בלעדי
קק"ל נכנסת לפינוי בינוי: תשקיע מאות מיליונים בפריפריה
הקרן תשתף פעולה עם עמותת הנדל"ן מנוף בניסיון להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה לכדאיים. המיזמים הראשונים יהיו בעכו, חצור הגלילית, אופקים, אשקלון וחיפה. קק"ל תספק ערבויות והלוואות כדי להפוך מתחמים לא־כלכליים לאטרקטיביים
קרן קיימת לישראל תשקיע 350-300 מיליון שקל בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. הכסף נועד להפוך מיזמים לא כלכליים לרווחיים, לעודד חברות פרטיות להיכנס אליהם, ובזכות מודל ההשקעה הייחודי של הקרן הוא עשוי לסמן נקודת מפנה בתחום. המודל של קק"ל נבחן בימים אלה על ידי החשב הכללי ואגף תקציבים במשרד האוצר, אשר שוקלים לאמץ אותו וליישם אותו באופן נרחב יותר.
השיחות בין קק"ל לעמותת מנוף הן על השקעה בחמישה פרויקטים שהיא מקדמת בעכו, חצור הגלילית, אופקים, אשקלון וחיפה. בכל הפרויקטים יחד ייבנו כ־2,200 דירות. קק"ל תאפשר לפרויקטים להשיג הלוואות בריבית נמוכה להשלמת ההון העצמי, באמצעות ערבות שהיא תספק או הלוואה שהיא עצמה תעניק. כמו כן היא תקנה כ־120 דירות שיסופקו לגרעינים צעירים בערים. זאת בהתאם למדיניות שכבר החלה ליישם בשנה האחרונה שבמסגרתה קנתה עשרות דירות, בין היתר בשדרות, נהריה, ערד, קצרין ובית שאן.
ההחלטה על ההשקעה יוצאת הדופן צפויה לעלות לאישור דירקטוריון קק"ל בשבועות הקרובים, ואחריה צפוי הליך פנימי נוסף שיאפשר לקרן לבחור את העמותה שבאמצעותה תשקיע. את המודל החדשני ושיתוף הפעולה עם קק"ל יצרה עמותת מנוף להתחדשות עירונית חברתית, שלה בקנה כבר חמישה פרויקטים בפריפריה העמוקה לבניית כ־2,170 דירות חדשות. כניסה של קק"ל תהפוך את הפרויקטים לכלכליים ותאפשר לעמותה להוציא אותם למכרז לבחירת יזמים.
השיחות עם קק"ל בעניין החלו במרץ, כחודשיים לאחר שאייל אוסטרינסקי נבחר ליו"ר הארגון, ומאז אנשי המקצוע בקק"ל מכינים את החומרים הדרושים לאישור הדירקטוריון, בישיבה שצפויה להתקיים בשבועות הקרובים. לצד אנשי האוצר שבוחנים את המודל, גם רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, אישר את היוזמה.
עמותת מנוף היא יזם נדל"ן שלא למטרות רווח. יו"ר העמותה הוא עמיר בירם, שותף בקרן ההשקעות בנדל"ן JTLV, והמנכ"לית והמייסדת שלה היא אביטל בלונדר. עמותת מנוף נוסדה בתחילה תחת השם ג'ינדאס בלוד ב־2013. בוועד המנהל שלה חברים שותפיו של עמיר בירם בקרן JTLV, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, ובין היתר גם יאיר טל, מנכ"ל החברה הממשלתית דירה להשכיר בעבר, ודפנה לנדאו שותפה בקרן מרתון, ובעבר ראש סקטור הנדל"ן בבנק לאומי.
התחדשות עירונית משמשת אמצעי ליצירת מוביליות חברתית ולסיוע לתושבי השכונות להיחלץ מעוני. העמותה עובדת רק בשכונות בתחתית המדד הסוציו־אקונומי של הלמ"ס, כאלה שמדורגות 1 עד 3 – ורק במקומות ששווי הדירות בהם נמוך מאוד ולא מאפשר התחדשות עירונית באמצעות יזמות פרטית. מלבד הפעילות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי (למעשה, בעמותה שואפים למודל של בינוי ורק אחריו פינוי), העמותה הקימה מינהלת חברתית בכל אחת מהשכונות שבהן היא פועלת, שמסייעת לתושבים להגדיל הכנסות באמצעות מיצוי זכויות, הסדרי חוב והכוונה תעסוקתית. היא מאגדת את התושבים, מסייעת להם להרכיב נציגות ולבחור עורך דין שילווה אותם מול היזמים בהליך של פינוי בינוי ובמקביל מקדמת תוכנית (תב"ע) לפינוי בינוי שכוללת לא רק את הדירות החדשות אלא גם שדרוג של המרחב הציבורי על ידי תוספת של שטחי ומבני ציבור. המטרה היא להגיע להליך של בחירת יזם עם תוכניות מאושרות ודיירים חתומים על הסכם. אישור התוכניות והחתמה של דיירים מקצרים הליכים ליזמים ומשפרים את רווחיות הפרויקט, אך עדיין לא בשיעור הרווח שמקובל במרכז הארץ. את הרכיב הנוסף תספק קק"ל ובעתיד אולי קרן ייעודית שתקים המדינה.
ציפוף הערים הוותיקות
בישראל של 2026 התחדשות עירונית היא בדרך כלל פריבילגיה של אזורי ביקוש. העיקרון פשוט: במקומות שבהם הדירות יקרות היזמים מסתערים על המתחמים הללו. אבל דווקא בשכונות עניות שבהן בניינים מתפוררים ואין בהם מיגון, היזמים לא מתעניינים. באמצעות העמותה, קק"ל מבקשת להיכנס בדיוק לפער הזה, ולהפוך מגוף שמזוהה עם יערות וקרקעות למי שמממנת, מגבה ומסבסדת בפועל התחדשות עירונית בשכונות שהשוק הפרטי והממשלה זנחו.
הפעילות הזו מתאימה למטרות קק"ל משני טעמים: ראשית, התחדשות עירונית מאפשרת לצופף את הערים הוותיקות וכך מונעת שחיקה של השטחים הפתוחים והיערות. שנית, הפעילות תעודד פיתוח והתיישבות חדשה באזורי הספר. ויש כאן גם ערכים חברתיים משום שההתחדשות העירונית משביחה נכסים של אוכלוסייה ענייה, ומדובר בתוכניות שכוללות גם שדרוג עמוק של המרחב הציבורי.
לפי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית ל־2025, במחוז צפון אושרו עד כה רק 12 תוכניות לפינוי בינוי שבהן כ־4,900 דירות, 1% מהדירות בתוכניות פינוי בינוי מאושרות. לשם המחשת הפער הגדול מול המרכז, במחוז תל אביב אושרו 246 תוכניות שבהן 96 אלף דירות, ובמחוז מרכז אושרו 174 תוכניות ל־112 אלף דירות. גם במחוז דרום המצב אינו מזהיר בהרבה: במחוז זה אושרו 50 תוכניות עם כ־30 אלף דירות, שהן כ־9% מהדירות בתוכניות מאושרות.
הבעיה בפריפריה היא כמובן כלכלית: מחירי הדירות שהיזמים יוכלו למכור עם השלמת הפרויקט יוצרים רווחים זעומים, שהופכים את הפעילות למסוכנת. אם בנקים וגופים מוסדיים יסכימו לממן פרויקטים כאלה – וכלל לא בטוח שהם יסכימו – הם ידרשו שיעורי ריבית גבוהים שישחקו את הרווח. אלא שדווקא הפריפריה מועדת לרעידות אדמה ולפגיעות טילים, והתחדשות עירונית היא הדרך היחידה לספק לבניינים ישנים ממ"דים ולחזקם בפני רעידות אדמה.
הפתרון שהמדינה יצרה עד עתה הוא מענק של מיליוני שקלים שפשוט משולם ליזם כדי לייצר עבורו רווח מספק. הבעיה היא שנקודת הפתיחה של פרויקטים בפריפריה נמוכה מאוד והמדינה נדרשת לשלם הרבה כסף כדי להופכם לאטרקטיביים. לפי הניתוח של מנוף, הרווחיות של הפרויקטים האלה היא כ־3%. כלומר על כל 100 שקל שהפרויקט עולה ליזם, הרווח הוא 3 שקלים. לעומת זאת, באזורי הביקוש פרויקטים מאפשרים להגיע לרווח של 18% ולעתים יותר.
המודל שמנוף פיתחה מצליח, לפחות על הנייר, לפצח את הבעיה. במקום לנסות להשיג רווחיות שקיימת רק באזורי הביקוש, מנסים לצמצם את הסיכון ולשפר את התשואה על ההון של היזם. הרווחיות של הפרויקטים תשתפר מעט, אך במקביל היזם נדרש להשקיע פחות הון עצמי, ולכן הרווח על כל שקל שהוא השקיע גדל. בפרויקט רגיל היזם נדרש להשקיע מכספו (הון עצמי) של כ־20% מעלות הפרויקט. במרכז הדירות יקרות, ויזמים מצליחים להרוויח לאחר החזר ההלוואות כפול מהסכום שהשקיעו. אבל בפריפריה אותו פרויקט מניב רווח נמוך מדי, ולכן המדינה רגילה להשלים לו את הפער במענק. המודל החדש של מנוף וקק"ל מנסה לפתור את הבעיה אחרת: במקום להוסיף ליזם כסף כרווח, הוא מקטין את הכסף שהיזם צריך להביא מהבית. כך גם רווח קטן הופך להיות אטרקטיבי.
לדרבן את הבנקים
קק"ל תפעל בשלושה מישורים: תספק לפרויקט הלוואת מזנין — הלוואה שמשלימה את ההון העצמי של היזם בריבית זולה של כ־5%. בהתאם לצורך היא גם תספק ערבויות להלוואות שהיזם יקבל מגופים מוסדיים, דבר שיקטין את הריבית שיגבו. ייתכן גם שילוב של הלוואת קק"ל עם ערבות. הלוואת המוסדיים תוגדר חוב בכיר, ואילו זו של קק"ל נחות. כלומר במקרה של משבר בפרויקט, המוסדיים יהיו הראשונים לקבל את כספם. המבנה הזה מייצר הלוואה זולה בריבית ממוצעת של כ־5.5%, היזם יוסיף עוד סכום מכיסו אבל הרבה פחות מ־20% מעלות הפרויקט, כפי שנדרש באזורים אחרים. את 80% הנותרים שנחוצים למימון יספקו הבנקים כרגיל. התחייבות נוספת של קק"ל היא לקנות כ־5% מהדירות בשלב המכירות המוקדמות (פריסייל). זה שלב קריטי שבו הבנק המממן בוחן את הסיכונים, וההתחייבויות הזאת תספק כרית ביטחון שתדרבן את הבנק לחבור ליזם.
