שוק הנדל״ן חוזר לזוז – והמס חוזר לשולחן של בעלי הקרקע
השבחת קרקע שנראית לגיטימית עלולה, בדיעבד, להיחשב פעילות עסקית וליצור חבות מס גבוהה בהרבה מהמצופה
בחודשים האחרונים מתחילים להישמע שוב קולות של תזוזה בשוק הנדל״ן. ירידת ריבית, חזרה הדרגתית לפעילות לאחר תקופת המלחמה, ועסקאות שנדחו – חוזרות לשולחן.
דווקא ברגעים כאלה, כאשר בעלי קרקע בוחנים מחדש מהלכים שנראו עד לא מזמן מוקפאים, מתגלה לעיתים פער מסוכן בין הכוונה הכלכלית לבין אופן המיסוי בפועל. רבים מבעלי הקרקע יוצאים לדרך מתוך הנחה פשוטה:
כל עוד אינם יזמי נדל״ן סדרתיים – הם במסלול הוני.
מס שבח, לא מס הכנסה; ודאי לא מע״מ.
אלא שבפועל, המציאות המיסויית מורכבת בהרבה.
במשך שנים רבות בעלי קרקע בישראל חיו עם הנחת יסוד פשוטה:
מי שאינו יזם נדל״ן, מי שלא רוכש ומוכר קרקעות באופן שיטתי, נמצא במסלול הוני.
כלומר – מס שבח, ולא מס הכנסה; ודאי לא מע״מ.
אלא שבשנים האחרונות יותר ויותר בעלי קרקע מגלים בדיעבד שהמציאות המיסויית מורכבת בהרבה. פעולות שנעשו מתוך היגיון כלכלי סביר, ולעיתים אף בזהירות, עלולות להוביל לכך שהרווח מהקרקע אינו ממוסה עוד כהוני – אלא כפעילות עסקית, עם השלכות כבדות: מס הכנסה בשיעורים גבוהים, ולעיתים גם חיוב במע״מ.
לא הכותרת קובעת – אלא ההתנהלות בפועל
רשות המסים אינה בוחנת כיצד בעל הקרקע מגדיר את עצמו – משקיע, בעל קרקע משפחתי או שותף פאסיבי. הבחינה היא מהותית, ולעיתים אכזרית בפשטותה: מה קרה בפועל לקרקע, לאורך זמן.
ההבחנה בין פעילות הונית לבין פעילות עסקית אינה נבחנת דרך אירוע בודד, אלא באמצעות הצטברות של פעולות, שגם אם כל אחת מהן נראית סבירה כשלעצמה – יחד הן עלולות לצייר תמונה שונה לחלוטין.
כך למשל, בעל קרקע שמקדם תב״ע במשך שנים, מלווה את התכנון, משתתף בדיונים מהותיים מול הרשויות, ולאחר מכן בוחר שלא למכור את הקרקע אלא להתקשר עם יזם במודל של חלוקת רווחים עתידית – עשוי להיתפס כמי שלקח חלק פעיל במהלך יזמי, ולא כמי שמימש נכס הוני.
דוגמה אחרת היא בעל קרקע שמתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה או בעסקה מורכבת אחרת, שבה התמורה אינה קבועה מראש אלא תלויה בהצלחת הפרויקט, בקצב המכירות או במחירי השוק. גם אם בעל הקרקע אינו בונה בפועל ואינו מוכר דירות בעצמו, עצם ההשתתפות בסיכון ובסיכוי עשויה לשנות את אופן הסיווג.
לעיתים מדובר דווקא בריבוי פעולות "קטנות". התקשרות בפרויקט אחד, ולאחר מכן בפרויקט נוסף; דחיית מימוש לטובת השבחה; שימוש במנגנוני מימון שאינם אופייניים להחזקה פסיבית; או מעורבות שוטפת בהחלטות מהותיות בפרויקט. אף אחת מהפעולות הללו אינה חריגה בפני עצמה – אך במצטבר, הן עלולות להספיק כדי לחצות את הקו.
בזמן אמת, רוב בעלי הקרקע אינם חווים את עצמם כמי שמנהלים פעילות עסקית. מנקודת מבטם, מדובר בניהול מושכל של נכס יקר ערך.
אלא שבדיעבד – ובמיוחד כאשר בוחנים את הדברים לאחר שהפרויקט הצליח – התמונה עלולה להיראות אחרת לגמרי.
מתי מס שבח כבר לא מספיק?
כאשר פעילות בעל הקרקע חוצה קו מסוים, רשות המסים עשויה לטעון כי אין מדובר עוד במימוש הוני חד־פעמי, אלא בפעילות עסקית.
המשמעות ברורה: הרווחים עלולים להיות ממוסים כהכנסה פירותית, בשיעורי מס גבוהים משמעותית ממס שבח.
חשוב להדגיש: אין הכרח בריבוי עסקאות כדי להגיע לתוצאה זו. גם עסקה אחת, יחידה, יכולה להיחשב פעילות עסקית – אם בנסיבותיה היא נתפסת כניצול מודע של הזדמנות עסקית ליצירת רווח.
כך למשל, עסקה שבה בעל הקרקע מזהה פוטנציאל יזמי, פועל באופן אקטיבי למימושו, בוחר במבנה התקשרות שאינו משקף מכירה רגילה, ונוטל חלק בסיכון ובסיכוי – עשויה להיתפס כפעילות עסקית, גם אם זו העסקה הראשונה והאחרונה שלו.
אין מבחן אחד מכריע, אך הפסיקה והפרקטיקה מצביעות על כמה נקודות רגישות במיוחד:
• מעורבות אקטיבית בתכנון, בבנייה או בניהול הפרויקט.
• התקשרויות מורכבות שאינן משקפות מכירה פשוטה של קרקע.
• שימוש במנגנוני מימון האופייניים לפעילות יזמית.
• מבנה חלוקת רווחים הדומה יותר להשתתפות עסקית מאשר למכירה.
• נסיבות המצביעות על יוזמה, תכנון ומימוש של פוטנציאל כלכלי, ולא על מימוש אקראי של נכס.
לעיתים אף אחד מהפרמטרים הללו לבדו אינו "שובר שוויון". אך כאשר הם מצטברים – גם במסגרת עסקה אחת בלבד – הם עלולים להספיק כדי לשנות את סיווג העסקה מן היסוד.
והמע״מ? כאן מגיעה ההפתעה
בעלי קרקע רבים אינם מודעים לכך שמעבר ממס שבח למס הכנסה אינו הסיכון היחיד.
כאשר פעילות מסווגת כעסקית, עלולה להתעורר גם שאלת המע״מ. במצבים מסוימים, רשות המסים עשויה לטעון כי בעל הקרקע פועל כעוסק, וכי העסקה או חלקה חייבים במע״מ.
מדובר בפער כלכלי דרמטי, שכן מע״מ אינו מס שניתן "לספוג" בקלות בדיעבד, במיוחד כאשר התמורה כבר נקבעה או חולקה.
בפועל, שאלת המע״מ מתעוררת לא פעם בשלבים מתקדמים – לאחר שההסכמים נחתמו, לאחר שהפרויקט התקדם, ולעיתים רק במסגרת ביקורת. בשלב הזה, מרחב התמרון מצטמצם מאוד.
אז מה עושים?
עם הירידה הצפויה בריבית וההתעוררות ההדרגתית בשוק הנדל״ן לאחר תקופת המלחמה, יותר בעלי קרקע צפויים לחזור ולבחון מהלכים שנדחו: קידום תכניות, התקשרויות עם יזמים ומימוש פוטנציאל כלכלי שנשאר על הנייר.
דווקא בתקופה כזו, שבה שיקולים עסקיים חוזרים לקדמת הבמה, חשוב לזכור שהמרחק בין החזקה הונית לבין פעילות עסקית אינו תמיד גדול – ולעיתים הוא נחצה בלי משים. לא כל בעל קרקע צריך לחשוש, ולא כל התקשרות עם יזם הופכת פעילות לעסקית. אבל כל בעל קרקע שפועל – צריך לדעת היכן עובר הקו.
בדיקה מוקדמת של מבנה ההתקשרות, הבנה של האופן שבו הפעילות עשויה להיתפס בדיעבד, ותיעוד נכון של השיקולים הכלכליים – אינם עניין תיאורטי.הם חלק בלתי נפרד מניהול סיכון אחראי, במיוחד בתקופה שבה השוק מתעורר מחדש.
כי בעולם הנדל״ן, כמו בעולם המס, הזמן הנכון לשאול את השאלות – הוא לפני שהשוק חוזר לרוץ.
הכותבת: עו"ד, ענת שביט, מייסדת, STL - עורכי דין למיסוי
d&b – לדעת להחליט
