העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין
העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין היא העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד לשני במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין
העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין היא העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד לשני במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין. הסכם גירושין נערך ע"י עו"ד לענייני משפחה ומקרקעין וההליך מאפשר חלוקה שוויונית של הרכוש במהלך הגירושין. ההעברה יכולה להיות בתמורה או ללא תמורה, בהתאם להסכמות הצדדים.
על פי חוק מיסוי מקרקעין העברת זכויות בנכס מקרקעין בישראל הנעשית בהתאם לפסק דין הניתן "אגב הליכי גירושין", לא מהווה “עסקה במקרקעין", ובלבד שההעברה נעשית בין בני זוג, או לטובת ילדיהם.
העברת זכויות אגב גירושין כאמור, משאינה נחשבת לעסקה במקרקעין, אינה מחויבת בתשלום מס רכישה או בתשלום מס שבח. עם זאת, חשוב לשים לב כי בעתיד, כאשר הנכס יימכר, ייתכן ויחולו מסים בהתאם לשווי הנכס ולתקנות המס הרלוונטיות.
כמו כן, אין חובה חוקית לדווח על ההעברה לרשות המיסים, אך מומלץ לעשות זאת כדי למנוע בעיות עתידיות. למרות הפטור ממס שבח ומס רכישה, ייתכן ויחול היטל השבחה על ההעברה, בהתאם לשווי הנכס ולשינויים שבוצעו בו.
במסגרת הליכי פרידה או גירושין, טרם שתחליטו ותסכימו לקבל, או לקנות, את חלקו של הצד השני בדירת המגורים (או בכל נכס מקרקעין משותף אחר), מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי (לרבות מיסוי עתידי) ולבצע מראש תכנון מס אופטימלי הצופה את פני העתיד, באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין; שאחרת, קיימת חשיפה "תאונת מס מצערת".
היטל השבחה
במסגרת העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג בגירושין, כדאי להביא בחשבון גם את הסוגיה של היטל השבחה. הנושא נדרש, שכן לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות נדרש להציג בפני רשם המקרקעין, בין היתר, גם "אישור עירייה", כולל היעדר חבות בתשלום היטל השבחה.
יודגש, כי בעסקה של העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין אין מדובר על פטור מלא מתשלום היטל השבחה (במידה וקיים), אלא רק על דחייה של מועד החבות קרי, מקבל הזכויות "נכנס לנעליו" של מעביר הזכויות (לפי הסטטוס שבתאריך הרכישה המקורי של המעביר).
יצוין, כי לצורך מתן אישור היעדר חבות בגין היטל השבחה בהעברת זכויות אגב גירושין, הועדה המקומית דורשת שבני הזוג יחתמו על תצהיר ("כתב התחייבות"), במסגרתו בן הזוג שמקבל את הזכויות בנכס, ייטול על עצמו לשלם (בעתיד, בעת מימוש הזכויות, קרי: בבנייה, או במכירה) את מלוא החיובים לפי החוק של בן הזוג שמעביר לו את הזכויות.
לפיכך, מומלץ לבדוק היטב את הנושא של היטל ההשבחה לפני החתימה על הסכם גירושין, ובמידת הצורך להסדירו באמצעות הוראות מתאימות בהסכם.
ויובהר, העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין תקפה גם לידועים בציבור ולבני זוג מאותו מין, כל עוד קיים הסכם פרידה שקיבל תוקף של פסק דין. על הצדדים להסכים ביניהם בכתב על העברת הזכויות במקרקעין אגב גירושין ולאשר את ההסכם בבית המשפט ובהמשך יוכלו לבצע את העברת הזכויות בנכס במרשם המתאים בו הוא רשום, קרי: בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, לפי העניין.
חשוב להקפיד, כי ההסכם יכלול הוראות ספציפיות וברורות לגבי העברה אגב גירושין (כולל פרטים מדויקים של הנכס: מספרי גוש, חלקה ותת-חלקה וכיו"ב). לעתים, ניסוח לא מקצועי בהסכם הגירושין עלול לגרום בהמשך בעיות ו/או עיכובים בביצוע הליך רישום העברת הזכויות.
כיצד רושמים את הזכויות במקרקעין במרשם הרלוונטי?
על מנת לבצע רישום של העברת נכס אגב גירושין יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין (טאבו), או לגורם המתאים (כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת) בו רשומות הזכויות, לפי העניין, ולהגיש רשימה של מסמכים רלוונטיים (מסמכי "תיק הטאבו").
להלן המסמכים הנדרשים לצורך רישום העברה אגב גירושין בטאבו
צילומי תעודות זהות של הצדדים (העתק "נאמן למקור" מאושר על ידי עורך דין).
הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין על ידי בית משפט לענייני משפחה, או בית דין רבני (באמצעות עותק "נאמן למקור").
אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין (מקורי ובתוקף ליום ההגשה) בדבר היעדר חוב ארנונה בגין הנכס המועבר כולל היעדר חוב בגין היטל השבחה.
שטרי מכר בהעברה אגב גירושין/ שטרי העברת זכות שכירות אגב גירושין מקוריים חתומים ע"י הצדדים ומאומתים ע"י עורך דין.
אישור היעדר חוב במס רכוש במקרים בהם יש צורך בהמצאתו (כאשר לא בוצעה עסקה רצונית בנכס לפני תאריך 31.12.1999).
אישור מאת בנק למשכנתאות/ הגורם המממן בדבר הסכמתו להעברת הזכויות בכפוף למשכנתה (אם על הנכס רשומה משכנתה).
אישורים נוספים ככל ונדרש כעולה מהנתונים שהובאו בנסח הטאבו/ באישור הזכויות לגבי הנכס המועבר.
תשלום אגרה.
לאחר הליך הרישום
בסיום פעולת רישום העברת הזכויות ולצורך ודאות מומלץ מאוד להפיק נסח טאבו עדכני (לחלופין, "אישור זכויות" מהמרשם המתאים), המהווה אסמכתא רשמית לכך כי פעולת העברה אגב גירושין אכן הושלמה ובהתאם לפרטי הצדדים.
כדאי לזכור- במקרה בו מבוצעת העברה אגב גירושין של דירה עם משכנתה – יש להמציא לבנק למשכנתאות את שטר המשכנתה כשהוא חתום ומאושר על ידי הגורם הרישומי המתאים כנ"ל.
העברת דירה בפירוד בין בני זוג (העברה אגב גירושין ידועים בציבור)
אחד מן הפורמטים הנפוצים כיום בישראל של התא המשפחתי הוא דרך חיים של בני זוג ידועים בציבור מבלי להינשא כדת משה וישראל. הדבר נובע, בין היתר, מרצון הצדדים לנהל קשר זוגי ו/או חיי משפחה, אשר ניתן לפרקם בכל עת, מבלי להיזקק לפנייה לבתי דין רבניים, וכן, לעתים, הרצון של בני זוג בפרק ב' לחיות כבני זוג לכל דבר ועניין בלי לבצע טקס של נישואין.
המונח "בני זוג" כולל גם בני זוג שאינם נשואים ושהם במעמד של ידועים בציבור. כיום, יש לראות גם בזוגות ידועים בציבור חד-מיניים בתור בני זוג לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
לסיכום- העברת זכויות בדירה אגב גירושין היא תהליך מורכב, הדורש הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והמיסויים. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני משפחה ומקרקעין כדי להבטיח שההליך יתבצע בצורה תקינה ולמנוע השלכות עתידיות.
מאת עו"ד מצדה מועלם ועו"ד ערן עזרא, ערן עזרא – משרד עורכי דין ונוטריון
d&b – לדעת להחליט
