חוסר ודאות תל אביבית - כיצד ניתן לקדם פרויקטים של התחדשות במצב הנוכחי?
תל אביב זכתה בתואר "שיאנית ההתחדשות העירונית" לשנת 2024 על פי הלמ"ס, אך נמצאת כעת בחוסר וודאות תכנונית מאז פקיעת תמ"א 38. באילו אזורים עדיין ניתן לקדם פרויקטים? האם תוכנית שקד יכולה לתת מענה? מה מקדמת העירייה ומתי התוכניות יכנסו לתוקף? יוסי הררי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית בתל אביב, מנתח את המצב ומציג את חצי הכוס המלאה של אי הוודאות הנוכחית
תוקפה של תמ"א 38 הסתיימה בתל אביב בסוף 2024, ורוב העיר נמצאת בואקום תכנוני ללא ודאות המאפשרת התחדשות בניינית. לדברי יוסי הררי מנכ"ל ובעלים של קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן, החריג הוא שכונות הצפון הישן והצפון החדש (רבעים 3-4) שהתב"ע שלהן אושרה ב-2018, ובשכונות אלה ניתן להמשיך ולקדם פרויקטי התחדשות עירונית ברמת וודאות גבוהה. ברבעים 5-6 (מרכז העיר) התב"ע הופקדה אך לא אושרה, עם הצהרות מצד העירייה לאישור ב-2025-2026. בשאר חלקי העיר (דרום העיר, יפו, מזרח העיר, ושכונות עבר הירקון), העירייה מקדמת תכנית כוללת להתחדשות עירונית, תא 5555, שעברה שיתוף ציבור אך טרם הופקדה, מה שיוצר אי-ודאות תכנונית בנוגע לקידום פרויקטי התחדשות עירונית ברוב חלקי עיר.
לדבריו, "באופן תיאורטי, חלופת שקד יכולה לתת לכך מענה, אך בפועל עיריית תל אביב לא בהכרח מעודדת חלופה זו ופועלת לקדם תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כאמור תא 5555. אני לא מכיר עדיין פרויקטים המקודמים מכוח חלופת שקד בעיר, וגם אם קיימים כאלו, הם לא בהיקף נרחב. מרבית היזמים ובעלי הדירות מחכים לתכנית הכוללת להתחדשות עירונית או מתחילים התקשרויות על בסיסה".
בדרך נמיר, מספר הררי, העירייה הקפיאה את המצב התכנוני הקיים והיא מכינה תב"ע עתידית, שמאפשרת זכויות בנייה מוגדלות ובניינים גבוהים יותר לאורך הציר, המוגדר ציר תנועה מרכזי. ברחובות אחרים (פנקס, שאול המלך, ויצמן, יהודה מכבי וז'בוטינסקי), הנמצאים בשכונת הצפון החדש בה יש תכנית מאושרת, העירייה הקפיאה את המצב התכנוני בהחלטה מחודש מרץ 2025, על מנת לייצר קומת מסחר בקרקע של הבניינים החדשים בכל פרויקט עתידי, גם אם כיום לא קיימת כזו בבניין הקיים.
בתור יזמים, הררי אומר כי בשכונות הצפון הישן והצפון חדש יש תב"ע מאושרת ו-ודאות תכנונית מלאה, לצד רחובות בהם המצב מוקפא. בשאר חלקי העיר, הודאות התכנונית יחסית נמוכה, "אך גם בהם קיימת אפשרות מסוימת להתחיל לקדם פרויקטים". לדבריו, "לבעלי דירות שפונים אלינו, אנחנו מסבירים כי אין ודאות מלאה לגבי היקף זכויות הבנייה ולא ניתן להוציא היתרי בנייה – ראשית כל אנחנו שמים הכל על השולחן בצורה שקופה וגלויה. למרות זאת, ניתן לקדם הסכם בין היזם לבעלי הקרקע שכולל התניות והבנה על כך שהתמורות יכולות להשתנות עם אישור התכנית, כאשר שמאי מוסכם על הצדדים יקבע את השינוי בתמורות".
בשורה התחתונה, אומר הררי, "למרות שהתכניות עדיין לא אושרו והוודאות התכנונית ברוב חלקי העיר נמוכה, עדיין ניתן במקרים מסוימים להתחיל לקדם פרויקטי התחדשות עירונית גם עכשיו, וזו חצי הכוס המלאה".
