"רואה אנשים שהשקיעו את השקל האחרון שלהם ונמחקה להם ההשקעה"
פרק הבכורה של הפודקאסט "רכבת ההשקעות" בו יארח מדי שבוע מנכ"ל ובעלי סקאלה ומרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי בכירים במשק ומומחי השקעות בתחומים מגוונים שישתפו מנסיונם בנושא. האורח הראשון הוא גיל רושינק , יו"ר אלקטרה נדל"ן, שמספר על הפעילות הענפה של החברה, איך בוחרים את השותף הכללי, ובמה הוא ממליץ להשקיע למי שיש 200 אלף שקל פנויים
דן קצ'נובסקי מארח את גיל רושינק
פודקאסט חדש נולד! ב"רכבת ההשקעות", פודקאסט חדש מבית מרכז הנדל"ן, יארח דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי חברת סקאלה ומרכז הנדל"ן בכירים במשק ומומחי השקעות שונים, כדי ללמוד לעומק על האפשרויות השונות העומדות בפני המשקיע הישראלי – בנדל"ן, בשוק ההון ובכלל. האורח הראשון הוא גיל רושינק , יו"ר אלקטרה נדל"ן, שמספר על הפעילות הענפה של החברה, איך בוחרים את השותף הכללי, ובמה הוא ממליץ להשקיע למי שיש 200 אלף שקל פנויים.
לדברי רושינק , "אלקטרה נדל"ן היא חברה ציבורית שנסחרת בבורסה והיא בעצם General Partner, שותף מנהל עבור השקעות בנדל"ן בארצות הברית ובאנגליה. אלה שני המחוזות שהלכנו אליהם. אלקטרה נדל"ן מגייסת כסף גם ממשקיעים כשירים וגם מהמוסדיים, בארץ ובעולם. עד היום החברה גייסה קרוב ל-6 מיליארד דולר, סכום מאוד מכובד".
"צריך להסביר שיש שני סוגים של השקעות. האחת זו השקעה ישירה, אני הולך לקנות דירה בקפריסין או בניין משרדים בלונדון. הרבה פעמים אני שומע אנשים שאומרים לי 'תשמע, אני רוצה לקנות דירה בפורטוגל', אבל אתה קולט תוך כדי השיחה איתם שזו לא השקעה. הוא באמת רוצה דירה בפורטוגל כדי לבוא עם האישה והילדים ולרדת לים. זה לא עולם ההשקעות.
"הסיפור היותר מעניין הוא שאתה עושה או השקעה ישירה, זאת אומרת ממש לקנות את הבניין או שאני נכנס דרך קרן. קרן זה בגדול שותפות, השם היפה שלה זה Fund אבל בסוף זו שותפות, שנכנסים אליה הרבה שותפים מוגבלים, כלומר כאלה שמוגבלים ביכולת או בחשיפה שלהם לאבד את הכסף. הוא לא ייקח על עצמו יותר מכמה שהוא התחייב. אם התחייבתי לחצי מיליון דולר השקעה, אני לא אפסיד יותר מחצי מיליון דולר".
הוא לא חתום לצורך העניין בבנקים, לא חתום בהלוואות, הוא מסכן רק את הכסף שלו.
"בדיוק. אז מי זה אותו אחד שבעצם כן מסכן את זה? השותף הכללי, הג'נרל פרטנר. בתמורה לכך הוא מקבל דמי ניהול או עמלת רכישה בכניסה. בדרך כלל גם בעסקאות ישירות, אם אתה לא עושה אותם, אני עכשיו אציע לך בוא נקנה ביחד בניין בלונדון, אז אני אהיה השותף הכללי. אני אקח על עצמי את הערבויות. אם צריך אני אנהל, אני אקח את הריסק עצמו ואתה תהיה שותף מוגבל עם סכום שהוא מוגבל.
"הסיפור המעניין הוא איך אתה בוחן לא רק את העסקה, אלא את השותף הכללי. אותו שותף ג'נרל פרטנר הוא זה שהביא את העסקה, הוא זה שמנהל אותה, הוא זה שיצטרך למכור אותה בסוף ולהחזיר לך את הכסף. אז בינינו, העסקה בכלל לא מעניינת. מעניין מי זה הבן אדם, כי היכולת שלי לדעת האם הבניין במדריד הוא בלוקיישן הנכון, בסגמנט הנדל"ני הנכון, משרדים או מגורים או מלון - היא די מוגבלת, גם לשחקן נדל"ן ותיק. אז מה אני עושה? אני תמיד אבחר את השותף הכללי הכי טוב שיש ואבחן את הטראק רקורד שלו, האמינות שלו, ההיסטוריה שלו, כמה הוא השקיע עד היום?".
למעשה, אתה פונה למשקיעים כשירים ומוסדיים בלבד. זאת אומרת, אם אני עכשיו זוג צעיר עם 500 אלף שקל האחרונים שלי, אני לא יכול לבוא אליך.
"אתה לא יכול להיכנס בדלת משרדנו. אנחנו בודקים שני דברים: אחד את הכשירות שלך, שיש חוקים לרשות ניירות ערך, זה בדרך כלל שמונה מיליון שקל נזילים, ומבחן הכנסה מסוים. זה בא רק לתת איזושהי אינדיקציה לרמת הידע שלך להשקעות. אגב, לא תמיד. יש אדם שיכול לקבל ירושה של מאה מיליון שקל מאביו, הפכת אותו למשקיע כשיר. אבל אין לו שום ידע בהשקעות. אחד המבחנים אצלנו באלקטרה הוא לא רק שאתה כשיר, אלא גם שזה לא הדולר האחרון שלך.
"אם אני אפתח איתך שיחה ואבין שאתה כשיר, ואז אני אגיד לך 'תראה, אתה צריך מינימום מיליון דולר כדי להשקיע'. אם אני אבין שזה מיליון הדולר האחרונים שלך, אני בנימוס אמסמס את ההשקעה שלך, משום שההשקעות בנדל"ן. הן לא סחירות, גם כשאתה קונה דירה ואתה חושב שהיא סחירה, לוקח לפחות חצי שנה למכור אותה. אני לא יכול שמשקיע שלי, על אף שהוא כשיר, יגיד לי 'תראה, אני עכשיו מחתן את הבת. אני צריך כסף, תחזיר לי את ההשקעה'. ההשקעות האלה הן לא השקעות שאתה יכול ללחוץ על כפתור ולהזיז אותן.
"יש פה קצת בעייתיות, משום שרשות ניירות ערך לא בודקת את הכלכלה של העסקה. היא בודקת את המשפטיות, איך אתה מציג את הדברים, את העובדות. עובדה שראינו חברות אמריקאיות שמגייסות פה אגרות חוב ונכנסות לפשיטת רגל ולא מחזירות את החוב, והיה שם תשקיף והיה שם את הכל. ואתה רואה אנשים שהשקיעו באמת את השקל האחרון שלהם, מה שהיה להם ומה שלא היה להם, ונמחקה להם ההשקעה. גם אם יעשו את ההשקעה דרך תשקיף, זה לא נותן איזשהו חותמת שההשקעה טובה או לא טובה. זה בסך הכל אומר שמשפטית הכל עטוף ומוצג נכון".
"אני אומר את זה הרבה פעמים לחבר'ה הצעירים ששואלים אותי 'תשמע, יש לי 200 אלף שקל, מה לעשות?' אז קודם כל אמרנו שכשאתה משקיע את הכסף שלך אתה משקיע אותו באחד משני העולמות, העולם הסחיר, קרי בורסה, שזה אג"חים, מניות בתוך הבורסה עצמה, והעולם הלא סחיר שזה אותן קרנות שאנחנו מדברים עליהן: נדל"ן, תשתיות.
"אני מדבר מדם ליבי, כי אני רואה את זה קורה - כשאתה רוצה להיכנס לעולם הלא סחיר שזה הקרנות, זה הנדל"ן, דע לך שכדי להיכנס ובאמת לקבל מעמד של משקיע, שגם לא ימכרו לך סתם השקעה, אתה צריך סכום מאוד מכובד. יש קרנות שהמינימום זה בכלל 5 מיליון דולר, בוא נשים אותן בצד. אבל חשוב להבין שאם יש לך 200 אלף שקל, המלצתי היא ללכת לשוק הסחיר. משום שעם 200 אלף שקל בשוק הלא סחיר אתה תהיה פרומיל מתוך השקעה, כנראה משום שכל השקעה לא סחירה המינימום הון עצמי שלה הוא גדול מאוד. אני לא מדבר על חבר'ה שרוצים לקנות דירה בקפריסין, שתהיה להם דירה שלהם, אם זה למפלט, אם זה לנופש, אם זה ללב השקט שלהם, שיש להם איזשהו נדל"ן בעולם. וכשאנחנו מדברים על יועצים, אז חלילה לא לעשות את זה לבד".
