המהפכה השקטה של עולם התכנון: הבינה המלאכותית כבר כאן - ומשנה את חוקי המשחק בנדל"ן
מערכות תכנון מבוססות AI מסוגלות לקצר את משך הזמן מרכישת הקרקע ועד לתחילת ביצוע הבנייה משמעותית | אבל הרגולטורים אינם ערוכים לקצב המהיר שיציע עולם התכנון | הקמת מרכז חדשנות תכנוני לאומי עשויה לגשר על הפער
מערכות בינה מלאכותית נכנסות במהירות גוברת לעולמות התכנון האדריכלי וההנדסי. תהליכים שבעבר דרשו צוותים רב-תחומיים, מאות ואלפי שעות תכנון, תיקונים והתאמות, הופכים בשנים האחרונות לממוחשבים, מדויקים ומהירים. הקפיצה הגדולה עוד לפנינו: בקרוב, מערכות משולבות בינה מלאכותית יידעו להאיץ את תהליך התכנון ולסייע בהפקת סט מלא של תוכניות לביצוע - בתוך זמן קצר מאז תחילת התהליך.
לשינוי זה תהיה השפעה ישירה על משך הזמן מרכישת הקרקע על ידי היזם ועד לתחילת הביצוע. במקום תהליך שנמשך כיום בין 3 עד 5 שנים ומעלה, בשל הליכי תכנון ורגולציה מורכבים, אנו צופים כי תהליך זה יתקצר באופן משמעותי וימשך בין חצי שנה לשנה. המשמעות תהיה התייעלות בשלושה מישורים עיקריים: המישור העסקי-תעסוקתי; צמצום בהשקעה הנדרשת בתהליך התכנון, המישור היזמי; חיסכון דרמטי בעלויות הריבית והמימון והמישור הלאומי; הגדלת היצע יחידות הדיור ואף ירידה במחירן.
האתגר: רגולציה שלא עומדת בקצב
בשונה מהתהליך המתרחש במשרדי התכנון, מחלקות ההנדסה, בחלק משמעותי מרשויות המקומיות, עדיין פועלות בכלים "טיפשים". הן עובדות בשיטות ארגוניות ונהלים שנקבעו בשנות ה-80 וה-90, זאת למרות שמנהל התכנון מנסה לדחוף אותן "קדימה". כך למשל, משרדנו שעובד מול כ-20 רשויות מקומיות במקביל, נאלץ להחזיק צוות שלם שעוסק ברישוי במטרה לייצר הבנות והתאמות רלוונטיות לכל רשות בנפרד.
למשל, חוק התכנון והבנייה, שאמור להיות מפורש באופן אחיד – מפורש ומיושם באופן שונה משמעותית בין רשות לרשות. מינהל התכנון השיק כלים מתקדמים דוגמת "רישוי זמין", "מורשה להיתר" ומכוני הבקרה, אך ברוב הרשויות השימוש בהם חלקי בלבד. עוד נמצא שהתשתית הטכנולוגית בין הרשויות השונות שונה לחלוטין ולוקה בפערים משמעותיים.
בעוד השוק הפרטי נערך לאמץ את הכלים החדשים, הממסד הרגולטורי לא ערוך לקליטה ולהגברת הקצב המהיר שמביאה עמה הבינה המלאכותית. הפער הזה, שקיים כבר כיום, ילך ויגדל, כאשר הפער בין לוחות הזמנים המהירים בתכנון לבין לוחות הזמנים האיטיים ברישוי – עשוי להפוך לחסם המרכזי והמורגש ביותר בפיתוח מגורים, תעסוקה ותשתיות בישראל.
הפתרון: מרכז חדשנות תכנוני לאומי
על רקע זה עולה הצורך בהקמת מרכז חדשנות תכנוני לאומי, שיחליף את כלל המערכות הקיימות כיום, ויעסוק ביצירת ממשק תכנון חדש לגמרי, אשר מהותו שילוב הרגולציה בעולם של בינה מלאכותית, והתאמת מערכות הבקרה והרישוי למערכות התכנון המתפתחות באמצעות פיתוח ממשקים בין מערכות פרטיות לציבוריות, והכשרת כח אדם לעבודה בסביבה היברידית, אנושית-אוטונומית.
כך ניתן יהיה לקצר משמעותית את לוחות הזמנים בתכנון ורישוי, להבטיח רגולציה מדויקת, שקופה ואפקטיבית, וכרווח נלווה - ליצור לבסוף תהליך אחיד לכל הרשויות המקומיות בארץ.
על מנת שהמהלך יהיה אפקטיבי, על צוות ההקמה והניהול של המרכז לכלול נציגים פעילים מהמגזר הציבורי (רשויות ממשלתיות ומקומיות) והפרטי (אדריכלים, מהנדסים ויזמים) – שיידעו להביא את מכלול הצרכים והשיקולים אל השולחן. על מרכז כזה להיות בעל DNA גמיש ומשתנה, כך שיידע להתאים את עצמו תמידית להתפתחות עולם התכנון והביצוע מוטה הבינה המלאכותית.
מאת אדר' לירן שוקרון, מתי פרימוביץ, שותפים במשרד "פרימוביץ-בס אדריכלים ומתכנני ערים"
d&b – לדעת להחליט
