המבחן האמיתי מתחיל: כך חוק השיקום החדש עשוי לקבוע אם הבניין שלכם יהפוך להזדמנות או לעוד פרויקט תקוע
הצלחת המסלול החדש לשיקום הבניינים שנפגעו במלחמה נגד איראן לא תימדד רק במהירות החקיקה, אלא ביכולת לייצר הכרזות מהירות, כדאיות כלכלית אמיתית וצמצום חסמים
המציאות הישראלית ידעה לאורך השנים אתגרים רבים, אך גם יכולת יוצאת דופן להפוך משברים להזדמנויות. בניינים שנפגעים, באופן מלא או חלקי, מפגיעות טילים, בין אם מעזה, לבנון, איראן או תימן, אינם רק סמל להרס, אלא גם נקודת מוצא לחשיבה מחודשת. הם מייצרים אפשרות לחבר בין שני עולמות משמעותיים: שיקום מהיר של נזקי המלחמה לצד קידום התחדשות עירונית רחבה, חיונית ונחוצה, בכל רחבי הארץ, ולא רק באזורי הביקוש.
חקיקת חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, תשפ"ו-2026, מסמנת תפנית חשובה, ואף יוצרת לראשונה חיבור מעשי בין העולמות הללו. המדינה יוצרת מסלול המשלב בין תגובה מהירה לנזק לבין הובלת פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית. אין ספק שמדובר במהלך משמעותי, במיוחד כאשר מדובר בקיצור תהליכים שבשגרה נמשכים שנים ארוכות. עם זאת, עצם הנכונות לשנות גישה, להתאים מנגנונים ולפעול באופן יעיל וגמיש יותר, היא כבר צעד חשוב קדימה.
החוק פותח דלת להזדמנויות שלא היו קיימות בעבר. השילוב בין פיצויי מס רכוש לבין זכויות בנייה מוגדלות עשוי להפוך פרויקטים שבעבר נחשבו בלתי כלכליים, לכדאיים ואף לאטרקטיביים. כך דווקא מציאות מורכבת היא פוטנציאל למנוע של צמיחה. מתחמים שהיו מעוכבים בהיעדר כלכליות ונפגעו קשות, עשויים ליהנות לפתע מהליך של התחדשות עירונית.
השאלה כעת היא שאלת היישום בפועל. שיתוף פעולה בין כלל הגורמים, המדינה, הרשויות המקומיות, היזמים והדיירים, לצד עבודה יעילה ויצירתית, יכולים לממש את הפוטנציאל הגלום בחוק. במקום להתמקד רק באובדן, בנזק ובהשלכות הנוראיות של המלחמה, ניתן לראות בכך התחלה חדשה והזדמנות לבנות מהר וטוב יותר.
אלה הדברים שיכריעו האם החוק יהפוך לכלי יישומי, מהיר ויעיל, או שמא יישאר בגדר כוונה טובה שאינה משנה באופן מהותי את 'חוקי המשחק'.
1. הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות
החוק מאפשר לממשלה, או לוועדת שרים מטעמה, להכריז בצו על אזור לשיקום והתחדשות, בהתאם להמלצות גורמי המקצוע. ההכרזה אמורה להתבצע בתוך 60 ימי עבודה ממועד קרות הנזק או ממועד חקיקת החוק (לפי המאוחר), עם אפשרות להארכה עד לתקופה כוללת של 115 ימי עבודה.
מדובר בלוח זמנים שאפתני, שמבטא רצון לקדם תהליכים במהירות. כדי שהרשויות ישתפו פעולה בישומו בפועל של החוק, קבע המחוקק לרשויות 'מקל וגזר' –
גזר, בדמות סיוע אמיתי לתושבים בשעתם הקשה ביותר וזכות לחדש שכונות ומבנים שספק אם היו זוכים לחידוש (מישהו אמר ממ"דים?) בימי שגרה.
מקל, בדמות האיום של פניה לותמ"ל (ועדה למתחמים מועדפים לדיור) מעל הראש של הרשות המקומית על מנת לקדם תכנון מהיר לזכאים בלי מעורבות של הרשות ובלי להידרש לשאיפותיה.
2. הטבות כלכליות משמעותיות
החוק מציע סל הטבות רחב לדיירים וליזמים, אשר מרחיב את הכלים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית. בין היתר, מתאפשר ליזם להציע לדיירים הסכם יציאה, במסגרתו הם מקבלים את שווי דירתם לצורך רכישת דירה מחוץ לפרויקט, ללא צורך להמתין להשלמת הפרויקט. מימון זה יכול להינתן, באופן מלא או חלקי, בסיוע המדינה ובהתאם לתנאים הקבועים בחוק, כאשר העסקאות (כלומר הדיירים והיזם) נהנים גם מפטורים במס.
בנוסף, החוק מאפשר למדינה להשתתף במימון פרויקטים שאינם כלכליים, עד לגובה עלויות השיקום הנדרשות. מדובר בבשורה חשובה במיוחד עבור אזורים בעלי כדאיות נמוכה, אשר עד כה נותרו מחוץ למעגל ההתחדשות. גם לרשויות המקומיות ניתנת גמישות, לרבות אפשרות להפחתה או ביטול של היטל השבחה, מהלך שיכול להאיץ את היתכנות הפרויקטים.
3. צמצום חסמים בירוקרטיים
אחד היתרונות הבולטים של החוק הוא הניסיון לצמצם חסמים ולעודד קידום מהיר של פרויקטים. כך, נקבע כי הרוב הנדרש לאישור פרויקט עומד על 51% בלבד, נתון המקל משמעותית על הגעה להסכמות בין הדיירים. בנוסף, נקבעו לוחות זמנים מהירים לאישור תכניות (תב"ע) ולהוצאת היתרי בנייה.
צעדים אלו עשויים להפחית עיכובים, להקטין סיכון לעיכובים ולסחטנות של דיירים ומאפשר קידום מהיר ויעיל יותר של הפרויקט.
בסופו של דבר, החוק מביא עמו פוטנציאל אמיתי לשינוי. אם ייושם באופן נחוש ויעיל, הוא עשוי להפוך לכלי משמעותי שיחבר בין צורך מיידי לשיקום לבין חזון ארוך טווח של התחדשות עירונית.
*עו"ד זהבי הוא שותף מנהל במשרד ERM וראש משותף של מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית של המשרד. עו"ד צור היא שותפה במחלקה.
d&b – לדעת להחליט
