מאחורי הקלעים של איתור השקעות נדל"ן בחו"ל: מהבדיקה המאקרו-כלכלית ועד בחירת השותף המקומי
השקעה בנדל"ן בחו"ל עשויה להישמע פשוטה: מוצאים נכס, בודקים תשואה וסוגרים עסקה. בפועל, מאחורי השקעה אלטרנטיבית בנדל"ן עומד תהליך בדיקה ארוך ומורכב, שרובו נעשה הרחק מעיני המשקיע והרבה לפני שההשקעה מוצגת בפניו. ארל צין, מנכ"ל ושותף מנהל בחברת הנדל"ן של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, מסביר על התהליך שקודם לכל החלטה של החברה על השקעה בנדל"ן מעבר לים: "אנחנו לא משקיעים רק בבניין, אנחנו ממנפים את הידע והניסיון של השותף המקומי שלנו במטרה להביא לתוצאות, גם בזמנים קשים"
השקעה בנדל"ן בחו"ל שונה במהותה מהשקעה בנייר ערך הקשור לנדל"ן. הערך של ניירות ערך סחירים נגזר, יום-יום, מהביקוש וההיצע בבורסה, מכמה קונים ומוכרים רוצים בו באותו רגע. לעומת זאת, עבור משקיע בנכס ריאלי - בניין, קרקע או מתחם מגורים - ערכו נמדד לפי מאפיינים אחרים לגמרי: תזרים השכירות שהוא מניב, איכות השוכרים, מיקומו, מצבו הפיזי ופוטנציאל ההשבחה שלו. זוהי השקעה לא-סחירה: אי אפשר למכור אותה בלחיצת כפתור, ולכן היא שייכת לעולם ההשקעות האלטרנטיביות - עולם שבו הכסף מחויב לטווח ארוך יותר, אך גם פותח דלת להזדמנויות. "כדי לנצל את ההזדמנות הזו צריך מחקר הרבה יותר עמוק", אומר ארל צין, מנכ"ל ושותף מנהל בחברת הנדל"ן של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות.
לצד האפשרות של רכישת נכס בודד באופן פרטי, כמו דירה להשקעה, קיימת גם דרך אחרת: להשקיע בנדל"ן דרך גופים המתמחים באיתור ובחינת עסקאות, כגון אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות. מדובר בהשקעה אלטרנטיבית פרטית, המיועדת ברובה למשקיעים כשירים*, שבה הבדיקה והפיזור נעשים ברמה מקצועית שקשה מאוד למשקיע פרטי לבצע בעצמו.
קודם השוק, ורק אחר כך הנכס
לדברי צין, עוד לפני שבוחנים נכס ספציפי, יש לבדוק את השוק שבו הוא נמצא, ולעיתים אף את תת-השוק בתוכו. בודקים מגמות תעסוקה והגירה, יחס ביקוש והיצע, רמות שכירות, קצב בנייה חדשה וסביבת הריבית. "גם בתוך ארה"ב אין 'שוק נדל"ן' אחד", מדגיש צין. "יש שווקים בתוך המדינה, ובתוך העיר יש תתי-שווקים. למשל, כולם מדברים על פלורידה לאחרונה, אבל בתוך פלורידה יש את השוק של מיאמי, ובתוך מיאמי יש עוד חלוקות לתתי-שווקים". רק לאחר שמוצאים היגיון בתמונה המאקרו-כלכלית, עוברים לשכונה ולנכס עצמו, ובודקים אם הדייר, המחיר ותנאי השכירות אכן מתחברים זה לזה. "נכס מצוין הנמצא בשוק לא נכון - נחשב להשקעה מאתגרת הרבה יותר", מבהיר צין.
"השאלה היא לא רק מה קונים, אלא באיזה מחיר ובאיזה תרחיש"
כאמור, נכס איכותי לא הופך אוטומטית להשקעה טובה. "יש לבחון פרמטרים כמו מחיר הרכישה, התזרים הקיים, פוטנציאל ההשבחה, איכות השוכרים ומשך החוזים מולם, את הוצאות ההון הצפויות ואת אפשרויות היציאה בעתיד", מפרט צין. "נכס יכול להיראות מצוין על הנייר ולהתגלות כבעייתי ברגע שהדייר עוזב ונדרש שיפוץ שקשה להעריך מראש את עלותו, ולכן צריך לדעת מבעוד מועד מהן אפשרויות היציאה". לדבריו, גם עסקה עם דייר יציב לכאורה יכולה להתברר כבעייתית אם מבנה החוזה או תנאי המימון אינם מתאימים לתרחיש שבו הריבית משתנה.
חשיבות השותף המקומי
כשמדובר בהשקעה מעבר לים, זהות השותף המקומי, אשר משמש בתור יזם או מנהל הנכס, "היא אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר, לעיתים חשוב לא פחות מהנכס עצמו ולעיתים אף יותר ממנו", מדגיש צין, הפועל בשוק השקעות הנדל"ן בחו"ל כבר יותר מ-25 שנים. "בבחינת השותף, אנחנו בודקים ניסיון קודם בסוג הנכס ובאזור, עסקאות ותוצאות לאורך זמן, יכולת תפעולית והיכרות עם השוק, וגם כמה הון עצמי השותף עצמו משקיע בעסקה. מה שהכי חשוב לי זה שותף מקומי שמכיר וחי את השוק. כשאתה לא בשטח, אתה לא באמת יודע מה קורה בו. וכאשר לשותף יש סיכון משלו בעסקה, האינטרסים מתיישרים - כולם רוצים שהעסקה תצליח". שותף שמשקיע הון עצמי משמעותי בעסקה, מסביר צין, נוטה לפעול אחרת ברגעי משבר, כי ההפסד שלו לא פחות ממשי מזה של המשקיעים. "בשורה התחתונה, אנחנו עובדים במרבית המקרים עם שותפים שאנחנו מכירים היטב ויש לנו ניסיון משותף איתם - אבל ישנם מקרים שבהם אנחנו בוחנים חבירה לשותף חדש - ובמקרים אלו עושים בדיקה קפדנית ועמוקה, כולל ניצול הקשרים שלנו באזור כדי לבדוק את האמינות והאיכות של אותו שותף פוטנציאלי".
מאחורי הקלעים של איתור השקעות נדל"ן בחו"ל
(נוצר באמצעות CHATGPT)
"אנחנו בודקים את הדאונסייד יותר מאשר את התשואה"
בדיקת נאותות אמיתית לא מסתפקת בנתונים שמציג היזם. הצוות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות בוחן ומתרחש את המודל הפיננסי באופן עצמאי, בודק שכירויות בנכסים דומים באזור, נעזר בגורמי חוץ מקצועיים ובוחן את התנאים מול הבנקים וקרנות החוב שמכירים את השוק. מתוך עשרות היוזמות שנבחנות בכל שנה, החברה בוחרת מספר עסקאות בודד בלבד – "היתר נפסלים במהלך התהליך, לפעמים אפילו ברגע האחרון, אחרי שכבר השקענו בהם זמן ומשאבים רבים", מציין צין. "זה חלק מהאחריות שלנו עבור המשקיעים". כתוצאה מכך, ככל שאין עסקאות שעומדות בתנאי הבסיס שהוגדרו, ישנן תקופות שפשוט לא עושים עסקאות.
עבור אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, חלק בלתי נפרד מהתהליך הוא בדיקת תרחישים שליליים: מה קורה אם הריבית נשארת גבוהה זמן ארוך יותר, אם תקופת ההשכרה הצפויה נפסקת באמצע, אם שיעור התפוסה נמוך מהמתוכנן, או אם מחיר המימוש בסוף התקופה נמוך מהתחזית. "אנחנו בונים את התרחישים הגרועים ביותר ובוחנים מה המודל שלנו עושה מולם, עוד לפני שמתקדמים בעסקה", מסביר צין. "המטרה היא לנסות להגיע למצב שבו אין הפתעות, ואם כבר יש הפתעה, יש לנו אפשרות להיות פרו-אקטיביים ולא ריאקטיביים". גישה כזו, לדברי צין, היא שמאפשרת להמשיך ולנהל עסקה גם כשהתנאים בשטח משתנים באמצע הדרך, "מה שבהחלט עשוי להתרחש ואכן מתרחש. ההנחה בנדל"ן היא שהתרחיש ה'מושלם' אף פעם לא מתממש במלואו".
יצירת פיזור גם בהשקעה בנדל"ן
למשקיעים רבים חשוב ליצור פיזור רחב יותר מנכס יחיד. השקעה בנכס מולטי-פמילי הכולל מאות יחידות, למשל, מפוזרת מטבעה בין עשרות ומאות דיירים. "כך גם עסקאות בתחום דיור לסטודנטים או נדל"ן תעשייתי מציעות פיזור בין שוכרים, אשר מקטין את התלות בגורם בודד", מספר צין.
השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן - זמינות ברובן למשקיעים כשירים
השקעות אלטרנטיביות לא-סחירות בנדל"ן בחו"ל מוצעות ברובן למשקיעים כשירים*, אשר עומדים בלפחות אחד משלושה מבחנים כמותיים עיקריים (נכון ל-2026): מבחן נכסים נזילים - שווי נכסים נזילים של כ-9.41 מיליון ש"ח לפחות; מבחן הכנסה - הכנסה שנתית של כ-1.41 מיליון ש"ח ליחיד (או כ-2.12 מיליון ש"ח לתא משפחתי) בשנתיים האחרונות; ומבחן משולב - נכסים נזילים של כ-5.88 מיליון ש"ח יחד עם הכנסה שנתית ברף הנדרש.
לצד תהליך ה-Due Diligence של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, הכולל בניית מודל פיננסי, מחקר שוק, בחינת תרחישי קיצון ובחירת השותף המקומי - כמו בכל השקעה, קיימים סיכונים הראויים לתשומת לב, למשל: סיכוני שוק ונדל"ן, מינוף וריבית, נזילות, שוכרים ותפוסה, חשיפה מטבעית, מיסוי ורגולציה במדינה זרה. פיזור, תזרים ופוטנציאל השבחה הם מאפיינים אפשריים של ההשקעה, אך לא תוצאה מובטחת.
* משקיעים העומדים בתנאי התוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968.
האמור לעיל כולל מידע כללי ונבחר בלבד בנוגע לתחום ההשקעות אלטרנטיביות ולכן אינו מתיימר להיות כוללני ומקיף, ואין לראות בו סקירה ממצה של התחום ו/או של הסיכונים הכרוכים בו. .
הצעת ההשקעה בעסקאות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות למשקיעים ממדינת ישראל, הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים בכל תקופה בת 12 חודשים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך או למשקיעים כאמור בסעיף 15א(א)(7) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. ההשקעה וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ השקעות בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הסדרת העיסוק"). אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, כמו גם יועציה והפועלים מטעמה (א) אינם מורשים לספק ייעוץ השקעות או ניהול תיקים לפי חוק הסדרת העיסוק; (ב) אינם בעלי רישיון מכוח חוק זה; ו-(ג) אינם מבוטחים בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק.
מובהר כי אין באמור לעיל התחייבות להשאת תשואה כלשהי על כספי ההשקעה. המידע לעיל נכון לאוקטובר 2026.
