חדשות נדל"ן

ראיון כלכליסט

"אנחנו עם של בירוקרטים, וזה הורג אותנו"

פרופסור אהרן נמדר, דקאן בית הספר לנדל”ן במכללת נתניה שלימד בעבר את בנצי ליברמן ומיכה גדרון תוקף את רפורמות המיסוי בנדל"ן ואת רשות מקרקעי ישראל: "צריך לפתוח את הסכר, שיווקי הקרקעות שלהם לא מדגדגים לשוק". הוא גם חולק לראשונה מניסיונו כיזם, ומודה - "שש שנים רק הזזתי כסף ולא הרווחתי"

דותן לוי 08:3311.02.15

אחרי כל שינוי במיסוי נדל"ן בישראל או בחוק התכנון והבנייה, פרופ' אהרן נמדר ניגש לבדוק אילו עדכונים הוא צריך להכניס לספרים שכתב. ובשנים האחרונות, למורת רוחו, היו לא מעט עדכונים כאלה. על מרביתם אין לו דברים טובים לומר, למשל הרפורמה במס שבח על דירות מגורים: הפטור למשקיעים שמכרו דירה בכל ארבע שנים בוטל, ובעלי דירות למגורים שזו דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מההטבה, למעט בדירות שמחירן יותר מ־4.5 מיליון שקל.

"עברנו מקיצוניות אחת לשנייה", אומר נמדר. "יש לא מעט בעלי בתים שערך הדירות שלהם זינק ל־5 מיליון שקל, אבל זו עדיין הדירה היחידה שלהם וממסים להם אותה. לא נהוג להטיל מס על נכס שמשמש למגורים, אין כאן איזונים וחשיבה, הכל תיקונים על גבי תיקונים. לעומת זאת הפטור ממס שבח על דירה יחידה מוצדק, לא צריך לאפשר לאנשים למכור בכל ארבע שנים דירה ברווח. הרבה קבלנים עבדו רק על הכיוון הזה, כלומר לקחו דירה אחת, בנו אותה ומכרו. אני מכיר צרפתי שרכש קרקע בהרצליה פיתוח במיליון וחצי דולר ובנה בעוד מיליון דולר. לצד הריהוט זה עלה לו 3 מיליון דולר. בכמה הוא מכר? ב־7.5 מיליון דולר. אני יודע, כי אני הכנתי את מסמכי העסקה. מה רע בלהרוויח 4 מיליון דולר על דירה אחת? זה הרבה יותר ממה שמרוויחים הרבה קבלנים שבונים 200 דירות, ובלי כאב הראש".

 

פרופ' אהרון נמדר פרופ' אהרון נמדר צילום: עמית שעל

 

יש לו גם ביקורת על המיסוי בדירות יוקרה: "מדינת ישראל קבעה מס רכישה של 10% בדירות שמחירן יותר מ־15 מיליון שקל. עם המע"מ זה יוצא מיסוי של 28%, כך שהמדינה בעצם מעבירה מסר שהיא לא רוצה כאן את המשקיעים הכבדים. הדירות של 30–40 מיליון שקל הן לא הבעיה של מדינת ישראל. ואם הבעיה היא שהן ריקות, תחייבו בארנונה כפולה".

 

"קבלנים זה עם מטורף"

 

הוריו של נמדר הגיעו מאיראן, הוא גדל במעברות בשנות החמישים ולמד בפנימיות, אך המשיך משם ללימודי משפטים בהרווארד ולמשרות בכירות בלשכת עורכי הדין ובוועדות ציבוריות. יש במשפחתו עוד לא מעט סיפורי הצלחה - אחיו הוא הקבלן והיזם בני נמדר, בן דוד רחוק שלו הוא זוכה פרס ספיר הטרי, הסופר ראובן נמדר, ובני דודים נוספים הם היהלומנים משה ואברהם נמדר, זה האחרון פועל גם כיזם ובונה בין היתר מגדלים בפרישמן ובצומת מעריב בתל אביב. "קבלנים זה עם מטורף, הם לוקחים סיכונים בסדרי גודל שכל פרויקט שנופל הם ייפלו איתו", אומר נמדר. "אני עצמי הייתי שותף בשני פרויקטים עם אחי. בנינו באילת, עבדנו שש שנים ובסוף לא הרווחנו כלום, רק הזזנו כסף".

 

אם מדבריו של נמדר על מס השבח עולה רצון להגן על העשירים - עמם נמנים לא מעט מחבריו ובני משפחתו - הוא ממהר להסביר כי במרבית המקרים המערכת פועלת דווקא לטובתם של בעלי הממון. "כל שינוי וסיבוך בחוק מקלים דווקא על אלה שיש בידם הידע והיכולת לאתר פרצות. מי יותר חכם? פקידי השומה או עורכי הדין הפרטיים? אנחנו יותר חכמים ומתוחכמים, כל המומחים בצד שלנו, אז בכל פעם שהפקידים כותבים חוק מסובך זה פועל לרעתם, לרעת המדינה. ככל שהחוק מורכב יותר הרמאים מתחילים לשחות ומרוויחים. הפקידים המסכנים מתנהלים בין שינוי לשינוי ולא עומדים בקצב, בזמן שבעלי המקצוע מנצלים את המערכת. כל אחד עושה מה שהוא רוצה, אנחנו עם של משפטנים ובירוקרטים, הכל כאן זה משפטיזציה אחת גדולה וזה הורג אותנו".

 

שניים מתלמידיו הפכו בשנים האחרונות לדמויות בולטות במערכת התכנון וניהול הקרקעות הציבורית: בנצי ליברמן, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (שנחקר כעת בחשד לשחיתות); ומיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב. אך זה לא מונע מנמדר למתוח ביקורת חריפה על הגופים שהם מייצגים: "גוף ציבורי לעולם לא יוכל לנהל בצורה יעילה. כשהמדינה ניהלה את הטלפוניה חיכינו חמש שנים לקו טלפון. זרוק את זה החוצה, תיצור תחרות ותקבל תוצאה אחרת. המדינה טובה בקביעת הכללים ובפיקוח, אבל לא בניהול. ואם המדינה תמשיך לנהל את הקרקעות בעצמה תמיד ייווצרו פקקים. צריך לפתוח את הסכר כי השיווקים שלהם לא מדגדגים לשוק".

 

אבל לאחרונה החלו במהלכים שנועדו להגביר את קצב השיווקים

"אני מלווה קבוצת רכישה בירושלים. זכינו במכרז לקרקע ברמות ב־850 אלף שקל לדירה כולל פיתוח, איזו הצדקה יש למחיר הזה? למה לא מכרו את זה ב־100 אלף שקל? ואחר כך יתפלאו שדירת 4 חדרים תעלה 2 מיליון שקל. הכי קל להקפיץ את מחירי הקרקעות כפי שעושים במינהל. תן לי את המינהל ואני מעלה את המחיר בתוך שנתיים ל־2 מיליון שקל עבור קרקע ליח"ד.זה פשוט כי הם מחזיקים במונופול. ולמה כשהמדינה היא מונופול, רשות ההגבלים העסקיים לא יכולה להגיד מילה? באותה מידה שהם הבעיה הם גם יכולים לפתור אותה. המינהל לא ישווק קרקע לפני שעברה את התכנון והפיתוח. אני אומר - למה לא לשווק אותה כמו שהיא? תשווקו מקבצי קרקע לא מתוכננים בפיקוח ובקביעת כללים של המדינה. עשו את זה בעבר בסלקטיביות, צריך לעשות את זה בצורה מסיבית". את ועדות התכנון נמדר מכנה מפלצת בירוקרטית: "הרכב המוסדות כאן כל כך מסובך, יש כאן ריבוי מערכות עד גיחוך, עד כדי כך שאפשר להגיע למצב שאותם טיעונים נשמעים 11 פעמים, בכל פעם מול ערכאה שונה. למה? פעמיים־שלוש זה לא מספיק?".

 

בנצי ליברמן בנצי ליברמן צילום: טל שחר

 

"מנצלים את הבורות של הציבור"

 

בתוכנית מחיר מטרה הוא דווקא תומך: "זהו צעד בכיוון הנכון, המדינה מוכנה לתת לך קרקע בזול בתנאי שהקבלנים ימכרו גם הם בזול. אין דרך אחרת". אבל מרפורמת הפרגולות של גדעון סער נמדר התרשם פחות. "מנצלים את הבורות של הציבור ומוכרים לו הכל", הוא טוען. "הרי אמרו שלא צריך היתר לפרגולה או גדר. זה נכון כל עוד זה מוגדר בתוכנית, אבל אם בתוכנית אין פרגולה אז לא תוכל לבנות אותה, זה לא חוקי. בסך הכל ביטלו את הליך הוצאת ההיתר במקרה שהבנייה תואמת לתוכנית".

 

תמכת בתוכנית מע"מ אפס של לפיד?

"לא. הפריע לי שהתוכנית משבשת את מערכות המס. אפשר היה להבליג על כך אם זה היה עובד, אבל זה לא היה מוריד את המחירים. במיסוי מקובל הכלל שככל שאתה מרוויח יותר אתה משלם יותר, לא רק בישראל אלא בכל העולם. ב־0% מע"מ החוק אומר כמה שתרוויח יותר תקבל יותר, הוא הפך את הפירמידה. אם אני קונה בתל אביב ב־1.6 מיליון שקל אני מקבל 240 אלף שקל. בבאר שבע קניתי ב־800 אלף שקל וקיבלתי 120 אלף שקל, ואת אלה שאין להם בכלל שכחו. איפה השוויון? מה שמע"מ אפס היה יוצר זו מערכת של גנבים ונוכלויות. דירות שמחירן 1.7–1.65 מיליון שקל לא היו נמכרות בפרויקטים שמיועדים לתוכנית? ברור שכן. היו מורידים את מחיר הדירה ומהמע"מ שמתקבל מעבירים כסף לקבלן או שמורידים מהמפרט. ואם שווי הדירה היה 1.55 מיליון שקל הקבלן לא היה מעלה אותו ל־1.6 מיליון שקל? הרי לא ניתן לפקח על הכל, ולא ברור למה בונים מראש מערכת שתחייב למנות שוטר לכל דירה”.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x