להפסיק את כאוס השכירות: הגיע הזמן לרגולציה אחידה לשוק ההשכרה
בתקופה מורכבת זו, תחום הדיור להשכרה ארוכת הטווח ממשיך להוות את אחד הפתרונות המרכזיים למשבר הדיור. במציאות בה מחירי הדירות הולכים ומאמירים, ישראלים רבים מבקשים פתרון של מגורים בכבוד, תוך שמירה על ודאות ויציבות. ברבות השנים קודמו מספר דברי חקיקה על מנת להסדיר את התחום, אך דווקא ריבוי החקיקה הוביל למצב של חוסר אחידות במדיניות כוללת.
כיום קיימים שלושה מסלולי חקיקה עיקריים המסדירים את תחום השכירות ארוכת הטווח בישראל: החלטות מועצת מקרקעי ישראל החלות על קרקעות מדינה; חוק הותמ"ל אשר עשוי לחול הן על קרקעות מדינה והן על קרקעות בבעלות פרטית; וכן התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, אשר חלה בעיקר על קרקעות בבעלות פרטית לגביהן מבקשים היזמים להעצים זכויות בנייה כנגד ייעודן לשכירות.
במקביל למסלולים אלו, ישנם מספר דברי חקיקה המקנים הטבות מס ליזמים המשכירים דירות בשכירות ארוכת טווח.
ברור לכל כי אין כל היגיון בחוסר אחידות בין המסלולים, ועל כולם להתוות מוצר שכירות ארוכת טווח הומוגני ומדיניות אחידה שתקל על התנהלות היזמים. יותר מכך, לא ייתכן שהחקיקה המסדירה את הכללים העוסקים בשכירות ארוכת טווח תסתור את חקיקת המס המקנה הטבות ותמריצים בתחום זה, אך בפועל – זה המצב ובמקום ודאות, נוצר בלבול.
חוסר האחידות מתבטא, בין היתר, בכללים שונים לגבי אופן עריכת הגרלות לזכאים וכן לגבי זהותם. כך למשל, בפרויקטי שכירות שמקדמת המדינה מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל על קרקעות מדינה ניתנת עדיפות לחיילי מילואים, בעוד שבפרויקטים אשר חלה עליהם התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, עדיפות זו כלל אינה מוזכרת בחוק והופכת לבלתי ישימה. עניין נוסף המקנה חוסר ודאות ליזמים ויוצר לעיתים בלבול רב הוא נושא הגבלת דמי השכירות. בעוד שהתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה כוללת תקרות דמי שכירות ו"דמי שכירות מירביים" שהשר רשאי לקבוע, חוק הותמ"ל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל לא מתייחסים לכך בנוגע לקרקעות מדינה.
יתרה מכך, לעיתים נוצר מצב אבסורדי שבו רשויות שונות מבקשות ליישם הוראות מסלול אחד בתוך מסלול אחר – ואז לא ברור מהו הדין המחייב.
מורכבות מתרחבת גם בכל הנוגע לחקיקת המס. לא ניתן לקבל מצב שבו אין הרמוניה מוחלטת בין החקיקה המסדירה את הכללים לשכירות ארוכת הטווח לבין חקיקת המס המקנה הטבות ליזם. לדוגמה, החוק לעידוד השקעות הון מחייב יזמים להשכיר "דירות לשכירות מוסדית" לתקופות שכירות של עשר שנים לשוכר, בעוד התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה מגבילה את תקופת השכירות בשכ"ד מופחת לחמש שנים בלבד. התוצאה: דירות בשכ"ד מופחת לפי התוספת השישית אינן יכולות להיכלל בגדר "דירות לשכירות מוסדית", והיזם אמנם לא יהיה מנוע מקבלת הטבות המס, אך יהיה מוגבל בניצולן, אף שפעל לפי דרישות הרשויות.
ריבוי הרשויות המבקשות לשים ידן וחותמן בתחום השכירות ארוכת הטווח הוא דבר מבורך, אך לא רצוי שהדבר יוביל למאבקי כוחות ולדיס-הרמוניה . שוק שכירות ארוכת טווח יציב ואחראי דורש תכנון אסטרטגי, ראייה מערכתית, ורצון אמיתי לעשות שינוי. החזון קיים. היכולת קיימת. ניסיון של עשרות פרויקטים ואלפי יח"ד כבר נצבר בידי החברה הממשלתית דירה להשכיר. כעת נדרשת הכרעה אמיצה כדי ששוק השכירות יהיה מנוע של יציבות חברתית, תכנון עירוני בר קיימא, וביטחון תכנוני וכלכלי לשוכרים ולמשכירים כאחד.
עו"ד סיון אטיאס היא שותפה במשרד פירון עורכי דין, במחלקת הנדל"ן ובתחום תשתיות ומימון פרויקטים
