המדינה מאפשרת לקבלנים להימנע מהורדת מחירי הדיור

יוזמת האוצר ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להציע לקבלנים המתקשים במכירת דירותיהם בשוק החופשי, להעבירן למכירה במסגרת יוזמת הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן", באה לקבלנים בזמן.

על כך תעיד רמת ההיענות הגבוהה לקול הקורא שפורסם, הנחשפת כאן, כמו גם כותרות עיתוני הכלכלה במשך החודשים האחרונים. "האטה", "קיפאון", "היחלשות", הרבה שמות תואר ניתנו כדי לצייר את המצב שעל פיו לאחרונה אנשים פשוט הפסיקו לקנות דירות.

בשמיעה ראשונה, ההצעה גם נראית הגיונית. מסוג הרעיונות היצירתיים שמביאים לכך שכולם לכאורה מנצחים: הקבלנים ייפטרו מהסטוק במהירות ובקלות, גם אם במחיר מעט נמוך מזה שלו ציפו; והמדינה תרוויח כמה מאות דירות נוספות שאותן תוכל לשווק בזול לרוכשי הדירה הראשונה, שלהם היא מבקשת לסייע.

יתרון נוסף הוא שבניגוד לפרויקטי "מחיר למשתכן" רגילים, שבהם מוגרלות הדירות זמן רב לפני הוצאת היתרי הבנייה והזוכים ממתינים שנים ארוכות לאכלוס - הדירות שייתווספו כעת הן מפרויקטים המצויים כבר בבנייה, חלקם אפילו בבנייה מתקדמת, כך שהזמן בין יום הזכייה ליום האכלוס יתקצר באופן משמעותי.

שר האוצר כחלון. קידוש האמצעי על פני המטרה צילום: יאיר שגיא

מתנה משמים

אך האם באמת כולם בסיפור הזה מרוויחים? לא בטוח. נתחיל בניתוח העסקה מנקודת מבטם של הקבלנים: יזם רכש קרקע לפני שנתיים־שלוש לפחות במחיר גבוה למדי במטרה לבנות עליה פרויקט מגורים שדירותיו, כך העריך, יימכרו גם הן ביוקר.

בהרבה מקרים, הוא לא היה שם לבד. בערים כמו עפולה, חריש, קרית גת או ראש העין, מדובר היה בבליץ של שיווק קרקעות מדינה ליזמים פרטיים, בכמויות שגרמו ללא מעט אנשים לגרד בפדחתם בתהיה מי יגור בסופו של דבר בכל הדירות הללו. אבל הימים היו ימי שגשוג ופריחה בשוק הדירות. הן נחטפו במהירות, ולפחות במרכז הארץ לוו המכירות גם בעליות מחיר חדות.

אך מאז הימים כידוע השתנו. בחודש ספטמבר נמכרו 1,700 דירות בלבד במחירי השוק, זו רמת שפל שלא היה כדוגמתה מאז תקופת ההמתנה ליוזמת מע"מ 0%, עליה השלום. כעת נחרד היזם לגלות כי לעשרות הדירות שאותן הוא בונה בימים אלה אין דורש, בטח לא במחיר שעליו חשב כשרכש את הקרקע. עבור יזם כזה, באה הצעת המדינה כמתנה משמים.

אמנם, במסגרת השיווק לזוכי מחיר למשתכן, הוא נדרש להפחית ממחיר הדירה כ־200 אלף שקל ביחס למחיר השוק, תוך שהשיפוי שמציעה לו המדינה בתמורה עומד על 137 אלף שקל בלבד. כלומר, הוא מפסיד כ־60 אלף שקל.

אם נניח כי מחיר הדירה המקורי עומד על הממוצע הארצי של 1.5 מיליון שקלים, הרי שמדובר בהפסד של 4% מהסכום שאמור היה להכניס במחירי השוק. עם זאת היזם חוסך עלויות נכבדות לפחות בשני סעיפים: סעיף ראשון: שיווק - אין בו יותר צורך: היזם יכול לסגור את משרד המכירות באתר שאליו גם כך לא הגיע כמעט איש לאחרונה ולשחרר את אנשי המכירות. המדינה תדאג להביא לו רוכשים שיעמדו בתור כדי לקנות את דירותיו.

סעיף שני: מימון - מכירה מיידית של כלל הדירות תאפשר לו להחזיר את הלוואותיו במהירות ותחסוך לו ריבית בבנק. לסיכום, עבורו זו עסקה לא רעה, בוודאי במצב שוק כה קשה.

נעבור כעת לנקודת מבטה של המדינה. הרווחים כאמור ברורים: הגדלה של מספר הדירות המוזלות, תוך הבטחה של זמני מסירה קצרים יותר לזכאים. כחלון יוכל להוסיף לרשימת לקוחותיו המרוצים 1,000 משפחות מאושרות נוספות.

אך האם אלו הם אכן כל הצדדים המושפעים מהמהלך? לחלוטין לא. כי בדיל הזה בין האוצר, רמ"י והקבלנים, ייתכן שנשכח מעט האינטרס של הציבור הרחב, או אם תרצו – ציבור רוכשי הדירות. כי ממה בעצם אפשרה המדינה לקבלנים להימנע כאשר הציעה להם להעביר לידיה את הדירות לשיווק? מה היתה האלטרנטיבה אם לא היה מוצע להם נתיב המילוט הזה? בשתי מלים: הורדת מחירים.

למי נותנים עדיפות

להוריד מחירים. זה הדבר שאותו היו חייבים הקבלנים לעשות וזה הדבר שממנו מאפשרת להם כעת המדינה להיחלץ. כן, אותו יעד נכסף ששלושה שרי אוצר נשבעו בשמו השכם והערב - זה הדבר שהיה חייב לקרות בתנאי השוק הנוכחיים.

וכעת נשאלת השאלה האם במלחמתם במשבר הדיור, לא התפתו מקבלי ההחלטות בראשותו של שר האוצר, לתת עדיפות לאמצעי, תוכנית "מחיר למשתכן", על פני המטרה המקורית - הורדת מחירי הדירות.