המלחמה נגמרה, הדירות עדיין מתעכבות: האם בתי המשפט ימשיכו להתעלם מהפתרון?
המלחמה אמנם הסתיימה לאחרונה, אך נזקיה עדיין כאן, ניכרים לעין כל. עשרות, ואולי מאות, מבנים ברחבי הארץ נותרו פגועים כתוצאה מפגיעת טילים - חלקם הרוסים כליל, אחרים בלתי ראויים למגורים. אלפי אנשים פונו מבתיהם ושבו אליהם בהדרגה, אם בכלל. לצד זה, קיימים "מפונים" מסוג נוסף, כאלה שנבצר מהם לקבל את הדירה שרכשו במועד החוזי עליו הוסכם כתוצאה ישירה מהמלחמה. עם זאת, עד כה בחרה מערכת המשפט להתעלם מהכלי שניתן לה על מנת להתמודד בדיוק במצבים מסוג זה: סיכול חוזה. האם היא תמשיך לנקוט בגישה הזו גם כעת, שעה שרבים כל כך זקוקים לו?
יזמים, קבלנים ועשרות אלפי רוכשי דירות הממתינים לקבל את דירותיהם, ומסירתן התעכבה בשל השפעות המלחמה, נפגעו קשות בשנתיים האחרונות. מאחורי כל אחת מהדירות שטרם נמסרו עומדת מסכת חוזים בין יזמים לדיירים; בין יזמים לקבלנים; בין קבלנים לספקים; בין כל אלה לבנקים וגופים מממנים. רבים מהחוזים הללו הפכו כמעט בלתי ניתנים לקיום במלחמה, באופן שמשנה מן היסוד את אפשרות הקבלנים לעמוד במועדים החוזיים.
אחד הכלים שמאפשרים התמודדות עם הסוגייה, הוא סעיף ה"סיכול", הקבוע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) שנועד לתת מענה למקרים שבהם הפרת ההסכם נבעה כתוצאה מאירוע חריג ובלתי צפוי שמשנה מן היסוד את תנאי השוק או את האפשרות לקיים את החוזה. תיקון מס' 9 בחוק המכר דירות, שנכנס לתוקף ב-2022, החיל את סעיף הסיכול גם על מקרים של איחור במסירת דירה.
ניתן לסבור כי אירועים כמו מלחמות, מגפות ומשברים כלכליים עונים להגדרת המונח סיכול, אך בפועל, בתי המשפט בישראל כמעט שאינם עושים בו שימוש. במשך עשרות שנים הם פירשו את הדרישה לנסיבות "בלתי צפויות" כל כך בצמצום, עד שהפכו את הסעיף, הלכה למעשה, לאות מתה. הכול נחשב צפוי מראש, ולכן איש אינו זכאי להקלות. זו גישה שמרנית שאולי נוחה למערכת, אך מסוכנת לציבור.
המציאות שלאחר המלחמה מציבה אתגר ממשי לפרשנות הזאת. טילים שנחתו בערים גרמו לפגיעה ממשית בעשרות אתרי בנייה ובבנייני מגורים. קבלנים נאלצו לחדול מעבודתם, עובדים גויסו למילואים, ושרשראות אספקה נעצרו. במקרים כאלו, אי אפשר להעמיד פנים שהכול "צפוי". אין זה מצב רגיל של סיכון עסקי "צפוי" מראש.
בשל כך, הציפייה הטבעית הייתה שהמדינה תיכנס לתמונה. שהמחוקק יתקן, שהרגולטור ייזום, או שלפחות ועדה בין-משרדית תציע פתרונות. בפועל, דבר מזה לא באמת קרה. לא הוצא חוק חדש, ולא פורסמה מדיניות ברורה למנגנוני פיצוי או דחיית מועדים אחידים הדדיים. כל צד נאלץ להתמודד לבדו עם ההשלכות, ללא ודאות משפטית. היעדר ההתערבות הזאת מעביר את האחריות לפתחם של בתי המשפט.
כמובן, אין מדובר בקריאה גורפת לפטור קבלנים או יזמים מאחריות. סעיף הסיכול נועד להיות מגן, לא חרב. מחד גיסא, שימוש באופן גורף בסעיף יפגע ברוכשי הדירות; מאידך גיסא, גם היזמים והקבלנים צפויים להיפגע: גם הם נטלו התחייבות מגורמים מממנים, ספקים וכיוצא באלה, וכל עיכוב או נזק, גם אם נגרם ממלחמה או כוח עליון, משית עליהם עול כלכלי כבד. נראה שמציאות קשה זו, בה כולם יוצאים ניזוקים ומופסדים, דורשת בחינה מחדש של גישתם השמרנית של בתי המשפט, שתביא מזור למצוקת רבים.
כמובן שיהא על מי שמבקש להתבסס על סעיף הסיכול לעמוד בקריטריונים ברורים, בהם, בין היתר, להוכיח שהעיכוב נגרם בשל נסיבות מחוץ לשליטתו וכי עשה מאמצים למזעור הפגיעה. עליו להוכיח גם קשר סיבתי בין כל עיכוב נטען לבין המלחמה. בחינה כזו תאפשר לאזן בין זכויות הצדדים ולמזער את נזקיהם.
החוק הישראלי כבר קבע את העיקרון, רק נדרש ליישם אותו. סיום המלחמה מהווה מבחן לאומץ של מערכת המשפט אם תישאר מקובעת בתפיסה שכל אסון בישראל לרבות מלחמה הוא צפוי (וספק רב אם מישהו צפה במועד חתימת ההסכם כי תיפתח מלחמה שתימשך כשנתיים), או שתכיר בכך שסיכול איננו מילת גנאי, אלא מנגנון של צדק. המטרה איננה לבטל חוזים, אלא למזער את נזקי הצדדים כולם.
אנשים רבים נפגעו במלחמה וכעת מנסים להתאושש. כדי לסייע להם, זה הזמן לקיים את סעיף הסיכול, תוך מתן פרשנות תכליתית המתאימה למציאות המשתנה. אם לא נעשה זאת כעת, יזמים, קבלנים ודיירים יישאו לבדם במחיר הכבד, והאמון במערכת המשפט יישחק. הצדק האמיתי איננו בקיום חוזים בכל מחיר, אלא בהבנה מתי המחיר הפך גבוה מדי.
דנה וקנין היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות'
