פשוטו כמשמעו, ואנחנו צריכים לדבר על זה ישירות".
סולימן שמוביל את מועצת המנהלים חברת הנדל"ן הוותיקה והידועה משהב, חברה שנוסדה לפני תשעה עשורים על ידי הפועל המזרחי ומביאה עמה עשרות רבות של שנות ניסיון, מסביר עד כמה חיוני לשוק שדירות יהיו מוגנות, גם ברמת הצלת חיי אדם, וגם ברמה שמאפשרת לשוק לעבוד גם בזמן חירום, "כשיש לך מיגון אתה מגדיל את רמת הבטיחות שלך ושל משפחתך באופן משמעותי. יש לזה גם תועלת קריטית למשק שיכול לתפקד בצורה טובה יותר בזמן מלחמה. בזמן המלחמה יכולתי לתפקד באופן מלא ולשמור על עצמי כי פשוט עברתי מחדר העבודה ישירות לתוך הממ"ד. בלילה קמתי מהאזעקות ועברתי מחדר השינה לממ"ד שנמצא ליד. עכשיו תחשוב על מי שצריך לרדת עם הילדים ועם תינוקות בחושך ולרוץ כמה פעמים למקלט ציבורי שרחוק מהבית. תחשוב על המבוגרים שלא יכולים לעשות את זה. לקדם מיגון בישראל זה צו השעה והכי נכון לעשות את זה באמצעות קידום פרויקטים של התחדשות עירונית שיש בהם כל כך הרבה תועלות לטווח הארוך".
"המדינה חייבת לייצר מסלול ירוק לפינוי בינוי"
מאז 1980 בניינים חדשים חייבים לעמוד בתקן עמידות לרעידות אדמה, ומאז 1992 מחויבת כל דירה חדשה בממ"ד. המשמעות: כ-25% מהדירות בישראל, כלומר אלו שנבנו לפני 1980, לא עומדות בתקן מיגון מודרני. "אם היו בונים פעם עם הרגולציה של היום", אומר סולימן בחיוך מר, "המדינה לא הייתה נבנית". אבל הבעיה היא לא הרגולציה הישנה, הבעיה היא שהתחדשות הבניינים הוותיקים נתקעת, שוב ושוב, בבירוקרטיה, בעלויות ובהיעדר תמריץ שירתום את הצדדים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית: הדייר, היזם והרשות, "הממ"ד הפך להיות כיפת הברזל האזרחית והמשפחתית", הוא אומר. "המדינה חייבת להבין שאם היא לא תיצור מסלול ירוק לפינוי-בינוי, היא שומרת מיליון וחצי משפחות בחשיפה מלאה לאיומים הביטחוניים, וגם לרעידת האדמה שההיסטוריה הוכיחה שזה רק עניין של זמן עד שתגיע רעידת האדמה החזקה הבאה". הרעידה, לדבריו, היא לא תרחיש תיאורטי. "השבר הסורי-אפריקאי עובר בחלקי מדינת ישראל. זה עניין של זמן. אם חס וחלילה תהיה רעידת אדמה גדולה, יש מאות אלפי דירות שיכולות לקרוס בשניות. ככל שהמבנה מחוזק יותר - הוא יציב יותר. אנחנו לא יכולים לחכות".
סולימן מצביע על שלושה מנופים שדורשים פעולה מיידית. הראשון הוא מסלול ירוק להתחדשות עירונית. "הרשויות המקומיות מעמיסות על היזמים מטלות עירוניות. הן דורשות שהיזם יבנה בית ספר, גן, מוזיאון, ואת העלויות הללו היזמים מגלגלים בסוף על הדייר. בהתחדשות עירונית אין עלויות קרקע, אבל יש תשתיות, אגרות ודרישות שמייקרות את הבנייה עוד לפני שיצאנו לדרך". הפתרון שהוא מציע הוא ביטול או צמצום משמעותי של היטלים ואגרות, ומתן מכפילים גבוהים יותר לבניינים בפריפריה. כלומר, במקום שכל דירה מפונה תניב 2-3 דירות חדשות, היא תניב 4 ומעלה כדי שליזם יהיה כדאי להיכנס לפרויקטים גם באזורים עם ביקוש נמוך.
החסם השני הוא קרקעות. "קרקעות שמוחזקות על ידי המדינה נמכרות במחיר גבוה מאוד ומייקרות את עלות הבנייה. הליכי אישור ורישוי לוקחים שנים. אנחנו רואים ירידה בהתחלות בנייה, ואם לא נפעל עכשיו, הדירות הפנויות של היום ימכרו תוך זמן לא ארוך והיעדר התחלות הבניה יגרום למחסור חריף בדירות, והנה שוב נחזה בגל של עליית מחירים".
החסם השלישי לדבריו הוא המימון הבנקאי, מצד הרוכשים ומצד היזמים גם יחד, "הבנקים מרוויחים עשרות מיליארדים. חשוב שהם ירוויחו, אבל הם יכולים להרוויח גם קצת פחות. אין בעיה לשים חסמים על קניית דירות להשקעה, אבל משכנתאות לדירה ראשונה צריכות להיות זולות יותר, משפחה שרוצה לעבור לדירה עם ממ"ד צריכה לקבל הקלות שיתמרצו אותה לבצע את המעבר הזה שיגן עליה".
בינתיים, כיום ישנן למעלה מ-90,000 דירות בנויות שמחכות לרוכשים, ולצד ההאטה במכירות, גם התחלות הבניה נעצרות, על כל המשתמע מכך לגבי מחירי הדירה העתידיים. הרוכשים, מסביר סולימן, לא נעלמו, הם פשוט נאלמו, "הם רוצים לקנות. הם מחכים להורדת ריבית. שר האוצר מתחנן לבנק ישראל להפחית את הריבית כי הוא רואה שהשוק חנוק ונעצר. ברגע שיורידו את הריבית יהיה ביקוש גדול, אבל אני כיזם לא יכול לבנות כשאין מספיק מכירות. אנחנו לא חברה שממנפת את עצמה ללא אחריות ומשלמת ריביות גבוהות במצבים בהם השוק עוצר, אם אנחנו לא מוכרים הרבה אנחנו גם בונים פחות כדי לשמור על האיזון הבריא שמוביל את החברה מזה שנים. ראינו כבר משברים, הניסיון שלנו עוזר לנו לעבור אותם בצורה נכונה וטובה, אבל במצב הנוכחי כולם בונים פחות דירות".
סולימן מודאג מהמצב בשוק, לא בגלל שהוא חושש לחברות הגדולות והוותיקות המתאפיינות בהתנהלות כלכלית אחראית, ובמצב פיננסי יציב. הוא דואג רבות לחברות רבות במשק שלא נהנות מהגב הכלכלי היציב ואשר יכולות לקרוס, דבר שיוביל לפגיעה ממשית ביכולת של המשק לספק את הדירות ואת הביקוש הכלוא. המצב הזה, לדבריו, מאיים על יציבות ענף הבנייה כולו. "אף קבלן לא יכול להחזיק מעמד אם יש לו הרבה דירות שלא נמכרות. אז מה הוא עושה? מתחיל לעשות מבצעים, מוריד מחירים, מוכר בהפסד. אנחנו במשהב, ברוך השם, בונים כבר למעלה מ-90 שנה, מכרנו המון דירות, ממונפים בשמרנות. האיתנות הפיננסית שלנו מאפשרת לנו להמשיך לבנות קהילות גם כשהשוק חלש. אבל יש הרבה חברות שאין להן את היציבות ואת הניסיון שיש לנו, ואנחנו נמצאים לא רחוק ממצב שבו חברות קטנות וממונפות יקרסו".
המלחמה שינתה גם את הקריטריונים של הדיירים לרכישת דירה
מעבר לשאלת המיגון, סולימן צופה שהמלחמה הארוכה תשנה לעומק את שיקולי הרכישה של הישראלים. "אני צופה מגמה בולטת הכוללת העדפה גורפת של דירות עם ממ"ד על פני כל דיור אחר. בין אם דירה יד ראשונה או יד שנייה. הממ"ד יהפוך לקריטריון מוביל, לא פחות ממיקום ומחיר. אנחנו כבר מרגישים את זה במשרדי המכירות".
לצד זה, הוא מצביע על נושא שפחות מדובר אך הולך ותופס מקום בקרב רוכשי הדירות והינו חשיבות ההיבט הקהילתי באזורים שעוברים התחדשות עירונית, "המלחמה הארוכה הראתה לאנשים כי הקהילה שבה הם חיים חשובה מאוד. התמיכה ההדדית, שותפות הגורל - אנשים מתחילים לבחון מי האוכלוסייה בשכונת מגוריהם. מבחינת משהב, זה לא חדש. אנחנו לא בונים רק דירות ובניינים, אנחנו בונים שכונות וקהילות. זה ה-DNA שלנו". לדבריו, בהתחדשות עירונית הדיירים לא רק בוחרים דירה, הם בוחרים יזם שאליו הם מפקידים את גורלם, "אחד הקריטריונים המרכזיים שעומד מול עיניהם הוא מי הוא היזם שאני נותן לו את הקרקע שלי, ושהדייר בעצם אומר לו 'אני סומך עליך שעוד X שנים אקבל את הדירה החדשה פלוס ממ"ד', זה השיקול המרכזי וזה היתרון שלנו כחברה שבונה כבר 90 שנה ושאפשר לסמוך עליה. אבל גם אנחנו לא נוכל להמשיך לבנות לנצח בשוק שלא מתנהל".
סולימן לא מסתיר את תסכולו מקצב השינוי. "אני נמצא בכנסים של נדל"ן. אנשים מדברים, יש פאנלים שבהם כולם מתארים את האתגרים ומציעים פתרונות, אבל כשכל אחד הולך לביתו כלום לא מתקדם. הנושא הזה כואב ודחוף וצריך לתת עליו את הדעת. אנחנו מוכנים להיכנס מתחת לאלונקה ואנחנו גם עושים את זה, מה שכן, גם הבנקים והרשויות צריכים להצטרף כדי שנוכל לתת מענה לבעיית הדיור שמתעצמת כאן ככל שהזמן עובר". הוא חוזר ומפרט מה יכלול אותו מסלול ירוק שאותו היה מציע להקים, אם היה שר שכל כולו ממוקד בתכנית אסטרטגית של קידום התחדשות עירונית בישראל, "הייתי מקים מסלול ירוק שכולל את המדינה, הרשויות והבנקים יחד. המנהל מוזיל קרקעות, הרשויות לוקחות על עצמן את התשתיות, והבנקים מוזילים משכנתאות. לא רפורמה מפוצלת, רפורמה אחת, משולבת, שמורידה את מחירי הדירות ומגינה על אזרחי ישראל".
ראיון עם אבי סולימן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת משהב
d&b – לדעת להחליט
