תנו ל-AI לקצר את הליכי התיכנון בישראל
בכל שנות עבודתי כעו"ד בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה אני פוגש שוב ושוב את אותה תופעה מתסכלת. קבלנים יזמים,ואנשים פרטיים מעוכבים בקבלת היתרי בניה במשך חודשים ולעיתים אף שנים רק משום שהמוסד התכנוני אינו מצליח לעמוד בקצב אישורי הבקשות להיתרי הבנייה. התוצאה היא שצוואר הבקבוק הזה מונע קידום פרויקטים, מייקר את התשומות לבניה, שכר העבודה, עלויות המימון והערבויות ועוד ויוצר סחבת מיותרת.
למעט החובה שבחוק לעניין הפרסום, ההתנגדויות, העררים ומועדיהם, התהליך התכנוני עצמו מצוי בשליטת המוסד התכנוני, קרי, לרוב אצל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה או רשות הרישוי.
ברוב המקרים אין עסקינן בסוגיות תכנוניות מורכבות אלא בצורך לוודא שהתוכנית שהוגשה אכן עומדת בדרישות החוק ובמסגרות התב"ע. באין תכנון ובו הקלות או סטיות מהתב"ע, הרי מדובר בבדיקות טכניות שיכלו להיעשות במהירות ולפיכך לא מובן משך הזמן הרב לאישור הבקשות להיתר הבניה.
העיכובים מייקרים את העלויות, גורמים לאי וודאות בשוק הדירות ובמחיריהן והמדינה ממשיכה להתמודד עם מחסור חמור ביחידות דיור. כל אלה מצטרפים לבעיה הלאומית של יוקר המחיה הבלתי נשלט.
כאן בדיוק נכנסת לתמונה הבינה המלאכותית. כבר היום קיימות מערכות שיכולות לקלוט תוכניות בנייה ולבצע בדיקות אוטומטיות אל מול התקנות, החוקים והתב"ע הרלוונטיים. האלגוריתם יודע לזהות התאמות, להתריע על תיקונים, לחשב שטחים ולהצליב מידע. מה שלוקח לפקיד שבועות של עבודה יכול להתבצע בתוך דקות ספורות.
להמחשה, מוגשת בקשה להיתר בניה עם התכנית שהוכנה בתוך מסגרות התב"ע, ללא בקשות להקלות או סטיות, בקשה כזו יכולה להיות מאושרת בהקלדת אצבע יחידה.
בראותנו את הבניינים המלבניים, האחידים, ממוקסמי זכויות הבניה, המאושרים תכנונית והנבנים בערים, מערכת הבינה המלאכותית יכולה לפלוט בגינם אישורים לכל סוגיהם ומכאן לנפק פניות אל מתנגדים פוטנציאלים לבקשות להיתר לפי זכות עמידתם המוקנית להם בחוק.
מערכת כזו לא רק מקצרת הליכים אלא גם מייצרת שקיפות ובסיס נתונים אחיד ונגיש. במקום שכל רשות תנהל את המידע בצורה שונה, ניתן להקים פלטפורמה לאומית מתואמת שתצמצם טעויות ותאפשר תיאום מלא בין כלל הגופים.
אין מדובר בניסיון להחליף באופן מלא את שיקול הדעת של אנשי המקצוע. אלו יתרמו את חלקם בעדכון בסיס הנתונים של המערכת לפי תכנית האב של הרשות המקומית, לרבות מרכיבים רובעיים, אדריכליים, סביבתיים, תחבורתיים, ממלכתיים וכיוב'. כאשר מדובר בבדיקות טכניות מקצועיות שגרתיות, אין שום סיבה שהמערכת תמשיך לקיים טיפול איטי ממושך באלפי בקשות מדי שנה.
פרויקט שיאושר להיתר בניה תוך פחות משנה במקום כשלוש שנים יחסוך ממון רב ליזם וכך גם לרוכשי הדירות. ההשלכה הישירה היא ירידה ביוקר הבנייה, עליה בהיצע הדירות, וכתוצאה מאלו גם צמצום העליה במחירי הדירות.
העולם כבר התקדם בכיוון הזה. באתר הרשות האחראית לבנייה בסינגפור (BCA) מוצג מנגנון ששם דגש על קבלת אישור בתוך 7 ימי עבודה, בתנאי שכל האישורים הדרושים הוגשו והכל בהתאם לתקנים.
שילוב של מערכות בינה מלאכותית בהליכי האישורים הוא הכרח. מדובר בצעד שיכול לייעל את המערכת כולה, לקצר לוחות זמנים, להפחית עלויות ולתרום להוזלת מחירי הדיור ולכך השפעה חיובית על האינפלציה. זה אינטרס לאומי, מהיזמים ועד לרוכשי הדירות, וגם של הרשויות עצמן שנדרשות להתמודד עם עומסים בלתי אפשריים.
הבינה המלאכותית יכולה להציב את המערכת על מסלול בריא, כזה המאפשר התמודדות אמיתית עם אתגרי הדיור של מדינת ישראל. השאלה איננה האם נעשה זאת אלא מתי. ככל שרשויות התכנון יאמצו זאת ויבצעו מוקדם יותר אזרחי ישראל יזכו לפתרונות דיור מהירים, נגישים וזולים יותר.
נתן לרר הוא עו"ד ממשרד בן-יעקב עו"ד, המתמחה בנדל"ן, תיכנון ובנייה
