הפחתת תמורות לדיירים בהתחדשות עירונית תוך פתיחת הסכמים שנחתמו. תופעה מוצדקת או אופנה חולפת?
לאחרונה מתרחבת תופעה יזמים דורשים מבעלי דירות ונכסים בחוזי פינוי בינוי שכבר נחתמו לפתוח את ההסכמים ולהפחית את התמורות שניתנו לבעלי הדירות והנכסים על פי החוזה בטענה שלולא ההפחתה, כדאיות הפרוייקט תפחת משמעותית ולא תאפשר הוצאת הפרויקט פינוי בינוי שמצפים לו אל הפועל, בעלי דירות ונכסים שלא הצליחו לייצר מנגנונים יעילים בהסכם מפני מצבים אלו מוצאים את עצמם כורעים תחת הלחץ המופעל. נסקור מס' זויות משפטיות כלכליות של התופעה ופתרונות אפשריים
לאחרונה גוברת המחלוקת סביב הפחתת התמורות לדיירים בפרויקטי פינוי בינוי. בעוד שיזמים טוענים לרווחיות נמוכה ולצורך בהתאמות חוזיות נוכח התייקרות עלויות בנייה, עליית הריביות, הקשחת תנאי מימון ומחסור בכוח אדם, דיירים נמצאים במעמד של "לקוחות שבויים" מול דרישות חדשות לשינוי הסכמים שנחתמו לאחר מו"מ ממושך ולאחר שנבחנו כל היבטי העסקה מצד היזם.
לפי דוח בנק ישראל, הגבלת מבצעים 20/80, עלויות המחירים החדשות והקשחת תנאי המימון מאיימות על רווחיות חלק ניכר מפרויקטי ההתחדשות העירונית. מנגד, נציגויות הדיירים מזהירות כי פתיחת הסכמים לאחר חתימה עלולה לפגוע קשות באמון הציבורי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
סוגיה זו מעוררת שאלות משפטיות עקרוניות: האם בכלל קיימת הצדקה להפחתת התמורות, לרבות פתיחת הסכמים משפטיים שנחתמו זה מכבר? מהן גבולות הסמכות של היזמים? ומהם תפקידי עוה"ד מטעם בעלי הדירות במקרה כזה.
משנת 2010 נרשמה עלייה מתמדת במחירי הדיור בישראל שהגיעה לשיאה לאחר בתקופת הקורונה עם זינוק של כ-30% (לפי נתוני הלמ"ס) בהתאם ירידת הריבית שהפכה כמעט כל עסקה בנדל"ן לכדאית ורווחית עבור כל יזם ועבור כל גורם מממן פרויקטים לרוב הבנקים. מגמה זו השביחה באופן משמעותי את ערכי הנדל"ן ויזמים הציעו כדי לסגור עסקאות תוך עידוד מאסיבי מצד גורמי המימון להתמנף תמורות נדיבות תוך חישוב כלכלי שהיה שמור ליזמים ולגופי המימון בלבד.
עם עליית הריבית משנת 2022 ירדה באופן דרמטי יכולת המימון של היזמים לקבל ליווי בנקאי ובפרוץ חרבות ברזל חלה ירידה דרמטית בזמינות פועלי בנין, במקביל להתייקרות של עלויות הבנייה וחומרי הגלם בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה.
נזכיר שהתמורות הנפוצות בהסכמי פינוי בינוי: דירה חדשה וגדולה יותר בכ-12-20 מ"ר לרוב: ממ"ד (תוספת המשביחה את ערך הנכס באופן משמעותי), מרפסת שמש, חנייה ומחסן בבניין חדש מתקדם.
בפן המשפטי נוספות להסכם פינוי בינוי כלל הערבויות והבטוחות כולל ערבות המכר שעל פי כל הערבויות הדיירים מוגנים גם במקרה בו היזם לא יכול לסיים את הפרויקט ותידרש התערבות חיצונית. במהלך עבודות הבנייה ומרגע הפינוי ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה הדיירים זכאים לקבל דמי שכירות וכל העלויות מכל מין וסוג לרוב חלות על היזם שמממן את כל העסקה באמצעות הון עצמי וגיוס הון מגופי המימון עד למכירת הדירות החדשות ומסירתן לרוכשים.
לאור העובדה שיזמים עורכים בדיקה כלכלית משפטית תכנונית מקיפה בטרם התקשרותם בהסכם פינוי בינוי, טענות היזמים להפחתת תמורות הופכות ל "טעות בכדאיות העסקה" – מושג זה הלקוח מחוק החוזים, קובע שטעות בכדאיות עסקה גם אם מקורה בהערכה שגויה של התועלת הכלכלית, אינה עילה לביטול חוזה. לדוגמא: טענה של תמחור שגוי של התמורות לדיירים בדוח האפס או תמחור שגוי של הרווח אשר באה בנסיבות לאחר חתימה על ההסכם לא יכולה להוות סיבה לשינוי חד צדדי או לביטול ההסכם.
וזאת כי היזם מצהיר בהסכם שבחן וביצע מראש את כלל התנאים הכלכליים (ביניהם דוח אפס) וכי יש לו את כל האמצעים לביצוע הפרויקט לרבות את האמצעים הפיננסיים כולל הסיכונים הכרוכים בעסקאות מסוג זה ולכן מנוע מלטעון שנים אחרי שבעלי הדירות התקשרו עימו והסתמכו וסמכו עליו שיקיים את העסקה, שהעסקה אינה כדאית עבורו וכדי שיוכל לקיימה הפחתת התמורות מדירות הדיירים תביא אותו לכדאיות.
נוסף על כך יזמים נהנו לאורך עשור מעליית ערך הנדל"ן וההבטחות לדיירים יחד עם התמורות המסחריות כבר עתה משקפות רווחיות גבוהה אשר לא הייתה קיימת במועד החתימה על העסקה. באחת מעסקאות המשרד בפינוי בינוי ל- 145 יח"ד, יזם חתם על העסקה בשנת 2019 טרום זינוק המחירים של הקורונה (שעלו ב-30 אחוז בקירוב במרכז הארץ), היזם לא רכש בפועל את הקרקע ונתן תמורות הוגנות לדיירים. בנוסף, ערך הדירות החדשות שימכור על הקרקע של הדיירים, נמצא בעלייה מתמדת באזורי הביקוש וכל זאת נעשה תוך צירוף מנגנון בהסכם המבטיח את עמידת כל הצדדים בהסכם כך שזה נהנה וזה אינו חסר.
עוד נזכיר כי לאורך השנים חוקי המס השתנו לטובת עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית מה שהיטיב דווקא עם היזמים באותן עסקאות "קדומות" טרום התקופה הנוכחית.
טענה נוספת כנגד הפחתת תמורות היא חוסר שוויון מול רוכשי דירות היזם – חוק המכר מגן בהוראות חוק קוגנטיות (הוראות שבלתי ניתנות להתניה בהסכם כדי להגן על רוכשי דירות מקבלן) כך שהיזמים לעולם לא יעזו לפתוח הסכמים מול רוכשי דירותיהם אך מרשים לעצמם לנצל את שעת הדחק ולפתוח הסכמי פינוי בינוי שנחתמו אל מול הדיירים שהם בעלי הקרקע המקוריים.
פתיחת הסכמים מצד היזם עלולה להוות חוסר תום לב – פתיחת הסכמים בשלב מתקדם, לאחר כברת דרך ארוכה שהיזם עשה עם הדיירים, החל מהליך מו"מ והמתנת הדיירים לאישורים תכנוניים, תוך דחיית הצעות מיזמים אחרים, עלולה להיחשב כהפרה בוטה והתנהלות חסרת תום לב בניגוד לחובת תום הלב בדיני החוזים. שהרי שאילו דיירים היו יודעים שהיזם יפר את התחייבויותיו או היו יודעים שיש באפשרותו לפתוח את ההסכם המשפטי, לא היו מתקשרים בעסקה מלכתחילה.
מנגד - היזמים מצביעים על נסיבות חיצוניות שלא מותירות להם ברירה אלא להפחית את התמורות כדי להגיע לרווחיות מינימלית שתאפשר את ביצוע הפרויקט בכל מצב. התייקרות חריגה – עלייה דרמטית במחירי הפלדה, הבטון, חומרי גלם ובשכר הפועלים כתוצאה ממחסור בכוח אדם עוד מתקופת הקורונה והחמרה לאחר 7.10.23. קיפאון בשוק הדירות וקשיי מימון – דרישות הון עצמי ובטוחות גבוהות יותר מצד הבנקים, לצד ריביות גבוהות בהרבה, המקזזות ברווחיות של הפרויקט.
שינויי מדיניות בעיריות – נתניה ובת ים למשל החליטו כמדיניות על הגבלת תמורות לבעלי הדירות מה שמאותת ליזמים כי הענף משנה כיוון ומתמקד בפתרון האמיתי של יצירת בטחון והגנה על חיי אדם מפני טילים ורעידות אדמה קודם כל לפני השבחה נדל"נית. לטענת היזמים, מכלול נסיבות אלו עלול להיחשב "כוח עליון כלכלי" המצדיק עדכון התמורות ופתיחת הסכמים משפטיים שכבר נחתמו.
חרף טענות היזמים, המשפט הישראלי אינו מכיר בקלות ב"סיכול כלכלי" ורק אירועים חריגים, יוצאי דופן ובלתי צפויים יכולים להצדיק עניין זה. בענייננו, עליית מחירים ותנודות בשוק גם קיצוניות אינן נתפסות כבלתי צפויות בענף הנדל"ן. גם טענות בדבר מחסור בפועלים עקב המלחמה לא יתקבלו שכן מדינת ישראל נמצאת במצב מלחמה מקום המדינה והעסקת פועלים פלסטינים זה סיכון שעל היזמים בישראל לקחת על עצמם, או "לשלוח יד אל הכיס" ולהביא פועלים זרים ממדינות אחרות.
הוויכוח על הפחתת התמורות חושף את המתח המובנה בין אינטרס הציבורי בקידום פרויקט התחדשות עירונית, אינטרס ההגנה הכלכלית על יזמים ולבין הצורך להגן על הדיירים ובעלי הקרקע. בעוד שיזמים מתמודדים עם עלויות גואות ושוק מאתגר, הדיירים כבעלי הקרקע זכאים לוודאות ולשמירה על זכויותיהם.
בפועל ניתן למנוע מצב בו הדיירים הם לקוח שבוי וגם כשנדמה שאין להם ברירה אלא לקבל את המצב אחרת תוך "איום" היזמים הדיירים מסתכנים בכך שלא יהיה פרויקט בכלל ולכן למרות הקשיים והאתגרים בענף הבנייה, עו"ד מנוסים וטובים יודעים לשבץ ולנסח מראש בהסכמים המורכבים הללו, סעיפים שאינם נותנים מרחב תמרון ליזמים, סעיפי פיצוי עונשיים ליזם במקרה של סטייה בתכנון, סעיפי פיצוי עונשיים על ביטול העסקה וכדוגמת ניסוח מנגנוני רווחיות ותמריצים ייחודיים פרי פיתוח משרדנו לכל הצדדים להסכם, לכן רק עורכי דין מומחים מהתחום מנוסים בעסקאות ושיודעים לצפות אתגרים ולצמצם סיכונים עבור בעלי הדירות והנכסים יוכלו לראות את היריעה הרחבה כבר בשלבי ניסוח ההסכם המשפטי כך שיעמוד איתן במבחן הזמן עשר שנים קדימה.
שמירה על וודאות משפטית וכלכלית היא קריטית – בלעדיה, דיירים יירתעו מלהיכנס לפרויקטים וההתחדשות העירונית תיפגע קשות. מנקודת מבט אופטימית נראה שמדינת ישראל נמצאת ערב שינוי חיובי וכלכלנים צופים עתיד מזהיר לעשור הקרוב כך שענף הבנייה יתאושש מהנפילה הזמנית של המלחמה וההתחדשות העירונית תגשים את מטרתה בעשור הקרוב יותר מאי פעם.
מאמר דעה מאת עוה"ד יעל בועז ועוה"ד אילת בהרי שותפות מייסדות במשרד המייצג בעלי דירות ונכסים במתחמי פינוי בינוי ובשיתוף עוה"ד ורד חי
d&b – לדעת להחליט
