מדוע יש עלייה בעסקאות קומבינציה?
תכנון מתקדם של מתחמים מרובי בעלים פרטיים מייצר יותר עסקאות עם יזמים: מדוע התאגדות מוקדמת היא המפתח לקידום מהיר של העסקאות?
נתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חושפים מגמה ברורה בשטח. קיימת עלייה משמעותית של כ-24% בהתחלות בנייה במסגרת עסקאות קומבינציה – מכ-4,311 דירות שהחלו להיבנות במסלול זה בשנת 2024, לכ-5,355 דירות בשנת 2025. מחוז תל אביב מוביל מגמה זו עם 2,907 התחלות בנייה בקומבינציה (לעומת 2,388 בשנה הקודמת), ואחריו מחוז המרכז עם 1,533 יחידות דיור בשנת 2025 (לעומת 1,116 בשנת 2024).
הריבית הגבוהה והאינטרס המשותף של היזמים והבעלים
הזינוק המרשים במספר עסקאות הקומבינציה אינו מקרי. הוא מוסבר בראש ובראשונה בסביבת הריבית הגבוהה, המקשה באופן משמעותי על יזמים לרכוש קרקעות במזומן בשל עלויות המימון הכבדות המוטלות עליהם. בימים אלו, היזמים מחפשים עסקאות בטוחות יותר שאינן עתירות מימון. בעסקת קומבינציה, היזם אינו נדרש לשלם סכומי עתק על הקרקע בתחילת הפרויקט, אלא משלם עליה באמצעות מתן שירותי בנייה לבעלי הקרקע המקוריים.
במקביל לעלויות המימון, הסיבה הנוספת לפריחת השוק היא אישורן של תוכניות מפורטות במתחמים מרובי בעלים, אשר יצרו מלאי זמין של קרקעות בבעלות פרטית, בעיקר באזורי הביקוש של מרכז הארץ. מימוש הקרקעות במתחמים מבוצע באמצעות עסקאות קומבינציה או באמצעות קבלת שירותי בנייה.
על מנת לייצר עסקת קומבינציה עם יזם, בעלי הקרקעות במגרש צריכים להיות מאוגדים ומיוצגים.
תמונת המצב במתחמי הענק: מהרצליה ועד חולון
המתחמים שמרכזים כיום את מרבית עסקאות הקומבינציה עם בעלים פרטיים הם שדה דב, מתחם האלף בראשון לציון ומערב בת ים. במתחמים אלו אושרו תוכניות גדולות, ובעלי קרקעות שהשכילו להתאגד מראש ולחתום על עסקאות מול יזמים, נמצאים כיום בחלקם בשלבי תכנון מתקדמים ובחלקם כבר בשלבי בנייה ממש בשטח.
המתחמים הבאים שצפויים לרכז עסקאות רבות בעתיד, ונמצאים כעת בשלבי תכנון שונים, הם:
תוכנית הרובע הצפוני בהרצליה (תמ"ל/ 3006 ו-תמ"ל/3006/א): תוכנית שמקדמת רשות מקרקעי ישראל ואושרה להפקדה בותמ"ל. יחד עם תוכנית תמ"ל/1083 המאושרת, היא מהוות מסגרת תכנונית להקמת רובע עירוני חדש בעתודות הקרקע הצפוניות של הרצליה וכפר שמריהו, אשר יציע כ-14,918 יחידות דיור, 600 יחידות דיור מוגן וכ-673,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. חלק ניכר מקרקעות אלו, ששימשו בעבר ומשמשות ברובן עד היום לחקלאות, מוחזקות בידי בעלים פרטיים.
רובע שדה דב: אושרו תוכניות הכוללות רובע עירוני ובו 16,000 יחידות דיור, 3,700 חדרי מלון, 126,000 מ"ר למסחר, 322,695 מ"ר לתעסוקה ו-5,075 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור. מדובר בשלושה מתחמי תכנון שלכל אחד מהם הוכנה תוכנית מפורטת הכוללת טבלאות איזון וחלוקה שמחלקות את הזכויות בין המדינה, עיריית תל אביב ומאות בעלי קרקע פרטיים, כאשר ככל הנראה עד סוף שנה זו יחולקו ויצאו לעסקאות אף המגרשים שהוקנו לבעלי הזכויות בגוש הגדול.
מתחם פי גלילות: במתחם זה קיימת כבר תוכנית מופקדת, ובחודש הקרוב עתידות להישמע ההתנגדויות,.
תוכנית "סובב חולות" (ח/500) בחולון: אחת מתוכניות המגורים הגדולות ביותר במרכז הארץ, הצפויה להוסיף כ-18,000 יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה אדירים. התוכנית עברה לאחרונה דיון נוסף בוועדה המחוזית והיא מתקרבת לשלבי הפקדה ולקביעת טבלאות האיזון. מתחמים נוספים: מתחמי חוף התכלת ותחומי תוכניות 3700 בת"א.
טבלאות האיזון וסכנת "מגרשי הסל"
בכל התוכניות הללו, השלב המכריע והקריטי ביותר הוא הכנת טבלאות האיזון וההקצאה. במסגרת טבלאות אלו נקבעת חלוקת הזכויות המדויקת של הבעלים במגרשים השונים. כאן טמון הצורך הקריטי והמיידי בהתאגדות מוקדמת.
כיום ישנה נכונות מוכחת מצד הרשויות ורשות מקרקעי ישראל לקבל התאגדויות מראש של קבוצות לצורך קבלת זכויות במגרשים מוגדרים, לצורך קידום הבנייה במתחם לאחר אישור התוכנית. ככל שבעלי הקרקע ישכילו להתאחד מוקדם יותר לקבוצות גדולות ומאורגנות לשם קבלת זכויות משותפות במגרשים שלמים, כך יגדל באופן דרמטי הסיכוי למימוש יעיל, רווחי ומהיר של הפוטנציאל התכנוני. מרגע אישור התוכנית, קבוצה מגובשת יכולה לפעול מיד – בין אם היא בוחרת בנתיב של בנייה עצמית משותפת ובין אם היא בוחרת להתקשר בעסקאות קומבינציה מול יזמים.
בעלי קרקעות שלא יתאגדו מראש עלולים למצוא את עצמם משובצים על ידי רשויות התכנון ב"מגרשי סל" יחד עם עשרות בעלים זרים שאינם מגובשים. מצב כזה מייצר ניגודי אינטרסים מובנים ומחלוקות רבות, שמובילים פעם אחר פעם לעיכובים של שנים במימוש הקרקע עקב מחלוקות, סכסוכים ופירוקי שיתוף.
הניסיון שלנו במתחמים דומים כמו מתחם האלף, דרום מערב בת ים והגוש הגדול בצפון מערב תל אביב מוכיח כי הקבוצות המאוגדות הן תמיד אלו שיוצאות ראשונות לבנייה.
לאור ההתקדמות המהירה באישור התוכניות, בעיקר התוכניות שמקודמות בותמ"ל , אנו צפויים להוסיף ולראות את תוצאות ההתאגדויות בכל מתחם בסמוך לאישור התוכניות בו. ולכן חשוב שבעלי הקרקעות לא ימתינו להקצאת הזכויות הרשמית, אלא יפעלו להתאגדות מוקדמת טרם הקצאת הזכויות על מנת שתוכלו לממש את הזכויות בצורה המהירה והיעילה ביותר.
מאת עו"ד נעמה שיף, שותפה משרד עו"ד שוב ושות' המתמחה בליווי וייצוג משפטי של בעלי קרקעות פרטיים במתחמים מרובי בעלים ומלווה אלפי בעלים בתוכניות המובילות במרכז הארץ.
d&b – לדעת להחליט
