מיהם המשקיעים השקטים שיודעים לזהות קרקעות המכונות בפיהם כ"יהלומים המונחים בקרקע"
מיהם המשקיעים השקטים שיודעים לזהות קרקעות המכונות בפיהם כ"יהלומים המונחים בקרקע"
קרקעות להשקעה במרכז הארץ הפכו למצרך נדיר ואלה שנותרו זמינות יוצרות הזדמנות ייחודית עם פוטנציאל רווח אדיר עבור משקיעים לטווח הארוך. אחת מאותן קרקעות ההולמות את הכינוי "יהלומים" נמצאת ברעננה, ושמאות מקצועית מעריכה כי ערכה צפוי, עם הפשרתה לבניה, לזנק במאות אחוזים.
להשקיע בקרקע מכל הסיבות הנכונות
בעידן שבו הריבית על ההשקעות בבנק אפסית אנשים מחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים. אחד הטרנדים הלוהטים היום הוא השקעה בקרקעות ייחודיות אלה . הכינוי של הקרקעות כ"יהלומים" (להלן: "יהלום") נובע מכך שאלו הן מהקרקעות האחרונות והנדירות שנותרו במרכז הארץ, אשר ניתן להניח כי יהיו מיועדות לפיתוח עירוני בשנים הקרובות או כבר נמצאות בתהליכים בוועדות מקומיות, מחוזיות או ארציות. אפיק השקעה זה הפך לפופולארי בקרב קהל משקיעים גדולים בעלי יכולת כלכלית וראיה לטווח הארוך, והדבר נובע מכמה סיבות עיקריות:
- קרקעות במרכז הארץ הן מצרך נדיר לכן הביקוש להן גדל ומחירן ממשיך לעלות
- המשקיעים יהנו מתשואה מוערכת שנעה בין 30% למאות אחוזים עם רווחים צפויים של למעלה ממיליון ₪
- כדי להשקיע בקרקע הנמצאת בשלב תכנוני כזה לא נדרש הון ראשוני עצום, ומספיק סכום סולידי בהיקף כמה מאות אלפי שקלים
- ככל שמקדימים לבצע את הרכישה מחיר הקרקע זול יותר (עם התכנון והתקדמות שלביו מושבחת הקרקע והמחיר עולה)
- בניגוד לנכס נדל"ן מבונה שעם השנים עלול לסבול מתנודות בערכו כתוצאה מבלאי, שכירות וארנונה, קרקע אינה סובלת משינויים אלו ונחשבת להשקעה יציבה .
- מס רכישה על קרקע בתהליכי הפשרה הוא 6% מערך הקרקע בלבד
- אפשרויות לקבלת הלוואה עד 50% משווי ההשקעה ללא שעבוד הנכס או ערבים
- קרקע היא נכס סחיר שנרשם על שמכם בטאבו, המשביח את ערכו לאורך זמן
כך מאתרים המומחים קרקעות "יהלום"
הזינוק בביקוש לקרקעות במרכז הארץ נובע מסיבות שונות ובהן גידול האוכלוסין בישראל. על פי מחקרים עד שנת 2051 צפויים לחיות במדינה כ-17 מיליון איש. על פי חישוב שבדירה גרים בממוצע 2.7 נפשות מגיעים למסקנה שהשוק יזדקק לכמות גבוהה של כ-100,000 דירות חדשות בשנה. במילים אחרות – מספר הדירות המיועדות למגורים בישראל אמור להכפיל את עצמו ב-30 השנים הקרובות. לכן, הגם שהקרקע אינה זמינה לבנייה, קיימת סבירות גבוהה שכל קרקע פנויה במרכז הארץ תטופל במוקדם או במאוחר ותעבור הליך שינוי ייעוד והפשרה למגורים בעתיד.
שינוי יעוד הקרקע אורך זמן ודורש בדיקות בפני זיהומים, תיאומי תשתיות, תוכניות חלוקה וכו' כאשר התוכניות מוגשות לאישור הן מוגשות לאישורי וועדה מקומית וועדה מחוזית. בכדי שמשקיעים יכנו קרקע כ"יהלום" מבחינת פוטנציאל הרווחיות, עליה לעמוד בשלושה קריטריונים עיקריים:
מיקום פריים לוקיישן במרכז הארץ – הערים המבוקשות ביותר בהן נותרו מספר מועט של קרקעות יהלום הן תל-אביב, רעננה, הרצליה, רחובות וחדרה. בניגוד לקרקעות יהלום אמנם קל יותר למצוא קרקעות לרכישה בדרום הארץ, אולם באזורים רחוקים מהמרכז נדרשת בניית תשתיות מאפס של חשמל, מים, ביוב, כבישים וכו' והתהליך עלול להימשך שנים רבות יותר.
קרקעות המיועדות לפיתוח עירוני – מדובר בקרקעות שבתוכנית מתאר ארצית תמ"א 35 מסומנות כמרקם עירוני כלומר היעוד העתידי שלהן הוא לא לחקלאות אלא למגורים. כמובן שמיקומן בתוך ערים במרכז הארץ מגדיל את הסבירות הזו.
קרקע הנמצאת בסמיכות לאזורים בנויים – עקרון חשוב ביותר המסתמך על פרסום מטעם מועצת מקרקעי ישראל על פיו תינתן עדיפות בתכנון לקרקעות קטנות בבעלות מדינה, גם אם הן ביעוד חקלאי או בשטח פתוח, בתנאי שהן צמודות דופן לאזור בנוי.
קרקעות "יהלום" שבוודאי יצא לכם להכיר
כיום, המשקיעים החכמים מחפשים השקעות אלטרנטיביות וחלקם משקיעים באותן הקרקעות המכונות יהלום הממוקמות במרכז הארץ . כאמור, מספר האתרים מוגבל יחסית וניתן למנות על יד אחת את אותן המקומות בהן נמצאות קרקעות האלו.
חוף התכלת בהרצליה הוא אחד מהפרויקט הגדולים שמקודם על ידי עיריית הרצליה ותוכנן על ידי משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים – קרקע בפריים לוקיישן על הים כשהתכנית נמצאת כיום בועדה מחוזית לפני השגות הציבור. שטח של כ-2,200 דונם המיועד לכ- 12,500 דירות, שטחי מלונאות, מבני ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר המשקיעים השקטים רכשו לפני שנים במחירים הנמוכים מהיום ומשקפים רווחים של כ-200%.
שדה דב היא אותה תכנית שהחלה בשנות השמונים וזכתה לסיקור נרחב בתקשורת, ועל אף סקפטיות גדולה והתנגדויות אפילו מראש העיר רון חולדאי ושר התחבורה בצלאל סמוטריץ', בפברואר 2020 הושלם פינוי שדה התעופה. שטח הקרקע נאמד בכ-1,700 דונם בה ישווקו 16 אלף יחידות דיור וחצי מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות גם כאן המשקיעים השקטים רכשו במחירים הנמוכים מהיום ומשקפים רווחים של מאות אחוזים.
שכונת חבצלת ברחובות מונה קרקעות חקלאיות באזור פסטורלי שכבר נמצאות בדרך לשינוי ייעוד להפשרה ועל פי התכנית המוצעת ייבנו כ-2,800 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה, בתי ספר, מבני ציבור, מסוף תחבורה ופארקים. רובע הים חדרה פרי יזמתה של עיריית חדרה והאדריכל טומי לייטרסדורף, במיקום מבוקש על רצועת החוף בין גבעת אולגה ונחל חדרה. בתוך 3 עד 6 שנים עתידים להיבנות כ-10,000 יחידות דיור חדשות על שטח של כ- 2,700 דונם., כולל בתי מלון, טיילת ופארק. יהלום נוסף נמצא במתחם גלילות, אזור שעל אף שנאמר עליו במשך שנים שלא יבנה שם כלום, לאחר שהוסדר נושא זיהום הקרקע תכנית ענקית קודמה ומתוכננות להיבנות אלפי יחידות דיור, מסחר ומלונאות לכשיושלמו התהליכים.
מיהם המשקיעים שעשו את זה ?
יצחק תשובה בעלים בחברת אלעד השקעות מחזיק 400 דונם בהרצליה בחוף התכלת רווח של אלפי אחוזים מיום הרכישה, אלייד הבעלים של צמפיון מטורוס יבואני אודי פולסוואגן מחזיקים שטח ענק בהרצליה ונהנו מהיהלום בחוף התכלת ,בנק אגוד ,הרב מרדכי קרליץ ראש עיריית בני ברק לשעבר כל אלה הרוויחו הון מהחזקת יהלומי קרקעות
טדי שגיא הרוויח הון מהחזקת היהלום הקרקעי בגוש הגדול בתל אביב
קבוצת ריאלטי זמרת הארץ ועוד
ה"יהלום" האחרון ברעננה – השקעה בעלת פוטנציאל גבוה
רעננה היא ללא ספק אחת הערים המתפתחות והמתקדמות בישראל, ומאחרונות הערים בהן נותרו קרקעות במרכז הארץ. בעיר מתגוררים קרוב ל-80,000 תושבים, רבים הם עולים ממדינות דוברות אנגלית, מצרפת ומברית המועצות. קצב גידול האוכלוסין השנתי עומד על כ-2%, נתון המגדיל את הסבירות שהשטחים הפנויים בעיר יידרשו לתכנון מחדש. מאחר וברעננה גם קיימת קהילה דתית גדולה, מוסדות חינוך, תרבות ופנאי, ואזורי תעשיה - הביקוש לנדל"ן נמצא בשיא.
בתוכנית רע/3000 (רעננה 3000) המציבה את יעדי התכנון והפיתוח העתידיים עד שנת 2035, רואים ששטחים חקלאיים נרחבים בעיר כבר טופלו ויועדו לבנייה כאשר על חלק מהם נבנו שכונות מגורים ומסחר. פיסת הקרקע היחידה שלא טופלה עדיין היא היהלום האחרון של רעננה, וסביר להניח שתטופל בהקדם במסגרת עדכון תוכניות המתאר המתעדכנות מדי 4-5 שנים, או במסגרת תוכנית נקודתית. אפשרות נוספת היא שוועדת הגבולות של משרד הפנים תעביר את השטח לחזקת עיריית הרצליה תמורת החלפת שטחים אחרים עם עיריית רעננה. זהו "יהלום" אטרקטיבי במיוחד מאחר ונמצא בפריים לוקיישן במובלעת מגורים באזור שקט ומבוקש קרוב לכביש 531, בסמיכות אפס לאזור בנוי, כולל תשתיות עובדות וכל השירותים הציבוריים כמו בתי ספר, גנים, אזורי מסחר ופנאי.
אכן, כל הסימנים מצביעים על כך שה"יהלום" של רעננה הוא אפיק השקעה אידאלי שמוערך כי הוא עתיד להניב תשואה גבוהה כשתתחיל וככל שיתקדמו הליכי ההפשרה, ולאחר מכן הבנייה בפועל. ניתן להסתמך לשם הערכה לצפוי על קרקעות דומות הממוקמות סמוך ל"יהלום של רעננה" שנמכרו לפני כעשור בכ-250,000 ₪, ונהנו מזינוק בערכן ב-320% כאשר שוויין הנוכחי נאמד בכ-800,000 ₪. חשוב לזכור שבהשקעה בקרקעות שם המשחק הוא תיזמון.
נקודת הזמן המשתלמת ביותר להשקיע בקרקע יהלום, אם ברעננה או בכל מקום אחר, היא בשלבים מוקדמים לפני שהמחירים מזנקים בעשרות אחוזים, ונראה כי מדובר בהזדמנות כלכלית נדירה שעשויה להניב תשואה יפה למשקיעים עם חלוף השנים.
