הדרום חזר הרבה יותר מהר מהצפון לפעילות אחרי המלחמה
עוזי לוי, מנכ"ל "מבנה" מדבר על המשבר בשוק המשרדים, הפער בין התאוששות הדרום לצפון לאחר המלחמה, האתגרים והכשלים בדיור להשכרה ארוך טווח, מנועי הצמיחה החדשים של חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, והקריאה הדחופה לפעולה ממשלתית לפיתוח הפריפריה הצפונית
עוזי לוי, מנכ"ל מבנה - צמיחה בנדל"ן מניב
שוק המשרדים הישראלי מתחלק לשניים: תל אביב רבתי שבה הביקוש חזק והתפוסה גבוהה, מול שאר הארץ שבה המשרדים עומדים ריקים. "משרדים בתל אביב יעבדו, משרדים במקום אחר יעבדו פחות", מסביר עוזי לוי, מנכ"ל "מבנה", החברה הגדולה בישראל בתחום הנדל"ן המסחרי עם 400 אלף מ"ר משרדים.
המציאות הזאת מביאה את "מבנה" לדילמה לא פשוטה. מצד אחד החברה מקדמת פרויקטים חדשים בתל אביב, כולל מגדלים בלב אזור הביקוש במרחק 150 מטר מתחנת רכבת השלום. מצד שני, היא רואה את המשבר בפריפריה, במיוחד בקריית שמונה, שבה לאחר המלחמה רק 60% מהתושבים חזרו והמשרדים כמעט ריקים.
"איפה המדינה?" שואל לוי בפודקאסט הבית של capital summit, "רכבת ההשקעות", בהנחיית דן קצ'נובסקי. הוא רואה פער עמוק בין המרכז שממשיך לפעום לבין הפריפריה הנטושה, ודורש מהממשלה להתערב. "הדרום", הוא אומר, "חזר הרבה יותר מהר מהצפון לפעילות אחרי המלחמה. כשאני מסתכל על אופקים, שדרות נתיבות, האזורים האלה חזרו לתפקוד מלא הרבה יותר מהר ממטולה וקריית שמונה. יש לנו כמעט 40 אלף מטר בקריית שמונה ואתה לא רואה את הממשלה שם".
"מילואים בשירות הציבור"
הדרך של לוי לכיסא המנכ"ל ב"מבנה" מייצגת שילוב של ניסיון ציבורי ועסקי. לאחר 11 שנים במשרד האוצר, שבהן כיהן כסגן הממונה על תקציבי הביטחון וטיפל בהיבטים הכלכליים של תהליכי השלום, עבר לוי לבנק לאומי ומשם לתפקידי ניהול בחברות ענק: אלעד גרופ קנדה של יצחק תשובה, IDB נכסים ובניין, ובהמשך WeWork במהלך שיא החברה כשהייתה שווה 47 מיליארד דולר.
אבל התפקיד שהכי מאפיין את גישתו הניהולית היה הקמת "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה. "הקמתי את דירה להשכיר מאפס. לא היה כלום. כשבאתי לא היה כיסא, שולחן או טלפון", מתאר לוי. "עבדתי שלושה חודשים בלי לקבל משכורת כי לא היה חשבון בנק. המשרד שלי היה האוטו של נכסים ובניין".
עבור לוי, המעבר לתפקיד הציבורי היה "כמו מילואים" - החלטה שנבעה מתחושת אחריות ציבורית, למרות הוויתור הכלכלי הכרוך בכך.
ממשבר למנועי צמיחה חדשים
למרות המשבר בשוק המשרדים, "מבנה" מפתחת אסטרטגיה לצמיחה, מייצרת הזדמנויות. "רוב המשרדים נמצאים במצוקה", מודה לוי, "אבל אנחנו לא מתכוונים להישאר עם המגבלות הנוכחיות".
לדברי לוי, הפערים במחירים משקפים את חלוקת השוק ואת המציאות הנוכחית. "בתל אביב", הוא אומר, "זה 120-130 שקל למ"ר, מחוץ לתל אביב זה כמעט חצי מחיר. ועדיין תהליך ההשכרה מחוץ לתל אביב הוא יותר ארוך, יותר קשה". לכן, "מבנה" מיישמת אסטרטגיה שונה לכל אזור: "בלב אזור הביקוש בתל אביב הייתי מתחיל לבנות גם ללא שוכרים. בירושלים או במקומות אחרים לא אצא לבנייה לפני שיהיה לי לקוח עוגן".
החברה מתמקדת בשלושה מנועי צמיחה חדשים מעבר לפורטפוליו המשרדים המסורתי. הראשון - תחום הלוגיסטיקה, שמנצל את הפריסה הגיאוגרפית הרחבה של מבנה. השני הוא תחום הדאטה סנטרים, שבו החברה משתפת פעולה עם מד-וואן, חברה מובילה בתחום.
המנוע השלישי הוא תחום האנרגיה, ושם לוי רואה את הפוטנציאל הגדול ביותר. "כשהגעתי לחברה עשינו 20 מגה וואט עם 20 מיליון שקל הכנסות מאנרגיה. היום אנחנו עושים 50 מגה וואט עם 50 מיליון שקל הכנסה", הוא מציין ומתאר את החזון של "מבנה" בתחום: "אנחנו לא נישאר רק בגגות - אנחנו ניכנס לתחומים נוספים בעולם האנרגיה, למשל תחום של אגירה".
מה יעלה בגורל הדיור להשכרה?
למרות ההצלחה ב"מבנה", לוי עדיין עוקב בדאגה אחר גורלה של דירה להשכיר, החברה שהקים. "לצערי", הוא אומר, "היום החברה מתנהלת ללא מנכ"ל מכהן. אני מאוד מקווה שידעו לשמור על הארגון הזה כי הוא חשוב בנוף הנדלן הישראלי".
לדעתו, דיור להשכרה ארוך טווח הוא "מוצר משלים שהוא מאוד חשוב בכל מקום ברחבי העולם. בכל מקום שיש דיור להשכרה הוא נולד בגלל התערבות ממשלתית - גם בארצות הברית עם הטבות מס. שוק המגורים בלי דיור להשכרה הוא לא שלם".
אבל עוד לפני הדאגה לעולם השכירות, החשש העיקרי של לוי נוגע לעתידה של הפריפריה, ובמיוחד האזור הצפוני. "הצפון קורא להתערבות ממשלתית משמעותית", הוא מבהיר. "בקריית שמונה חזרו רק שישים אחוז מהתושבים - זה בלתי מובן בעליל. איפה המדינה?".
בעיניו, האיחוד בין תנופה לתקומה יכול להיות פתרון, אבל הוא דורש פעילות ממשלתית נמרצת. "אי אפשר להמשיך ולחכות על הגדר", מוסיף לוי. "הממשלה חייבת להתעסק בצורה דחופה בפיתוח הצפון".
ללוי זווית ראייה רחבה על המתרחש בישראל, הרבה הודות לפריסה הרחבה של 'מבנה', דבר שמקנה לו נקודת מבט ייחודית על המציאות הכלכלית הישראלית. כשחברה שמחזיקה נדל"ן מסחרי בכל רחבי הארץ רואה פערים כה גדולים בין אזורים, זוהי אזהרה ברורה על הצורך בפעולה מיידית לצמצום הפערים הגיאוגרפיים.
