כלכלת הנדל"ן
"כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה - עלות המימון גבוהה מהתשואה"
את הדברים אמרה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר בכנס כלכלת הנדל"ן 2025 של כלכליסט ומזרחי טפחות. והוסיפה: "אנו רואים הסטה של ביקוש לפריפריה הדרומית. רואים שצעירים מהמרכז שלא יכולים לקנות כאן דירה קונים בנתיבות, אופקים ושדרות"
"אנו לא מספקים תחזיות האם לרכוש עכשיו דירה, עובדתית, כשאנו מסתכלים על מה שקרה מאפריל 2022 - יש היפוך מגמה. אז היה עודף ביקוש שפגש היצע נמוך, הינו שיאני ה-OECD בעליית מחירי דירות. אבל מאז יש מגמה רצופה של ירידה בעסקאות ואפילו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעה על ירידה במחירי הדירות - במיוחד בתל אביב", כך ציינה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר בכנס כלכלת הנדל"ן 2025 של כלכליסט ומזרחי טפחות.
לדברי בן נאים: "כל עוד תנאים בסיסיים אלה מבחינת ריבית ישמרו, לא נחווה עליה במחירים".
היא הוסיפה: "שמעתי מקודם שיהיה גל עלייה גדול, הרבה עולים חדשים שימלטו מאנטישמיות. הלוואי שיהיה כזה, אבל גם באוקטובר 2023 דיברו על גל עלייה גדול, המוני יהודים שיגיעו – וזה לא קרה. לפני חודש פרסמה הלמ"ס את נתוני הדמוגרפיה ודווקא סיימנו עם הגירה שלילית".
יש ירידה בביקוש לדירות חדשות אבל מדד הנדל"ן לא מפסיק לעלות. כיצד?
"יש חופש דעה וכל אחד רואה לפני נקודת מבטו. לא צריך תחזיות מה יהיה במישור העתידי - אלא דווקא ללכת אחורה ולהסתכל על נתוני עבר, כשהריבית ירדה לאפס המחירים ירדו ב 25%. יכול להיות שבבורסה יש אנשים אופטימיים. אני לא רואה כאן שינוי דרמטי עקב סיום המלחמה, הצרות לא נגמרו. כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה, עלות המימון גבוהה מהתשואה משכר דירה ולא בטוח שיהיה רווח הון".
מדברים על כך שריבית בנק ישראל תרד, זה ישפיע?
"הורדת ריבית משפיעה על ביקושים לדיור, אבל הריבית לא הגיעה מ-0.15% ל-4.75%. הירידה בביקוש הגיעה לפני. אם נשוב למחירים, אלה לא המחירים כשהריבית היתה אפסית במשך 15 שנה. אני חושבת שצריך שילוב של שני דברים - אם נסתכל על כוח הקנייה של משקי הבית, השכר לא עלה ב-40%. אנו רואים הסטה של ביקוש לפריפריה הדרומית, אנו רואים שצעירים מהמרכז שלא יכולים לקנות כאן דירה קונים בנתיבות, אופקים, שדרות. יש כאן אפקט של כוח קנייה. לא בכדי מה שהגדרנו כאזורי ביקוש תל אביב- הולכים לפריפריה".
למבצעי המימון יש השפעה?
"אין ספק שבנק ישראל פועל בצורה אפקטיבית עבור הקבלנים. באופקים מנובמבר 2024 הדירות נמכרו עם הטבות מימון. בנק ישראל הגביל את זה ב-25% וככל שיבשילו פרויקטים זה יתכנס. אני רואה שינוי דרמטי בביקושים. הריבית לא תרד לרמה אפסית".
לאור המצב - האם חברות בענף הנדל"ן יקרסו?
"כל פרויקט שיצא לדרך היה מכור מראש , בשלב הפריסייל. היה פרויקט באור עקיבא בימי ריבית אפס בו נמכרו מאות דירות בפריסייל. שוק הנדל"ן כיום, יש בו עודף היצע, ריבית גבוהה, 38 אלף דירות לא מכורות וכוח קנייה שלא יכול לעמוד במחירים האלה".
בתל אביב, בת ים, בית שמש, יש התעוררות בדירות יד שנייה. מדוע?
"אם נסתכל מינואר-אוגוסט השנה, מכירת דירות חדשות ירדה ויד שנייה עלתה ב-3%. בשנת 2024 היו ביקושים לדירות חדשות על רקע הטבות המימון. זה עניין של פערי מחיר - ככל שהפער בין דירות חדשות ויד שנייה יותר גדול, כך הפער גדל. כלומר, יש כאן משהו שמלמד על כוח הקנייה, אנשים מחפשים דירות שהם יכולים לעמוד בהחזר המשכנתא".
קבלנים מאיימים שלא יבנו כי הריבית מכבידה עליהם אבל התחלות הבנייה גבוהות, כיצד?
"אני אומרת לקבלנים שקנו קרקעות - הם קונים אותן במינוף, עלויות המימון גבוהות. או שהם יבנו על הקרקע או שימכרו לקבלן אחר. ולגבי פינוי בינוי –זו מלכודת, הם צריכים לספק דירות לדיירים קיימים ואם הם מאחרים במסירה יש עלות שכר דירה, זה לא שיש להם יכולת לא לבנות כשעלויות המימון על הקרקע הולכות ותופחות".
את מנפצת תפיסת עולם שהביקוש ישוב וההיצע יקטן. מדוע?
"סביר שהביקוש יעלה כשהריבית תרד – אבל זה לא יעלה מחירים. אנו רואים העדפה מאולצת של משקי בית במרכז לקנות בפריפריה. ולגבי קבלנים - אנו רואים מאזנים, עלויות מימון על הקרקע, לא יעזור להם לא לבנות".
ומה עם דירה בהנחה ומחיר למשתכן?
"זה משהו שכבר נמצא בתהליך, אבל אנו רוצים לצמצם את זה לפריפריה. ויש תופעות מרגיזות, אנשים שמרוויחים 50 אלף שקל בחודש בהרצליה ומוכרים את הדירות ברווח של מיליון שקל, זה בטח לא משהו שמועיל למשלם המסים".
