• תפריט
חדשות נדל"ן

משקם השכונות מזהיר: "תמ"א 38 לא תציל מרעש אדמה"

סמי מצלאוי מודאג. הוא לא מאמין בבניינים שעברו חיזוק, וטוען כי איפה ששיקמו ונתנו תוספת הגדלה עשו עוול לדיירים. המדינה יכולה להוריד מחירים, אבל כל שרי השיכון לא עשו כלום - חוץ מפואד ובוים. עכשיו הוא לוקח את פרויקט הפינוי־בינוי במתחם עלית ברמת גן שלב קדימה, ומעביר דיירים מקומה 3 ל־30

הדס שפר 13:2123.10.13

רעידת האדמה החמישית בתוך שבוע שפקדה את צפון הארץ אתמול היא אולי תמרור אזהרה ענק למקבלי ההחלטות בכל הקשור למוכנות המדינה בנוגע לחיזוק מבנים. לסמי מצלאוי, מי שנחשב למלך הפינוי־בינוי, יש בטן מלאה בנושא פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים חיזוק מבנים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3). מצלאוי פשוט לא מאמין שבניינים שעברו חיזוק באמת יחזיקו מעמד ברגע האמת.

 

"לבניין יש יסודות. את באה וחופרת מסביב ומלבישה מעטפת, היסודות אולי יחזיקו את הבניין שלא יתנדנד, אבל מה שינינו בתקרות וברצפות? מה שינינו בעמודים? רק חיזקנו מסביב ונתנו צורה חדשה - לדעתי אסור לעשות את זה", מסביר מצלאוי. "אני בא משיקום שכונות. שיקמתי אלפי דירות ואני רואה היום את העוול שעשינו לאנשים האלה. החלק החדש נמצא במקום אחר, הישן זז למקום אחר, ותמיד יש ביניהם סדקים ובעיות. איפה שעשו שיקום שכונות ונתנו תוספת הגדלה עשו עוול. עכשיו מורידים".

 

מצלאוי. "מתחם עלית - זה הפרויקט הכי גדול שלנו" מצלאוי. "מתחם עלית - זה הפרויקט הכי גדול שלנו" צילום: אוראל כהן

 

אז למה המדינה מאפשרת את זה?

"מישהו עשה בדיקה? לדעתי הבדיקות שנעשו הן רק בתיאוריה. ברעידת אדמה אם הבניין ירצה ליפול ימינה או שמאלה הוא לא ייפול כי המעטפת תחזיק אותו, אבל בטוח יהיו סדקים ובטוח ייפלו תקרות כי החומר עייף אחרי 50–60 שנה. מה שאנחנו בונים היום יכול בשקט להחזיק 100–150 שנה. הבטון יותר חזק ואיכותי וגם הביסוס של הקרקע טוב פי 100. פעם היינו יורדים לעומק של 6 מטרים בקוטר של 40 ס"מ. היום אנחנו יורדים ל־35 מטר עומק, כמות הכלונסאות גדולה פי עשרה ועמודי הברזל פי 20. התקנים היום הם נגד רעידת אדמה והפצצה".

 

מתחם עלית הפך לפרויקט הדגל

 

ממרומי הקומה ה־60 של מגדלי משה אביב עוקב סמי מצלאוי אחר המנוף שמעביר עוד פלטת ברזל לבניית יסודות קומת המרתף העליונה, במגדלים שעתידים להיבנות במתחם עלית ברמת גן. מהגובה הזה נראית הפלטה, כמו גם המנוף, כמעט כמו המנופים והפלטות של משחקי הלגו. אבל מצלאוי, שנמצא מגיל 13 בין השופלים, הבטון והברזל, יודע להעריך את המיקום המדויק שבו היא אמורה לנחות ואת גודלה האמיתי. עבור מי שמוכר כאיש הפינוי־בינוי עוד לפני שתמ"א 38 נכנסה לאופנה, הכניסה לתחום מגדלי היוקרה מפיחה בו, בגיל 65, יעדים ואתגרים חדשים. "אלה לא הפרויקטים הרגילים", הוא אומר, "זה הפרויקט הכי גדול של מצלאוי".

 

מה שהביא את מצלאוי לפני שלוש שנים למה שהיה פעם מפעל שוקולד ממותג, הם תשעה בניינים נמוכי קומה מאחורי המגדלים שעתידים להיבנות בגבול הצפוני של רחוב ז'בוטינסקי ובגבול הדרומי ברחוב המתמיד, שם אמור להתבצע עוד פרויקט של פינוי־בינוי. "הגעתי לאזור על ידי שני עורכי דין שהציעו לי את כל המתחם הזה עם הסכמים חתומים ובהסכמת הדיירים. בדקתי בעירייה והמשכתי ללכת על זה".

 

לאחר מכן מצלאוי התוודע לתוכנית של אזורים במתחם והחליט להיכנס למה שהפך לפרויקט הדגל שלו. את דיירי 83 הדירות בבניינים הסמוכים בני ה־3 קומות הוא מתכנן להעביר למגדלים, ומרבית השטח יתפנה לטובת פארק ציבורי ומבני ציבור. בסך הכל ייבנו במתחם שישה מגדלים: ארבעה של מצלאוי ועוד שניים של אזורים.

 

מהחלון השני של הדירה במגדל משה אביב שהוסבה למשרד המכירות ניתן גם לראות את פארק צמרת. "אני רואה את הצפיפות, במתחם עלית זה לא יקרה", מדגיש מצלאוי. "שם על 25–30 דונם יש 12 מגדלים, כאן על 30 דונם אנחנו בונים רק שישה מגדלים. המרווחים והנגישות לאוכלוסייה שגרה בסביבה לא משקפים את כל הלחץ שישנו מהצד השני של הבורסה ושל בנייני המשרדים. אני חושב ששמו יותר מדי בתים בפארק צמרת. הפארק נמצא בין ארבעה כבישים בינעירוניים - מערכת תנועתית בבוקר ובערב, אדם שגר בסביבה כזו גם צריך מרחבים ירוקים, אוויר בין בניין לבניין, שלא יהיה חלון מול חלון".

 

הכניסה שלך למגדלי מגורי יוקרה שינתה את צורת החשיבה שלך?

"זה עולם אחר. אני רואה שכל העולם הולך לכיוון של לעלות למעלה, לרכז אוכלוסייה במבנים גדולים. החזון שלי הוא לא להקים את שני הבניינים האלה וזהו. אז בניתי שני בניינים, אף שהם הפרויקט הכי גדול של מצלאוי. אנחנו בונים עכשיו 680 יחידות דיור בראשון לציון על הים, אבל זה לא בסדר הגודל הזה. כאן זה עולם אחר. יש כאן מתקנים, ניקיון, שמירה. אדם שנכנס לכאן מוריד מעליו הרבה דאגות".

 

למה החלטת לשנות כיוון?

"בחרתי לקחת את הפינוי־בינוי צעד קדימה. לקחת אנשים מקומה 3 שגרים פה ליד ולהעביר אותם לקומה 30. אני רוצה שיבואו לכאן מגוון של משפחות כדי שיהיה עניין. יש אנשים חזקים מאוד ויש אנשים פחות חזקים. לעשות אינטגרציה, שכולם יהיו שווים. יש לי ניסיון בזה. בקריית אונו בניתי 500 יחידות במקום 160 משפחות שהיו גרות שם משנות החמישים, משפחות חד־הוריות ואנשים בני 80. הם לא היו צריכים את הבית החדש, אבל זה שדרג להם את החיים. מדירת 40 מ"ר ו־70 מ"ר הם עברו לדירות של יותר מ־100 מ"ר. אנשים שהיו בתוך השכונה התערבבו עם החדש והיום לא תבדילי ביניהם".

 

אתה לוקח דייר ששילם 100 שקל בחודש לארנונה ומגדיל לו ל־300. אתה משדרג אותו בלי כלים מתאימים.

"אנשים שאין להם אופציה לשלם יותר מ־100 שקל מוכרים את הנכס והולכים למקום אחר, אבל הם נשארים עם כסף בצד. פעם היה להם נכס ששווה 500 אלף שקל ופתאום יש להם נכס ששווה 1.5 מיליון שקל. אז הם קונים ב־50%–60% מהסכום את הבית, ונשארים עם 500–600 אלף שקל. אנשים שינו את החיים שלהם. אנשים בגיל 60 הוציאו רישיון וקנו רכב. זו היתה בשבילי אטרקציה".

 

אפשר לבנות 10,000 יח"ד במרכז בתוך שנה

כגדול יזמי הפינוי־בינוי, הוא היה מצפה מהמדינה להתנהג אחרת כדי להפחית את מחירי הדיור. לדבריו, "המדינה לא צריכה להתעסק עם הבנייה החדשה שלנו אלא עם מה שישן. בתוך זמן קצר יהיה אפשר לייצר בין 10,000 ל־20 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי. אני יכול להצביע לך באזור המרכז על 10,000 יחידות דיור שאפשר לבצע בתוך שנה. שהמדינה לא תיקח כסף על זה - רק שתיתן זכויות".

 

אבל היא נתנה בתיקון האחרון?

"היא לא נותנת. אתה מביא חישוב כלכלי לעירייה, בודק אותו השמאי בוועדה המחוזית. אם הוא מאשר אותו - אתה מקבל 3 קומות. אם הוא רואה שאתה עולה ברווח טיפה מעל 10%, הוא ישר מוריד יחידות. מדיניות הבנייה לא עובדת בצורה נכונה".

 

אולי ככה מרגיעים את הקבלנים?

"מדינה ועירייה צריכות לתכנן ברמה שיהיה לעוד חמש, עשר ו־30 שנה. אי אפשר לבוא ולבנות סתם. צריך לעשות תוכניות־אב, לראות מה נותן הפינוי־בינוי, איך משפרים את התנועה, איך משפרים את העיר, איך מגדילים את השטחים הירוקים, איך עושים מוסדות ציבור. בונים את העיר מחדש ולפי זה יש לך הזכויות והכמויות שאתה יכול לבנות בכל מתחם".

 

ואם יעשו זאת, המחירים יירדו?

"בטח. נניח שכדי להרוויח אני צריך 10% במגדל מסוים - כ־30 יחידות דיור. המדינה תיתן לי לבנות עוד שש יחידות דיור ותחייב אותי למכור אותן רק במחיר העלויות והרווח. זאת אומרת שהיא לא תגבה על מחיר הקרקע ולא תגבה אגרות בנייה ופיתוח. בכל אלה יזכו הדיירים מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים. דירה שתעלה מיליון שקל - אותו זוג צעיר יקנה ב־600 אלף שקל. מה עשינו? לא פגענו בשווי הדירות, לא פגענו ביזמים או במחירי דירות, אבל יצרנו מחירים לאנשים בתוך המתחמים שרוצים לגור ולחיות בהם".

 

ברמת אביב, לדוגמה, יש עשרות בניינים ודירות של 50 מ"ר שיושבים על שטחים של אלפי מטרים - למה לא עושים את זה? כל החומרים התבלו. הברזל נשחק, הבטון לא היה אז בטון, התקנים לא היו תקנים, כל התחזוקה של הבניין קורסת וכל הבניין הפך להיות כמו חול. לוקח לי שעה וחצי להרוס בניין של 24 דירות שנבנה בשנות החמישים ולהפוך אותו לערימת פסולת. לבניין דומה בתקנים של היום יידרשו בין שבועיים לשלושה, וגם אז צריך להביא כלים מיוחדים".

 

קבינט הדיור לא נוגע בנקודה העיקרית

 

מה לגבי התוכנית של אורי שני וקבינט הדיור?

"אז יתכננו. הם לא נוגעים בנקודה העיקרית וחבל. יש לנו כל האפשרויות לכל השכונות שמדברים עליהן. יש כבר פיתוח, תשתיות, כבישים, צריך לעשות שיפורים קטנים. ניקח את תל אביב, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון, אור יהודה וקריית אונו. אנחנו 50 שנה בונים תשתיות וכבישים לפי התקנים. מורידים רק את הבתים ומעלים אותם למעלה".

 

כמי שנמצא 50 שנה בתחום הבנייה, מצלאוי מכיר את כל הטריקים של המדינה בתחום הדיור. למרות הביקורת הנוקבת שיש לו על המדיניות הממשלתית הוא מעיד כי הוא "חבר של כולם. אני חבר של ביבי, פואד, הייתי חבר של רבין, חבר של ברק. טלפונים, נפגשים באירועים. יש היכרות טובה מאוד. אין שר שיכון שלא התחברתי אליו. למה? כי על כל דבר היו שולחים אנשים לבדוק איתי מה כדאי לעשות. היחיד שאהבתי היה זאב בוים המנוח. הוא היה אמיתי. חוץ ממנו ומפואד לא היה מישהו טוב במשרד השיכון".

 

מצלאוי מספר כי "פואד (ח"כ בנימין בן אליעזר) עשה יום אחד מעשה שאמרתי לו, 'אתה או מטורף או משוגע'. הוא החליט שהוא בונה ברעות. יום אחד הוא אמר לי, 'אני רוצה לבנות 20 אלף יחידות בהרים'. אמרתי לו, 'אנחנו קורעים את התחת והנשמה לבנות פה קוטג'ים, למה אתה רוצה לבנות על ההרים? אתה יודע כמה זה יעלה? מי יבוא לפה?', אז הוא אמר, 'אני בונה. אתה עוד תשמע ממני'".

 

"תראי את מודיעין. אף אחד לא חשב שהיא תצליח בצורה כזו. ככה צריך לבנות. כשהמדינה משחררת שטחים למאות יחידות דיור. כשהקבלנים מוכרים לפני שנגמרת להם הסחורה, היא צריכה לשחרר להם עוד כמות. 80% ממודיעין נבנו בצורה הזו ודירות נמכרו ב־800 אלף שקל ליחידה".

 

לדבריו, "היום לא עובדים כך. המינהל הרס שיווק של 5,000 יח"ד לזוגות צעירים. הוא הוציא בהתחלה שטח ב־150 אלף שקל ליחידת דיור, אחרי 1,000 יח"ד במחיר של 400 אלף שקל ליחידה. אמרתי לאריאל (אטיאס - ה"ש), 'אין לכם דין? דיין? איזה זוג צעיר יבוא לפה עכשיו? בהתחלה היו קונים דירה ב־900–800 אלף שקל ליחידה. עכשיו מה הבאת מעל מיליון שקל?'. אז הוא אמר, 'כולם ייקנו'".

 

מצלאוי מדגיש כי למדינה ישנן כל האפשרויות להוריד מחירים. "זה הכל שטויות, כותרות לטלוויזיה. כמה פעמים אריאל דיבר שהוא יוריד את המחירים. מה הוא עשה? כלום. להפך, אצלו עלו אפילו מחירי הדירות לחרדים".

 

יש גירעון שצריך לכסות?

"מטפלים בגירעון על חשבון הגב של הילדים שצריכים לקנות דירה. המדינה בונה בצורה לא נכונה. אני לפעמים מדבר והם כועסים עליי, אבל אני אומר את האמת. לא מתכננים נכון ולא מורידים לשטח נכון. עברנו 65 שנה, בואו תתכננו את המדינה מחדש. הכל התיישן. תעשו שיפוץ למדינה. בנו דברים שעלולים ליפול מחר - אנשים יכולים למות פה. קחו 20 שנה, אבל אז המדינה בנויה ברמה שיכולה להחזיק עוד 100 שנה לפחות. עכשיו אדון לפיד (שר האוצר יאיר לפיד – ה"ש) מגלה שיש לו יותר מדי כסף ואולי יוריד מסים. בישראל אי אפשר לבנות מהלך פיננסי ליותר משלושה חודשים, מעבר לזה המדיניות משתנה".

 

 

  

55תגובות
בטל שלח
  • תמ"א 38 - קשישים תמ"א 38 – קשישים: מטרת תמ"א 38 להציל חיים אך במידה רבה מהווה גזר דין לקשישים. ברטה ניצולת שואה כבר בת 95, אחרי יותר מ־50 שנה בדירה הזו. לאן תלך? אצל קשישים השגרה המוכרת מחזיקה אותם בחיים.איך לדעתכם זה יכול להשפיע על קשישים ש 40 שנה חיים באותה דירה כשמאיימים עליהם בפנייה למפקחת על הבתים המשותפים כולל תביעה לפיצויים אם לא ישתפו פעולה.במיוחד עולה שאלה ביחס לאנשים מבוגרים, שכל חפצם להישאר בדירתם המוכרת אותה בנו ועליה שילמו במשך שנים, ושאין ברצונם לנדוד בין דירות שכורות בשנה-שנתיים של הבנייה. האם מוצדק לפגוע בזכויותיהם רק כדי שיתר שכניהם "יתעשרו" או לצורך קידום פרויקט בנייה כזה או אחר. האם מותר לפגוע בחיים של מישהו על מנת להציל (אולי) מישהו אחר? כבר נכתב ופורסם:
    "שאלה חשובה היא האם באמת ראוי ליטול מאדם את זכותו להישאר בביתו בהליך מהיר של טענות בפני המפקח על המקרקעין. לפנות קשישים זו בעיה מצפונית אבל הקבלן לא רואה אותם ממטר, כי הכסף הכי חשוב לו, ראש של קשיש לא עובד על הצד הפיננסי והם רוצים את השקט עד כמה שנותר להם לחיות כך שהפרויקט הזה נחשב להטרדה מבחינתם ולהתערבות בסדר החיים שלהם ופגיעה בבריאותם, אז תניחו להם.זוג קשישים שאינו בנוי להיטלטל לדירה שכורה וחזרה בערוב ימיהם.דייר סרבן" - זה ממתג אותם מיד כאילו הם עושים זאת בכוונה על מנת לטרפד את התכנית ."המשובחת" של שכניהם.
    אם זוג הקשישים אינו מרגיש שמצאו לו פיתרון חלופי נאות התואם את גילם ומצבם הגופני - כנראה שהתכנית של השכנים אינם כה "משובחת". זה שהם במיעוט לא הופך אותם לפחות צודקים.
    ומי היה רוצה לראות את הוריו שבמקום להזדקן בכבוד יזדקקו עכשיו למצוא עצמם נלחמים עם שכנים על זכויות בסיסיות? האם באמת זה מה שהם צריכים לעשות עכשיו בערוב חייהם? להתנגח משפטית, לעסוק בענייני דין ומשפט שלבטח אינם קלים להם רגשית? וכל זאת רק בגלל שהשכנים הגו תכנית לשיפור התעשרות לעצמם.במקרים מסוימים נאמר לדיירים, בין אם על ידי השכנים ובין אם ישירות על ידי היזם כי אם יסרבו לחתום - יפעלו להגיש נגדם תביעה כדיירים סרבנים, וכך יאלצו אותם לחתום. לדוגמא, נאמר לזוג קשישים ניצולי שואה בגילאי ה-90 לחייהם, שהתגוררו בדירתם50 שנה, כי אם לא ייענו לביצוע תמ"א 38 ויעברו לדירה חלופית - ייתבעו. בעקבות זאת חלה הידרדרות במצבם הבריאותי.מפניות שהגיעו עולה כי נראה שבעקבות התיקון המצב הרחיק לכת. כך, בעלי דירות המבקשים להמשיך לגור בשלווה בביתם עומדים בפני אפשרות ממשית כי יאלצו אותם בחסות החוק, לעזוב את ביתם ולגור בשכירות כשנתיים-שלוש.מדובר בפקוח נפש בפגיעה בעקרונות יסוד של "זכות לחיים" , "זכות הקניין" ו"כבוד האדם". יש ידיעות על כך שקשישים מאוימים בהעמדה למשפט ובפיצויים שיאלצו לשלם לכל הדיירים אם לא יסכימו. קראתי ונוכחתי שהיחסים בין השכנים מתערערים ובסופו של תהליך אינם מדברים אחד עם השני.זוג קשישים, או קשיש/ה יחיד גרים בדירת 2 חד'. כך טוב להם, כך נוח להם כבר 60 שנה. מופיע יזם ומציע להם, מבחינתם, לשנות סדרי בראשית, לבנות להם חדר נוסף שאינם זקוקים לו, לאכול חול ואבק במשך כשנה בכל תקופת הבנייה, אולי גם לנגוס מההול הישן והחביב שלהם בו הם רגילים לשתות את תה אחה"צ עם הביסקוויט, ולהכניס שם מעלית, חמור מכך, לבקש מהם להשתתף בבוא היום בהוצאות המעלית. השקט שהיה להם 60 שנה בדירת ה- 50 מ"ר , יופר!
    עוד זוגות רגליים יעלו וירדו במדרגות ויעלו את מפלס הרעש, וגרמו ליותר לכלוך מה שיחייב ניקיון יסודי יותר, של קומה נוספת וייקר גם את הוצאות הניקיון שיידרשו לבניין המודרני שיתקבל.
    צי הרכב תחת חלון ביתם של הקשישים, יגדל.וכל מה שהם רוצים זה בסך הכל להמשיך ולגור בשני החדרים עם ההול הרומנטי, בבניין של 6-8 דיירים ותו לא, לעלות/לרדת ב- 20 המדרגות המפרידות בין קומת הכניסה לדירתם כשהם צועדים עם מקל לרופא/למכולת, בלא להיזקק למעלית, שאולי תעלה אותם במהירות ובקלות אך תוריד את הפנסיה שלהם משמעותית. ואז הקשישים הללו הופכים להיות מתנגדים בלתי נסבלים, תוקעים מקלות בגלגלי התמ"א, וכפי שהתבטאו כאן לעיל, "קוץ". מי כאן יכול להסביר לי כיצד אתם מתמודדים עם המתנגדים מהסוג הזה, וזה בלבד?
    ואל תציעו לי שיעברו דירה, כי זה לא סיבה להעניש אותם בעלויות של מעבר דירה ושינוי מיקום בו קבעו את מושבם מזה 20-30-40-50 שנה ויותר רק בגלל התמ"א. מעבר לדירה אחרת מרווחת ככל שתהיה עשוי להיות מסוכן לקשיש שרגיל לפינה שלו...לכו תסבירו לקשיש בן 90 שמעלית היא לטובתו, כאשר מדובר על פרויקט שבו אישורים לוקחים כשנה וחצי ובנייה כשנתיים – סה"כ 3.5 שנים תיאורטית, אך בפועל יכול להגיע ל5 שנים.י
    א.ע., (06.07.14)
  • מהנדס אזרחי שלום שמי אורי אני מהנדס אזרחי.
    אני ממש לא מבין איך אפשר להתנגד לתוכנית כל-כך מוצלחת. ומחוייבת המציאות.
    את הבניין שלי חיזק http://www.engelinvest.co.il/ ואין לי ספק שעכשיו אנחנו נשרוד רעידת אדמה. אגב גם אם תיפול פצצה גרענית בצפון ת"א הבית שלי בדרום יעמוד על תילו.
    אורי נתן, (04.11.13)
  • לגזור קופונים הוא רוצה הריסה על מנת להרוויח הרבה הרבה הרבה כסף ומתמא 38 באופציה של תוספות הרווח יותר קטן בהרבה !! אז שלא יעבדו עליכם ,,,,,,,,,,,,!!!
    גני, (02.11.13)
  • אין בניין ישן בארץ שאי אפשר להרוס היום הולכים לכיוון של ניוד זכויות וויסות בניה לגובה לפי מה שהעיריה רוצה. מדובר בהרבה זכויות שינועו ממקום עשיר למקום עני ואף אחד לא יוותר על זה.
    רמי, (29.10.13)
לכל התגובות