האקזיט של משפחת בלושטיין: אטרקצ'י רוכש את בית בכפר ב־1.7 מיליארד שקל
חברת הנדל"ן אאורה מכוונת להקפיץ את היקפי הפעילות של חברת הדיור המוגן ולייצר סינרגיה עם פעילות ההתחדשות העירונית שלה. בעלי השליטה בבית בכפר מוכרים את המניות בפרמיה של 82% ויוצאים עם אקזיט של יותר ממיליארד שקל
כשהתחדשות עירונית פוגשת דיור מוגן, משפחת בלושטיין עושה אקזיט של יותר ממיליארד שקל. קבוצת הנדל"ן אאורה, שמבקשת ליצור לעצמה זרוע מניבה חדשה, התקשרה בהסכם לרכישתה (100%) של חברת הדיור המוגן בית בכפר שהקימה המשפחה. תמורת העסקה הכוללת צפויה להגיע לכ־1.7 מיליארד שקל.
אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, התקשרה עם בעלי השליטה בבית בכפר, שלום בלושטיין וילדיו יניב, מיה, תומר ובן בלושטיין (63% במשותף), בהסכם שלפיו היא תרכוש מהם 55% ממניותיה של חברת הדיור המוגן לפי מחיר של 24.31 שקל למניה. מחיר שגוזר עבורם תמורה של 936 מיליון שקל ומשקף לחברה שווי של 1.7 מיליארד שקל - בפרמיה של 82% מעל שווי השוק של בית בכפר בסוף יום המסחר האחרון שקדם לחתימת ההסכם. בעקבות העסקה, מניית בית בכפר זינקה אתמול ב־62% ואילו מניית אאורה סיימה את יום המסחר ללא שינוי.
הצעת הרכש לבעלי המניות
במקביל להסכם עם בעלי השליטה אאורה תגיש הצעת רכש לרכישת יתר מניות החברה (45%). כאשר המחזיקים העיקריים בהן, לצד 8% הנותרים של בני משפחת בלושטיין, הם פועלים אקוויטי (17.9%), זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, בית ההשקעות מור (8.3%) וכלל ביטוח (6.1%). אאורה השיגה כבר את הסכמתם של המוסדיים לביצוע המהלך ובכך השיגה את הרוב הנדרש להשלמתה של הצעת הרכש, 95% לפחות. כך שגם אם יתר בעלי המניות יסרבו למכור את מניותיהם, היא תוכל לכפות זאת לפי השער שנקבע בתמורה לבעלי השליטה, 24.31 שקל למניה. כך שסה"כ אאורה תידרש להעביר להם 765 מיליון שקל. מהם 229 מיליון שקל, 30%, יועברו במזומן, והיתרה, 70% ובשווי של 536 מיליון שקל, תינתן באמצעות הקצאת מניות אאורה.
בסופו של דבר, בתמורה ל־100% ממניות בית בכפר אאורה תידרש לשלם 1.2 מיליארד שקל במזומן ולהקצות לבעלי המניות של בית בכפר 8.8% ממניותיה. מהלך שיוביל לדילולם של בעלי המניות הקיימים בה. בכוונתה לממן את התשלום במזומן בעזרת מימון בנקאי בתוספת מקורות עצמיים.
בית בכפר מפעילה חמישה בתי דיור מוגן, מהם ארבעה בבעלותה (שניים בכפר סבא, ביתן אהרון וגדרה) ואחד (בסמוך לכנרת) בשכירות, שבהם 975 יח"ד, ובתפוסה שעמדה בסוף יוני על 88%. בנוסף להם יש לה שני פרויקטים לקראת הקמה בבאר יעקב ובמודיעין שבהם מתוכננות 549 יח"ד ופרויקט נוסף בשלבי ייזום מוקדמים יותר שבו 335 יח"ד בקיבוץ אושה שסמוך לקריית אתא.
בשיחת המשקיעים שקיים אתמול אמר אטרקצ'י כי הכניסה לתחום הדיור המוגן נועדה ליצור סינרגיה עם שאר תחומי הפעילות של אאורה, העיקרי בהם הוא ייזום הנדל"ן באמצעות התחדשות עירונית, ולצידו גם ביצוע באמצעותה של חברת מגידו שאותה אאורה רכשה ב־2024. לדבריו, "הדיור המוגן הוא תחום פעילות סינרגטי לפעילות של אאורה ומוצר מבוקש בפני עצמו. ייזום פרויקטי דיור מוגן זה עניין קל עבורנו, אבל להקים זרוע מאפס לוקח זמן ומסובך תפעולית, ולכן השילוב עם בית בכפר נהדר עבורנו".
בפעילות ההתחדשות העירונית שלה אאורה נתקלת לעתים בדיירים מבוגרים שמבקשים להתפנות לדיור מוגן, כך שבית בכפר יכולה לספק לכך פתרון. "אני לא מאמין ששוק המשרדים יתקדם בשנים הבאות וגם רשויות מקומיות מחפשות להמיר שימושי קרקע שיועדו למשרדים לשימושים אחרים, ככה שהכנסת דיור מוגן במקום משרדים יכולה להיות פתרון טוב לדרישה לעירוב שימושים בפרויקטי ההתחדשות העירונית" אמר אטרקצ'י. "מעבר לכך שיש ביקוש לדיור מוגן במרכזי הערים, שם אנחנו מקימים את הפרויקטים שלנו. נשאף לפתח את התחום כך שבתי הדיור המוגן לא יהיו רק מוצר שנגיש לעשירון העליון ובמעגל השני של גוש דן ותל אביב".
הפער מהשווי הכלכלי
בכל הנוגע לתמורת הרכישה ולשיעור הפרמיה שהיא משקפת, רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון, אמר לכלכליסט כי "בית בכפר לא היתה מניה סחירה במיוחד. זה נבע גם מגודלה וגם מכך שרוב המניות הוחזקו בידי בעלי השליטה ופועלים אקוויטי. הפרמיה הגבוהה שקיבלו בעסקה ביחס למחיר בשוק ממחישה היטב כי קיים פער בין השווי הכלכלי ושווי השוק". אטרקצ'י ציין באותו ההקשר כי מבחינת אאורה נקודת ההתייחסות הנכונה יותר היא ההון העצמי של בית בכפר שהגיע בסוף יוני ל־1.285 מיליארד שקל. כך שהיא נעשית במכפיל של 1.3, ולטעמו ההון העצמי הרשום אף אינו מייצג מכיוון שלא מתייחס לפרויקטים שבית בכפר עתידה להקים.
לעומת אטרקצ'י ששפע אופטימיות על אודות העסקה, גורם בשוק ששוחח עם כלכליסט אמר כי "הסינרגיה בין תחומי הפעילות מובנת. אין שאלה לגביה. אבל הגודל של העסקה והמבנה שלה מעוררים שאלות. אאורה קונה חברה בקרוב לשליש משווי השוק שלה. עם אותם 1.7 מיליארד שקל אולי היה נכון יותר להתרחב בתחום הפעילות העיקרי שלה ולנצל את ההזדמנויות שהקשיים בשוק המגורים מייצרות לשחקנים הגדולים. לכן העובדה שהוא בוחר להשקיע בתחום אחר ולא בתחום הליבה שלו מעוררת סימני שאלה. מעבר לכך, שחקנים גדולים אחרים שנכנסו לתחום עשו זאת בהדרגתיות ואילו כאן אאורה נכנסת בבת אחת עם עסקה ענקית".
בית בכפר החלה את חייה כחברה ציבורית בתחילת 2022 עם ארבעה בתים פעילים שבהם 826 יח"ד, שאותם סיימה להקים כבר ב־2011. אך למרות כוונות להגיע בתוך שלוש שנים ל־1,130 יח"ד, מאז היא הוסיפה להם 149 יח"ד בלבד. כאשר לעומתה, מגדלי הים התיכון, שמפעילה גם כן בתי דיור מוגן ונסחרת גם כן בבורסת תל אביב, חנכה מאז 2015 שלושה בתים שבהם 713 יח"ד, מהן 250 בבית ברחובות שאותו החלה לאכלס אשתקד.
בהתאם, ה־NOI של בית בכפר (הכנסות תפעוליות נטו) שעמד ב־2021 על 55.6 מיליון שקל, הגיע בסוף 2025 ל־72.4 מיליון שקל. תוספת מצרפית של 30% בארבע שנים. ה־FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) שעמד על 22.8 מיליון שקל ב־2021 עלה באותה התקופה ב־39% ל־31.7 מיליון שקל. את ינואר-יוני 2026 היא סיימה עם קצב NOI שנתי של 78.7 מיליון שקל, ב־12% יותר מאשר בתקופה המקבילה. כאשר ה־FFO עלה ב־32% ל־16.7 מיליון שקל.
חברה ציבורית יחידה
בית בכפר היא רשת הדיור המוגן השנייה בגודלה שנסחרת בתל אביב אחרי מגדלי הים התיכון (8 בתים, 1,891 יח"ד, שווי שוק 2.1 מיליארד שקל). לצידן נסחרת באחוזת בית גם בית הזהב, אך זו מחזיקה רק בבית יחיד בתל אביב. כך שהשלמת עסקת אאורה תותיר את מגדלי הים התיכון כחברה הציבורית היחידה שמחזיקה כפעילות עיקרית שלה פעילות ממשית של דיור מוגן.
אולם, התחום מהווה מוקד משיכה עבור חברות נדל"ן רבות. עזריאלי זיהתה בו הזדמנויות להרחיב את מוטת פעילותה כבר בעשור הקודם ומחזיקה מאז באמצעות רשת פאלאס בחמישה בתי דיור מוגן שבהם 1,415 יח"ד. כאשר את האחרון מהם, בראשון לציון, היא החלה לאכלס השנה. במקביל גם שפיר הנדסה מחזיקה מאז 2021 בשליטה ברשת עד 120 שלה שישה בתים פעילים, מהם שניים שסיימה להקים ורכשה בשנה האחרונה. לצידן גם ביג וישראל קנדה מחזיקות כל אחת בבית דיור מוגן אחד ומחזיקות בתוכניות להתרחב בתחום.
דומב התייחס לאינטרס של חברות הנדל"ן, בהן אאורה, בכניסה לתחום. "חברות הנדל"ן מחפשות לגוון את הפורטפוליו שלהן ולהיכנס לתחומים שמשיקים לנדל"ן, אבל לא חשופים לאותם סיכוני שוק. בדיור המוגן מגמות הביקוש ברורות יותר ונשענות על מניעים אחרים מאלה של רכישת דירה, ולכן התחום מציע לחברות יציבות שקשה למצוא בפעילות הייזום הקלאסית". לדבריו, מדובר במגמה רחבה ולא אירוע חד־פעמי. החברות נסמכות מבחינה זו על העלייה בתוחלת החיים והשינויים באורחות החיים של הדור המבוגר ולמולם את ההיצע הנמוך של בתים רלוונטיים.
בית בכפר כיוונה לבצע הנפקת מניות ראשונה (IPO) כבר ב־2020 אך הקורונה גרמה לבלימת המהלך. בספטמבר 2020 נכנסה פועלים אקוויטי כשותפה בחברה ורכשה 20% ממניותיה בתמורה של 150 מיליון שקל ששיקפה לה שווי של 750 מיליון שקל. בסופו של דבר בינואר 2022 השלימה החברה את הנפקתה. השקעותיהם של מור ושל כלל בחברה נעשו במסגרת ההנפקה, הן רכשו מניות ואופציות של החברה ב־230 מיליון שקל, ופועלים אקוויטי הוסיפה תמורה של 15 מיליון שקלים נוספים. החזקות בעלי השליטה והמוסדיים בחברה הובילו לכך שהמסחר במניית בית בכפר נותר דליל יחסית. בקרוב לחמש שנים שחלפו מאז שהחלה להיסחר בשווי של 1.17 מיליארד שקל, שוויה ירד ב־20% עד שהגיע בסוף יום המסחר שקדם לדיווח על עסקת אאורה ל־936 מיליון שקל. לעומתה, מניית מגדלי הים התיכון עלתה באותה התקופה ב־86%.
מימוש העסקה מותיר את בני משפחת בלושטיין עם תמורה במזומן של 936 מיליון שקל, ולצדה 18% מיתרת תמורת העסקה, בשווי של כ־136 מיליון שקל נוספים. מרביתה (70%) במניות אאורה. כשזו מצטרפת למעט יותר מ־90 מיליון שקל שהם קיבלו מאז הנפקת החברה בדיבידנדים
שאר המרוויחים מהעסקה
מעבר לבני משפחת בלושטיין, המרוויח העיקרי ממהלכה של אאורה יהיה פועלים אקוויטי, בעיקר בזכות השקעתו המקורית בבית וכפר שעמדה על 165 מיליון שקל, וזרוע השקעות של הבנק תסיים את תקופת ההשקעה בה עם תמורה בשווי של כ־304 מיליון שקל. זאת, לאחר שאסף במהלך השנים גם דיבידנדים של 27 מיליון שקל. לעומתו, כלל ביטוח ומור שרכשו בהנפקה מניות ואופציות בשווי של 93 מיליון שקל ושל 137 מיליון שקל בהתאמה יקבלו תמורת הצעת הרכש מזומן ומניות אאורה בשווי של 103 ושל 142 מיליון שקל. זאת, בנוסף לחלקו של כל אחד מבעלי המניות ב־150 מיליון השקלים שחילקה בית בכפר בדיבידנדים מאז ההנפקה. 15 מיליון שקל מור ו־10 מיליון שקל כלל. כך שמבחינת שני הגופים היתרון העיקרי במהלך הוא היכולת להנזיל מחדש את השקעתם.
