• תפריט
חדשות נדל"ן

בדיקת כלכליסט

הנוסחה המנצחת בנדל"ן: הרבה שטח + הרבה שנים = מקסימום רווח

הרווחיות בענף הנדל"ן למגורים עומדת על 15% בממוצע לפי ההנחה הרווחת, אך דו"חות סיכום 2014 מראים כי בפרויקטים רבים של חברות ציבוריות השיעור עשוי להגיע ל־50%. הסיבות הן עלייה בשווי קרקעות שנרכשו שנים רבות לפני שהחלו לבנות עליהן, והקצאת נתחי קרקע גדולים במכרזים לחברה אחת

אמיתי גזית 08:4121.05.15

בתחום הנדל"ן למגורים, הרווחיות הגולמית המקובלת (כלומר ההפרש בין ההכנסות ממכירות לבין עלות המכר) מפרויקטים נעה סביב 15%. גם הבנקים, לפני התחייבות למימון פרויקטים, דורשים בדרך כלל להוכיח 15% רווחיות. אך בדיקת "כלכליסט" מגלה כי בפרויקטים רבים של חמש החברות הציבוריות המובילות בענף - שיכון ובינוי נדל"ן, אזורים, אשדר, אפריקה מגורים וי.ח.דמרי - הרווח גבוה בהרבה מההנחה הרווחת.

 

הדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן לסיכום 2014 חושפים פרויקטים שהניבו סביב 50% רווח. כך, למשל, הרווח הגולמי של שיכון ובינוי בפרויקט ג' החדשה בתל אביב עומד על 56%. מנתוני אתר מדלן עולה כי דירת 4 חדרים בפרויקט נמכרה ב־4 מיליון שקל בממוצע, מכאן שהחברה הרוויחה מעט יותר מ־2 מיליון שקל על כל דירה כזו. בפרויקט עיר ימים בנתניה הרווח הגולמי הוא 46%. בצוקי השמורה, פרויקט שגם הוא נבנה בשכונת עיר ימים בעיר, הרווח גבוה במעט ומגיע ל־48%. שלושת הפרויקטים האלו הביאו ב־2014 את הרווחיות הגולמית הממוצעת של החברה ל־27%.

 

גם פרויקטים של חברת אזורים מניבים לה רווחיות של יותר מ־15%: הרצליה הילס בהרצליה מניב רווח גולמי בשיעור של 28% ופרויקט בן־ארי בפתח תקווה מניב יותר מ־30%.

 

 

יותר מ־50 שנה בין קנייה לבנייה

 

הרווחים בפרויקטים הללו גבוהים משמעותית מהמקובל בענף בעיקר משום שהקרקעות נרכשו לפני שנים - בחלק מהפרויקטים לפני שנים רבות - ומאז מחירי הקרקעות והדירות האמירו. כך, למשל, הקרקע לפרויקט ג' החדשה נרכשה ב־1964, ואילו הפרויקט החל להיבנות רק בשנת 2009. מחיר הקרקע מהווה 20%–30% בתמחור הדירה לרוכשים, ולכן הרווח הגולמי של החברה עולה ככל שערך הקרקע עולה עם השנים. כלומר, בכל הקשור לרכישת קרקעות, לחברות הנדל"ן משתלם להחזיק בהן לאורך זמן בטרם יחלו לבנות עליהן ולשווק דירות.

 

חברות הנדל"ן לא מחזיקות כך סתם בקרקעות עם היתר בנייה מבלי לבנות עליהן, אבל הן כן בונות ומשווקות דירות בקצב אטי שיאפשר את השבחת השכונה. במילים אחרות, הקצב שנתון לשליטת החברות מאפשר להן לבנות ולשווק במועד שבו ערך הקרקע והדירות גבוה יותר, כך שהן יכולות להרוויח יותר. "אם אני מתחיל למכור ורואה שהמכירות מתנהלות בקצב גבוה משתכננתי, אני מעלה את המחיר ב־2% או לא נותן הנחה", אומר מנהל בכיר באחת החברות.

 

הדבר נכון במיוחד כאשר חברה אחת מחזיקה בנתח קרקע גדול. מנהלים בחברות מסבירים כי הם מעדיפים להחזיק בשטח גדול כדי לשמור על איכות הבנייה והשכונה, אך גם כדי לשלוט בקצב המכירות שיאפשר את שיעור הרווחיות הרצוי. לאחר שהבניין הראשון מאוכלס ולאזור מתווספים בית ספר, כביש או מחלף חדשים, ערך הדירות עולה ואפשר להגביר את הקצב ולמכור מספר גדול יותר של דירות במחיר גבוה יותר.

 

הדו"חות הכספיים של אזורים ל־2014 מעידים על כך: "בפרויקטים הכוללים היקף גדול של יחידות דיור מתבצעת הקמת הפרויקט בשלבים, כדי להקטין את הסיכונים הכרוכים בהקמת הפרויקט. תחילת הקמתו של כל שלב תלויה בקצב מכירת יחידות הדיור של השלב הקודם", נכתב בדו”ח.

זו שיטה שבה משתמשות מרבית חברות הנדל"ן. מנהל בכיר באחת החברות אמר ל"כלכליסט": "יש מקומות שבהם יש לי 200–300 יחידות דיור. אני מתחיל לשווק את 100 הדירות הראשונות, ורק אחרי שמכרתי 50 דירות אני מתחיל לשווק את ה־100 הבאות. אם אתה לא רוצה לעשות הנחות, אז תמכור 3–4 דירות בחודש בפרויקטי יוקרה ו־6–10 דירות בפרויקטים רגילים. יש גם גישה אחרת, הפוכה - בגינדי מעדיפים למכור את כל הדירות ביום אחד, אבל ברווחיות מאוד נמוכה".

 

ברשות מקרקעי ישראל החליטו לנסח תקנות למכרזים שמטרתן להגביל את היקף הזכייה של חברה אחת, בדיוק כדי למנוע את המצב שתואר. התקנות תוכננו להיכנס לתוקף כבר ב־2010, לאחר שהרפורמה שנעשתה ב־2009 חייבה את שר הבינוי דאז, אריאל אטיאס מש"ס, לנסח תקנות למניעת ריכוזיות בקרקעות המשווקות. אך ברשות ובמשרד הבינוי התעכבו, לא ביצעו בזמן את תהליך ניסוח התקנות ולא הגישו אותן לאישור ועדת הכלכלה - אף שקיבלו תזכורות חוזרות ונשנות לכך - והמצב נמשך עד היום. בשבוע שעבר, באיחור של חמש שנים ופספוס של מאות מכרזים לעשרות אלפי יחידות דיור, הודיעו ברמ"י כי הם מתכוונים להשלים את התקנות עם כינון הממשלה החדשה.

 

תהליכי קבלת אישורים שנמשכים שנים

 

לכאורה הנתונים העולים מבדיקת מדלן ו"כלכליסט" תומכים בטענה הנשמעת נגד חברות הנדל"ן - שהן מחזיקות במלאי קרקעות למגורים ולא משווקות אותן כי הן ממתינות שערכן יעלה - אך למעשה הסיפור מורכב יותר. ראשית, הקרקעות אינן תמיד זמינות לבנייה, משלל סיבות: לעתים אין תב"ע (תוכנית בניין עיר) בתוקף. התב"ע היא שמסדירה את השימוש שניתן לעשות בקרקע. אם התב"ע לא בתוקף, לא ניתן לבנות על הקרקע, ואם הקרקע לא מסווגת בתב"ע כקרקע לבנייה למגורים, יש להסב את השימוש בה בטרם ניתן להתחיל לבנות עליה, ותהליך זה עלול לקחת זמן. כמו כן, גם לאחר הסדרת התב"ע, הליך קבלת אישור הבנייה מהעירייה והרשויות האחרות נמשך חודשים עד שנים רבות.

 

דוגמה לכך אפשר לראות בפרויקט צוקי השמורה של שיכון ובינוי בנתניה, שם הרווח הגולמי עמד על 48%: בנייתו החלה ב־2012 לאחר תהליך תכנוני שנמשך 20 שנה. קבלת היתר הבנייה הותנתה בסלילת כבישים ובניית מחלפים, אישור משרד הביטחון ועוד.

 

בכיר באחת החברות סיפר ל"כלכליסט" על הקשיים שבתהליכי הבנייה וקבלת האישורים: "הקלות שבה אפשר להגיש התנגדות לפרויקט היא בלתי נסבלת. כל אחד יכול להתנגד ולעכב את הפרויקט בלי לשלם מחיר אישי". בכך מבטא הבכיר טענות שנשמעות בקרב כל חברות הנדל"ן כנגד הסרבול והבירוקרטיה שמקשים עליהם לבנות ומאריכים את תהליכי קבלת האישורים עד לכדי שנים ארוכות.

 

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסכימה עם הטענות שהחברות מעלות: "עוד לא ראיתי יזם שיכול לממש קרקע ולא עושה כל שביכולתו כדי שזה יקרה. הבעיה נמצאת במקומות אחרים — בישראל הליכי תכנון ואישור תב"ע נמשכים על פני זמן לא הגיוני של 17–18 שנה". לכן בוגין חושבת שהחברות לא מחזיקות בקרקע וממתינות בכוונה, שכן "אם אותו יזם היה משקיע את הכסף בקרקע שהיתה זמינה לבנייה, הרווח המצטבר שלו היה הרבה יותר גבוה".

 

בין שהחברות עושות זאת במכוון ובין שהבנייה מתעכבת בגלל רגולציה נוקשה, בשנים האחרונות החברות הגדולות מימשו נתחים משמעותיים ממלאי הקרקעות "ההיסטוריות" שברשותן, כלומר אלו שנרכשו לפני שנים רבות, ולכן בכל מקרה הן יתקשו להשיג רווחיות דומה בשנים הבאות.

 

ומשום כך, האתגר העומד לפתחן הוא היכולת שלהן להשביח קרקעות חדשות - לאתר את הקרקע בשלב מוקדם ולבנות שכונה שלמה על קרקע שהיום יש בה חול או פרדסים.

 

הזרעים לשכונות חדשות שעתידות להניב רווחים נאים לחברות הנדל"ן כבר הוטמנו - אזורים וי.ח.דמרי זכו ב־2014 במכרז להקמת 2,000 יחידות דיור בבאר שבע בשטח שבו נמצא אצטדיון וסרמיל, לשיכון ובינוי ואשדר יש עתודת קרקע ברמת אפעל שתאפשר להן לבנות אלפי יחידות דיור, לשיכון ובינוי יש עתודות קרקע לעוד מאות יחידות דיור בקריית אתא ובגבעת שמואל. גם לאפריקה מגורים זכויות לבניית 600 יחידות דיור בגבעת שמואל, ועוד מאות בכפר יונה, בחדרה ובסביון.

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x