שיא המשכנתאות ביולי: "האוצר מחלק מתנות שיתפוצצו לנו בפנים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סכום המשכנתאות שניטלו במהלך יולי האחרון היה 6.668 מיליארד שקל ב-9,300 עסקות רכישה – כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו ביום חמישי האחרון. מדובר בהיקף המשכנתאות הגדול ביותר בארבע השנים האחרונות, כאשר הפעם האחרונה בה נרשם נתון גבוה יותר היתה ביוני 2015, אז עמד היקף המשכנתאות שנלקחו על כ-7 מיליארד שקל.

מי שאחראים לכך במידה רבה הם הזוגות הצעירים, המבצעים את מרבית העסקות בשוק ובעת האחרונה נוטלים הלוואות רבות לצורך עסקות רכישה בתוכנית מחיר למשתכן. להערכת בנק ישראל, העלייה בקצב לקיחת משכנתאות בקרב הזוגות הצעירים צפויה להימשך.

2019 מסתמנת גם כשנה מצוינת עבור הבנקים למשכנתאות בכל הקשור לביצועי ההלוואות. זאת, לאחר ההאטה שפקדה את השוק הזה בין סוף 2016 לחודשים האחרונים של 2018.

"הגידול בביצועי המשכנתאות מתחילת השנה הושפע בעיקר מהתפתחויות בשוק הדיור ובראשן גידול ברכישת דירות ראשונות, ובפרט דירות חדשות", נכתב בסקירת הבנק. עוד נכתב שם כי "למרות העלייה בביצועי המשכנתאות ועלייה קלה שחלה בגובה של ההלוואה הממוצעת ביחס לשווי הנכס (LTV), יחס האשראי לדיור לתוצר בישראל נותר נמוך בהשוואה בינלאומית (27%) ואיכות תיק המשכנתאות של הבנקים נותרה גבוהה". עם זאת, כתוצאה מהמעורבות הרבה של הזוגות הצעירים בתיקי המשכנתאות, נרשמה עלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים של 60% ומעלה ממחיר הדירה.

בנק ישראל. ההערכה היא שהעלייה בקצב לקיחת המשכנתאות תימשך צילום: אוראל כהן

מחיר למסתכן

נתוני בנק ישראל חשפו את הפן הפחות זוהר של תוכנית הדגל הממשלתית מחיר למשתכן, שנועדה להוריד את מחירי הדירות ולהקל על זוגות צעירים לרכוש דירות. היעד הראשון הושג באופן זמני בין סוף 2017 לסוף 2018, עם ירידות מחירים של כ-2.5% שלאחר מכן קוזזו כמעט לחלוטין.

לפי נתוני בנק ישראל, ספק אם הושגה גם המטרה השנייה – עזרה לזוגות הצעירים להגיע לדירה – שכן אלה נכנסו להתחייבויות פיננסיות לא מבוטלות. כך, כרבע מההלוואות לרכישת דירה ראשונה ברבעון השני של 2019 היו הלוואות שניתנו לרוכשי דירות מחיר למשתכן. בכך, אגב, הן מהוות 12% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים.

בבנק מציינים כי אחד הגורמים לנתח הנכבד שתופסים הרוכשים במסגרת התוכנית הממשלתית בעוגת ההלוואות, קשורה לעובדה שבמהלך המחצית הראשונה של 2019 נרשמו 6,900 עסקות במחיר למשתכן, גידול של כ-50% לעומת הרבעון המקביל ב-2018.

החודש הטוב והמסוכן ביותר

הכניסה האינטנסיבית של הזוגות הצעירים לשוק הדירות, ובמיוחד למחיר למשתכן, הביאה לרמה גבוהה יחסית של לוקחי הלוואות בשיעורי מימון גבוהים של 60%-75% משווי הדירות, שהתייצבה בחודשים האחרונים על כ-35% מכלל ההלוואות שניתנו לדיור. בבנק ישראל רואים בזאת הוכחה לכך שבעבר אותם לווים לא יכלו ליטול משכנתאות בשיעורי מינוף דומים. 

אך האם הזוגות הצעירים האלה יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים בעתיד? על כך הדעות חלוקות. "במסגרת 'המתנות' בשווי 7 מיליארד שקל שמשרד האוצר חילק, הוא מעניק לרוכשים בפריפריה הנחה של 150 אלף שקל. ההנחה הקטנה הזו, אף שהיא משמעותית לאותם אלה שמלכתחילה לא היה ברשותם הון עצמי גדול, סביר שתתפוצץ להם אחר כך בפנים", מתריע השמאי והכלכלן ירון ספקטור, ומצביע על העלייה בשיעור לוקחי ההלוואות בשיעורים גבוהים.

ספקטור טוען כי ניתן לראות ביולי נקודת שיא של העשור האחרון בהיקף המשכנתאות, ומזכיר שיוני 2015 היה חודש בעל נתונים חריגים משום שבאותה עת עלה מס הרכישה, מה שהריץ את המשקיעים דאז אל משרדי המכירות. "אם נתעלם מהחודש המיוחד הוא, הרי שהנתון של יולי 2019 הוא הגבוה ביותר לפחות מאז 2011", אומר ספקטור.

לדבריו, "רבים מהרוכשים במחיר למשתכן, בעיקר בערי הפריפריה, הפכו למשקיעים בעידוד המדינה. הם הרי לא מתכננים לגור בדירות האלה. אבל מי בדיוק ירצה לשכור את הדירות האלה? יש סכנה גדולה שהם יישארו עם משכנתא גדולה שצריך להחזיר – ובלי שוכר ש'ישלם' אותה".

ספקטור מוסיף כי "אותם צעירים בלי הון עצמי רב, שהולכים לדירות המסובסדות וזונחים את השוק החופשי, יכלו לפני שמונה שנים לקנות דירה בפריפריה גם בלי מחיר למשתכן. המחירים שם עלו מאוד בעשור האחרון, ועכשיו מנסים למשוך את המחירים מטה באמצעות הגדלת הביקוש, שזה כמובן פרדוקסלי כי כשהביקוש עולה – המחירים עולים".

ירון ספקטור. "רבים מהרוכשים במחיר למשתכן הפכו למשקיעים בעידוד המדינה" צילום: ישי רונן

חשיפה מתונה

ההלוואה הממוצעת שלוקחים לווי מחיר למשתכן מגיעה ל-864 אלף שקל, לעומת 747 אלף שקל שלוקחים רוכשי הדירות הראשונות שאינם רוכשים במסגרת התוכנית הממשלתית. במקביל, מחירי הנכסים שרוכשים אנשי המחיר למשתכן מגיעים ל-1.4 מיליון שקל בממוצע, לעומת מחיר דירות ממוצע של 1.6 מיליון שקל שרוכשים זוגות צעירים בשוק החופשי.

בתחילת השנה פירסם הכלכלן הראשי נתונים מעניינים אודות מאפייניהם הסוציו אקנומיים של הרוכשים בתוכנית מחיר למשתכן. מהנתונים עלה כי השכר הממוצע (ברוטו) למשק בית של רוכשים אלה היה 27 אלף שקל. "אפשר לראות בבירור שהתוכנית של כחלון לא עוזרת למי שזקוק לך, אלא בעיקר למעמד הביניים שגם כך יכול היה להגיע לדירה, רק באזורים פחות מרכזיים", אומר ספקטור.

לכאורה יש ברמת המשכנתאות הגבוהה לרמז על סיכון גבוה בתיקי האשראי לדיור, אבל בבנק ישראל מראים כי במקביל לזינוק בהיקפי המשכנתאות, נרשמה ירידה בצמצום הלוואות צרכניות שנלקחות על מנת להשלים את ההון העצמי לרכישת הדירות. ועדיין בבנק המרכזי חוזרים על התרעות קודמות, שחשיפת הבנקים לשוק הדיור ולענף הבינוי מגיעים לכ-51% מכלל האשראי לציבור, וזו עדיין רמה מסוכנת. עם זאת, בהשוואה למדינות העולם, שיעור האשראי בישראל ביחס לתוצר נמוך בישראל משמעותית מהמקובל במדינות ה-OECD.