הכדאיות מתחילה בתכנון: איך החלטות תכנון משפיעות על כלכלת הפרויקט
תכנון נכון של פרויקט נדל"ני, והסתכלות רוחבית על כל ההיבטים, הוא המפתח להענקת ערך ומענה איכותי לצרכי דיירים – תוך שמירה על איזון תקציבי וניהול משאבים מדויק
בפרויקט נדל״ן, הכדאיות הכלכלית נקבעת הרבה לפני תחילת הבנייה. כבר בשלבי התכנון הראשונים מתקבלות החלטות שמשפיעות על העלויות, על ניצול הקרקע, על איכות הדירות ועל הערך שהן יוכלו להציע לרוכשים. לכן, בחינה עסקית של פרויקט אינה יכולה להסתפק במחיר הקרקע, במספר הדירות ובמחיר למ״ר. היא צריכה להביא בחשבון גם את האופן שבו יתוכנן הבניין.
האתגר בולט במיוחד בפרויקטים שנמצאים בתחילת הדרך. בשלב הזה נדרשת בחינה מעמיקה של אפשרויות התכנון ושל המשמעות הכלכלית של כל אחת מהן. גם פרויקטים שכבר נכנסים לביצוע יכולים לעבור תהליכי ייעול, למשל בכל הנוגע לקונסטרוקציה ולרכיבי בטון, אבל חלק מההחלטות המשמעותיות מתקבלות מוקדם יותר: כיצד להעמיד את הבניין, איך לנצל את החלקה ואילו מאפיינים בדירות ייצרו ערך לדיירים.
לדברי יניב דיין, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בבולטהאופ וייס, פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ברודצקי בתל אביב, שקודם על ידי החברה, ממחיש את הקשר הזה. במסגרת התכנון נבחנה, בין היתר, האפשרות להציע בחלק מהדירות מרפסות בשטח של 16 מ״ר, לעומת 12 מ״ר בפרויקטים אחרים. במקומות שבהם התכנון מאפשר זאת, תוספת של כמה מטרים למרפסת עשויה לשפר את חוויית המגורים, בעוד שהעלות הנוספת עשויה להיות שולית יחסית לעלות הכוללת. הפרויקט קיבל לאחרונה היתר בנייה ומרבית דייריו פונו. בשבועות הקרובים צפויה להתחיל הבנייה בפועל.
איזון בין ערך לעלויות
ההחלטה על הכדאיות הכלכלית אינה מסתכמת בשאלה אם אפשר להגדיל את המרפסת. צריך להתייחס אליה כבר בבדיקת הכדאיות הראשונית: מה ניתן לבנות לפי התוכנית, אילו מאפיינים יהיו לדירות, וכיצד הם עשויים להשפיע על ערכן. בגבעתיים, למשל, ניתן לתכנן מרפסות בשטח של עד 15 מ״ר. אם הבדיקה הכלכלית מניחה מראש מרפסות קטנות יותר, היא עלולה שלא לשקף את מלוא הפוטנציאל של הפרויקט.
עם זאת, התכנון צריך לאזן בין יצירת ערך לבין שליטה בעלויות. לובי מרווח עשוי לשפר את נראות הבניין, אך הוא גם תופס שטח. בהתאם, השאלה היא מהו שטח השירות הנדרש כדי ליצור כניסה נוחה ונעימה, בלי להקצות לו שטח עודף שיבוא על חשבון יעילות הפרויקט. אותו עיקרון חל על הדירות: המטרה אינה לצמצם בכל מחיר, אלא לתכנן דירות נוחות למשתמשים ולבדוק כיצד מאפייניהן, ובהם כיווני האוויר והמרפסות, משתלבים במסגרת הכלכלית.
יניב דיין
(צילום: ארקדי רסקין)
בפרויקט ברודצקי, למשל, לדירות שני כיווני אוויר סמוכים, ולא מנוגדים. זו דוגמה לחשיבות הדיוק בתיאור התכנון: לא כל מאפיין שנחשב רצוי ניתן להשיג בכל חלקה ובכל בניין, והתכנון צריך להביא בחשבון את התנאים הקיימים. בסופו של דבר, המבחן הוא אם ניתן ליצור דירה נוחה ואטרקטיבית, לצד בניין יעיל מבחינה כלכלית.
גם צורת החלקה משפיעה על ההחלטות. חלקה מלבנית עשויה לאפשר העמדה שונה מחלקה שאינה רגולרית, ולעיתים עולה השאלה אם לתכנן בניין רכבת אחד או לחלק את המתחם לכמה בניינים. התשובה תלויה, בין היתר, בגודל הקרקע, במגבלות התכנון וביכולת לנצל אותה באופן יעיל.
לתצורת הבניין יש השלכות נוספות. בניינים בצורת ח׳ או ר׳, בנייני רכבת ותכנון של מספר שונה של דירות בקומה. לכל אפשרות מאפיינים תכנוניים ועלויות משלה. כך, למשל, תכנון ארבע דירות בקומה עשוי לאפשר ניצול יעיל יותר של שטח הקרקע, אך גם להשפיע על שטחי החזית והחיפוי. לכן בחירת התצורה אינה עניין אדריכלי בלבד: היא חלק מהבחינה העסקית של הפרויקט.
לשים לב למרתף
מרכיב נוסף שיש לבחון בזהירות הוא המרתף. בפרויקטים על חלקות בגודל של כדונם, יש להביא בחשבון כבר בבדיקה הראשונית שטח של לפחות 50 מ״ר לכל מקום חניה, כחלק מהערכת השטח הנדרש. המרתף כרוך בעלות משמעותית, אך אינו מוסיף לדירה שטח מגורים או ערך ישיר באותו אופן. לכן הוא עלול לפעול כמעין קנס על הפרויקט - עלות שקועה שצריך להביא בחשבון מראש.
כאן נכנסת שוב לתמונה צורת החלקה. חלקה שאינה רגולרית עלולה להקשות על תכנון חניון יעיל, ולכן אי אפשר להסתפק בהנחה כללית של 45 מ״ר למקום חניה. צריך לבדוק את מידות החלקה, את עומקה ואת האופן שבו ניתן להציב בה את הבניין ואת המרתף. הנחות חסרות בשלב מוקדם עלולות להוביל להערכת חסר של השטח והעלות.
כדאיות של פרויקט אינה נבנית באמצעות קיצוץ נקודתי בכל רכיב, אלא באמצעות התאמה בין הקרקע, הבניין והדירות. תכנון יעיל יכול לצמצם עלויות במקומות שבהם הדבר אינו פוגע בשימושיות, ובמקביל להקצות משאבים למאפיינים שמעניקים לדירות ערך ממשי. כך ניתן לבחון פרויקט לא רק לפי המחיר למ״ר, אלא גם לפי איכות המוצר שהוא מציע והיכולת שלו להתחרות בפרויקטים אחרים.
מאת יניב דיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי, בולטהאופ וייס
d&b – לדעת להחליט
