הפריפריה כמרכז החדש: קרן בן דוד על מגמות השקעה בנדל"ן מחוץ לתל אביב
בעוד גוש דן והמרכז מאטים, ערי הפריפריה הופכות ליעד האסטרטגי של משקיעים. פיתוח מואץ, תמריצים ממשלתיים ותשואות גבוהות משנים את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. קרן בן דוד, יו״ר ובעלים קבוצת הנדל״ן דוידסון, מספקת תובנות על הסיבות למעבר ועל הערים המובילות את השינוי
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן הישראלי עובר תמורות משמעותיות. שנת 2025 מציגה תמונה שונה לחלוטין מזו שהכרנו בעשור האחרון. בעוד תל אביב חווה התקררות, ערי הפריפריה הופכות למוקד ההתעניינות. שילוב של עליית מחירים מתונה במרכז, ריבית גבוהה, פיתוח מואץ ותשואות גבוהות יותר בפריפריה – כל אלה משנים את מפת ההשקעות בישראל. בן דוד, מסבירה: "הפריפריה כבר לא ברירת מחדל – היא הבחירה האסטרטגית של מי שמבין לאן השוק הולך.״
3 צפייה בגלריה
פרויקט דוידסון טק פארק - פארק ההייטק החדש של אשדוד
(תמונה להמחשה בלבד באדיבות: קבוצת דוידסון)
תל אביב מאבדת גובה: המשקיעים בוחרים אלטרנטיבה
לאורך העשור האחרון, תל אביב נחשבה בירת ההשקעות המקומית והעיר הכי יקרה בישראל. שוק הנדל״ן של תל אביב, שרשם עד לא מזמן שיאים של 70 ואף 80 אלף ש״ח למ״ר באזורי הביקוש, התחיל להראות מגמת האטה והתקררות וב-2025 נרשמת תפנית חדה: מלאי הדירות הבלתי מכורות בעיר הגיע לשיא ומחירי דירות יד שנייה ירדו בכ-15% בשנה האחרונה, כך עולה מניתוח העסקאות. נתוני הלמ״ס מצביעים על ירידה של כ-5% במחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב, 5.14 מיליון ש״ח ברבעון השני של 2023 לעומת 4.89 מיליון ש״ח בסוף 2024. בעוד שתל אביב צועדת אחורה, בישראל כולה לעומת זאת עלו מחירי דירות 4 חדרים ב-9% באותה תקופה.
מנתונים אלו עולה כי המשקיעים, שבעבר רדפו אחרי כל נכס במרכז, מחפשים כעת אלטרנטיבות ובוחנים אפשרויות חדשות בפריפריה. "המרכז הגיע לרוויה. מי שמבין את השוק, מזהה את ההזדמנות שנפתחת מחוץ לגוש דן", אומרת בן דוד. לצד הירידה בביקושים במרכז, נרשמה עלייה חדה בתשואות בערי השוליים, והמגמה הזו מגובה בנתונים: מחוז צפון רשם עליית מחירים של 11.7%, מחוז חיפה עם עלייה של 8.8% ומחוז ירושלים עם 6.8% בשנה האחרונה, בעוד שמחוז המרכז מדשדש עם עליה של 3.8% בלבד.
פיתוח מואץ ותמריצים ממשלתיים: מה באמת מושך את המשקיעים?
נתוני התשואות מבטאים את תנופת הפיתוח חסרת התקדים של הפריפריה – כבישים מהירים, רכבות, מוסדות אקדמיים ואזורי תעסוקה חדשים.
אשדוד, לדוגמה, הופכת למוקד הייטק דרומי בזכות פארק תעסוקה ומסחר חדש המשתרע על שטח של 133 דונם ומיועד למשוך לדרום המתפתח חברות טכנולוגיה, פארמה וביוטק. קבוצת דוידסון נמנית עם שורת היזמים המובילים שרכשו מגרשים בפרויקט. הקבוצה מחזיקה בשטחים במתחם בהיקף של 6.4 דונם. פרויקט TECH-PARK של הקבוצה נמצא בכניסה הראשית של הפארק עם תב"ע מאושרת למסחר ומשרדים - בהיקף נמוך שלא מתאים לפארק עסקים מודרני, ומכאן מעמיד בפני המשקיעים הזדמנות למודל ייחודי בו מגדילים זכויות ונהנים יחד מרווח יזמי.
גם מודיעין, שבעבר נחשבה "עיר שינה", הפכה למוקד משיכה למשקיעים ולחברות גדולות. פרויקט "דוידסון בשדרה" ממוקם בלב מרכז העסקים הראשי (מע״ר) של מודיעין, בהיקף השקעה כולל של 280 מיליון ש״ח. הפרויקט כולל 8 קומות מסחר ותעסוקה, ומחירי המשרדים בשיווק עומדים על 16,000 ש"ח למ"ר, נתון הממחיש את הפער ההולך ונסגר מול המרכז. "מודיעין ממנפת את המיקום האסטרטגי והתחבורה המפותחת כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ועסקים, אנחנו רואים ביקוש גובר מצד חברות הייטק ומשקיעים שמבינים את הפוטנציאל הגלום באזור. זו עיר שמציבה רף חדש וחלופה אמיתית לחברות מחוץ לת"א״, אומרת בן דוד.
טבריה, העיר לחופי הכנרת, נמצאת בתקופה של התפתחות נדל"נית. ב-2025, נרשמה עליה חדה במכירות, עם תוכניות פיתוח נרחבות הכוללות שכונות חדשות כמו מורדות טבריה (800 יחידות) ושכונת האצטדיון (200 יחידות). פרויקט "המושבה ב'" כולל 4,000 דירות ו-900 חדרי מלון, תוך התמקדות בתיירות. השקעות של 220 מיליון שקל בפיתוח תיירותי צפויות למשוך יותר תיירים, מה שיכול להגביר את הביקוש לנכסים. "טבריה נמצאת בתאוצה. מי שמזהה את הפוטנציאל היום, יהנה מעליית ערך משמעותית בעתיד", מעריכה בן דוד.
לא כל פריפריה היא השקעה בטוחה
לצד ההזדמנויות והמספרים המבטיחים, חשוב לזכור שהשקעה בפריפריה דורשת בדיקת עומק: עודף קרקע, קצב גידול אוכלוסייה איטי או תלות בפרויקט בודד עלולים להשפיע על התשואה. בערים בהן ההיצע גדול מהביקוש, המחירים מדשדשים ולעיתים אף יורדים. 2025 מסמנת את הפריפריה כמרכז החדש של שוק הנדל"ן הישראלי. פיתוח מואץ, עליית מחירים ותשואות גבוהות מושכים אליה משקיעים מכל הארץ. עם זאת, נדרשת בחירה מושכלת, בדיקת עומק וראייה אסטרטגית לטווח ארוך. כפי שמסכמת קרן בן דוד: "הפריפריה היא בחירה של משקיעים שמבינים לאן השוק הולך, כשהסוד הוא לבחור אזורים עם תשתיות, פיתוח עירוני ואופק של צמיחה. לא כל השקעה בפריפריה היא קלף מנצח, אבל מי שמבין את המגמה - יודע לזהות את ההזדמנות."
