בן זאב: הנחיית חזקיהו יכולה לגרום לירידת מחירי הדירות
מנהל המחקר בכלל פיננסים ברוקראז': "מי שעד היום היה יכול לקנות דירה בשווי של מעל 1.6 מיליון שקל, ייאלץ לקנות דירה בשווי נמוך מ-1.2 מיליון שקל. כלומר, יכולת הקנייה המקסימלית תשתנה, דבר שיוביל לירידה בביקושים ואולי גם לירידה במחירים"
ההנחיות החדשות שהוציא היום המפקח על הבנקים בנוגע להפחתת הסיכון שייקחו הבנקים על המשכנתאות השאירה את המערכת הבנקאית עם הרבה חוסר וודאות, הבנקים השונים אליהם פנינו סירבו להגיב וביקשו ללמוד את הדברים.
אלו שהיו מוכנים לדבר שלא לציטוט העריכו כי ההנחיות החדשות יגרמו לעליית במחירים, בעיקר למי שאין לו מספיק הון ושבעקבות הצפי לעליית ריבית הפריים בעתיד, יותר ויותר אנשים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה - דבר שישפיע על השוק כולו.
יובל בן זאב, מנהל המחקר בכלל פיננסים ברוקראז' אומר: "חשוב לשים לב שההוראה מתייחסת בעיקר לעתיד, מאחר והיא מדברת על הלוואות שניתנו מה-1.4.2010 - מדובר רק על החודש וחצי האחרון. כלומר, על תיק ההלוואות הקיים של הבנקים להנחיות החדשות לא תהיה כמעט השפעה".
לדברי בן זאב, "המפקח על הבנקים אומר, ובצדק, שהוא רואה סיכון הולך וגדל בשוק המשכנתאות גם בשל עלייה במחירי הדירות וגם בשל עלייה בגובה ההלוואות או שיעור ההלוואות ביחס למחיר הדירה. השילוב בין השניים מגדיל את סיכון הלווים או החשש מפגיעה בכושר ההחזר של הלווים. על כל זה מתווסף גם החשש בגלל ההיקף הגבוה בהלוואות בריבית משתנה, ריבית פריים".
לדבריו, ההשפעה אמנם לא תהיה על תיק ההלוואות, אבל אם הבנקים ימשיכו לתת הלוואות שלדעת המפקח על הבנקים יהיו מסוכנות, דהיינו הלוואות בשיעור גבוה ממחיר הנכס, הפיקוח על הבנקים ידרוש מהבנקים לשמור רזרבות נוספות. הרזרבה הזאת תגרום לבנקים לעשות שני דברים: קודם כל לתת הלוואות כמו שהפיקוח דורש שלא יעלו על 60% ממחיר הנכס. רוב ההלוואות בישראל עדיין במימון של פחות מ-60%. הדבר השני שהבנקים יוכלו לעשות הוא לגלגל את אותה רזרבה ללקוח ולהעלות משמעותית את מחיר המשכנתאות.
"הפיקוח למעשה רומז לבנקים לבדוק טוב טוב את כושר ההחזר של הלקוחות ויכול להיות שזה לא הצעד האחרון שלו. מבחינת שוק הדיור, צעד שכזה מהווה עוד גורם שמסנן את הביקושים, כי בכל זאת יש נוטלי משכנתאות שלקחו הלוואות במימון של למעלה מ-60%, הדבר שכיח למשל בקבוצות רכישה. באותם מקרים, הצעד הזה יקטין את הביקושים ומי שעד היום לקח משכנתה במימון של 70% ויכול היה לקנות דירה בשווי של מעל מיליון ו-600 אלף שקל מחר, ההון העצמי שלו לא ישתנה ולכן הוא ייאלץ לרכוש דירה שהשווי שלה נמוך יותר ממיליון מאתיים. כלומר, יכולת הקנייה המקסימלית תשתנה, דבר שיוביל לירידה בביקושים ואולי גם לירידה במחירים".
"ההנחייה החדשה תגרום לבועה"
איל ליבוביץ, מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת בייעוץ משכנתאות אומר, כי הנחיית בנק ישראל לפיה נוטלי משכנתאות יצטרכו להגדיל את ההון העצמי ל-40% היא זו שתגרום להתפתחותה של בועה. לדבריו, "משמעות ההנחיה היא שזוגות צעירים שמתקשים כבר היום לרכוש דירה, יתרחקו מאד מהחלום", אומר ליבוביץ.
בעקבות ההנחיה צופה ליבוביץ שני תסריטים: או שרוכשי דירות יקחו משכנתה יקרה וייכנסו לסיכונים שלא יעמדו בהחזרים, או שלא יקנו דירות ואז מחירי השכירות יעלו וכך מחירי הדירות להשקעה יעלו. לדעתו של ליבוביץ', המחירים לא יירדו אלא להיפך.
ליבוביץ מניח כי בנק ישראל מבקש להימנע מהישנות המשבר בארה"ב בישראל. אולם לדבריו, המצב בישראל שונה מהמצב בארה"ב ערב פרוץ משבר המשכנתאות, שם אזרח קיבל 100% מימון.
בישראל מלכתחילה לווה לא יכול לקבל יותר מ-70%. גם היום הבנקים מדרגים את הלקוחות, ללא הנחיית בנק ישראל, לפי איכות אשראי ולקוח טוב יקבל ריבית טובה יותר.
רז גולגשטיין מנכ"ל המרכז לחיסכון במשכנתא MSC סבור לעומתו, כי ההנחיות החדשות ישפיעו יותר ברמת הבנקים, בעיקר בקרב הבנקים הקטנים שלא יוכלו להתחרות מול הגדולים: "בטווח הקצר אני לא רואה השפעה מיידית, אולם בטווח הארוך, אם הפריים יתחיל לטפס, הרבה אנשים, בעיקר זוגות צעירים, לא יוכלו לעמוד בהחזרים, תהיה אינפלציה, מה שעלול להוביל למשבר כלכלי. גם הכדאיות בהשקעה בנדל"ן תפחת בשל הדרישה לתזרים מזומנים גבוה יותר ורווחיות נמוכה יותר".
ארז זלצמן, מנכ"ל בית ההשקעות KZI, סבור שבסופו של דבר לאורך זמן הצעד הזה יהיה טוב גם ללווים. "אמנם בטווח הקצר הבנק ירוויח פחות והלווים ישלמו יותר. אולם מצד שני הלווים יוכלו בסופו של דבר להקטין הסיכון והסיכוי לחוסר עמידה בתשלומי המשכנתה".
