המדינה שמה סוף לפגיעה בהורשת זכויות דיירים קשישים בהתחדשות עירונית
עד היום, מות דייר קשיש בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית היה לעיתים "מתנה" ליזם, שחסך את ההטבות המיוחדות. חוות דעת דרמטית של משרד המשפטים משנה את הכללים
ההתחדשות העירונית בישראל היא ריצת מרתון, לא ספרינט. מרגע החתימה ועד קבלת המפתח חולפות לעיתים קרובות עשר שנים ויותר. בטווח הזמן הזה, המציאות הביולוגית עושה את שלה, ולמרבה הצער, דיירים קשישים רבים שחתמו על ההסכם בתחילת הדרך, לא זוכים לראות את הדירה החדשה.
עד לאחרונה, המצב הטראגי הזה יצר בחלק מהמקרים לקונה משפטית, שניצלו אותה יזמים בשיטת "מצליח". החוק מעניק לקשישים (מעל גיל 70) הטבות משמעותיות: מימון מעבר לבית אבות, פיצול דירות, או קבלת דירה קטנה יותר בתוספת מזומן. אך מה קורה כשהקשיש נפטר לפני קבלת הדירה? יזמים רבים טענו כי מדובר ב"זכות אישית" שפוקעת עם המוות, ובכך נישלו את היורשים מהטבות בשווי מאות אלפי שקלים.
המהפכה של יוליס: הזכות היא נכס, לא טובה
חוות הדעת החדשה של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, שנחשפה השבוע, שמה סוף לאזור הדמדומים הזה. הקביעה היא חד משמעית ומהדהדת: זכויות הקשיש בהתחדשות עירונית אינן "מתנה" אישית, אלא נכס כלכלי שהוא חלק בלתי נפרד מהעיזבון.
משמעות הדבר דרמטית עבור אלפי בתי אב בישראל. אם סבא או סבתא היו זכאים לדירה בשווי מסוים או לחלופה כספית, הזכות הזו עוברת במלואה לילדיהם, גם אם החוזה לא ציין זאת במפורש. היזם אינו יכול עוד "לחסוך" את ההטבות הללו רק משום שהדייר המקורי הלך לעולמו.
הסרת החסם לקידום הסכמות של דיירים
במבט ראשון, יזמים עשויים לראות בחוות הדעת הזו גזירה כלכלית. אך כמייצג דיירים ויזמים כאחד, אני סבור כי מדובר בבשורה שתשחרר פקקים רבים. החשש הגדול ביותר של דייר קשיש הוא חוסר הוודאות: "למה לי לחתום ולעבור התהליך אם אני לא אהנה ממנו?".
כעת, כשהם יודעים שהחתימה שלהם מבטיחה נכס משודרג ומותאם לירושה של ילדיהם, המוטיבציה שלהם לחתום עולה. הסרת החסם הפסיכולוגי של בני הגיל השלישי היא מפתח לזירוז פרויקטים תקועים.
אל תחכו לבית המשפט
למרות הרוח הגבית מהרגולטור, כדאי לבעלי הדירות ולנציגויות לא להסתמך על ברירת המחדל. חוות הדעת קובעת כי אם החוזה שותק - הזכויות עוברות ליורשים. עדיין האחריות להגנה משפטית של הדיירים מוטלת על עורכי הדין המייצגים והדיירים יחד.
במו"מ מול היזם, יש להתעקש על סעיף מפורש שנקרא סעיף אריכות ימים, המגדיר בדיוק אילו הטבות עוברות ליורשים ובאיזה אופן. האם היורשים יקבלו את הכסף המיועד לבית האבות? האם הם יוכלו לממש את זכות פיצול הדירות?
ההתחדשות העירונית היא כלי חברתי וביטחוני ראשון במעלה. כדי שהיא תעבוד, היא חייבת להיות הוגנת. ההכרה בכך שזכויות הקשיש הן נכס מוריש היא צעד מתבקש של צדק היסטורי וכלכלי. יזמים שיפנימו זאת מהר, יזכו באמון הדיירים ויקדמו פרויקטים. אלו שינסו להילחם בכך, יגלו שהמחוקק ובתי המשפט כבר לא בצד שלהם.
עו"ד אלנתן חיו הוא מומחה למקרקעין והתחדשות עירונית
