• תפריט
חדשות נדל"ן

ראיון כלכליסט

"בתוך 3 דקות בשכונה אדע אם הפרויקט ילך"

ניסים אסייג, המתמחה בהובלת פרויקטים של פינוי־בינוי, משוכנע שהדרך לגרום לדיירים לחתום היא באמצעות פעילות חברתית בשכונות. על חברת נוה של נוחי דנקנר, שעמה פירק השבוע שותפות, הוא אומר: "לא הבינה שעל הקרקע יש גם דיירים"

הדס שפר 08:2427.11.12

"ברגע שהרשות המקומית רואה יזם שלא בא להסתכל רק על הנדל"ן וללכת מיד אחרי ביצוע העסקה, אלא קודם כל בא ומסתכל על העניין החברתי, הוא מקבל גב. בערים שאני עובד בהן לא רואים בי עוד יזם שמחפש את המכה". כך אומר ל"כלכליסט" ניסים אסייג, המייסד של חברת NSA המתמחה בפרויקטים של פינוי־בינוי. 

 

אסייג הוא עוף יוצא דופן בנוף יזמי הנדל"ן בארץ. הוא נולד באור עקיבא בשנות השישים בדירת שיכון, דירה שהוא עומד להרוס בפרויקט פינוי־בינוי שהוא עצמו עומד להוביל בשכונת שז"ר ביישוב. השבוע נחתם פירוק השותפות בין חברת NSA של אסייג לבין חברת נוה מקבוצת נכסים ובנין אי.די.בי של נוחי דנקנר. זאת לאחר שלפני כ־3.5 שנים נוה ואסייג התקשרו בחוזה ולפיו אסייג יקדם פרויקטים של פינוי־בינוי ונוה תהיה הקבלן המבצע הבלעדי.

 

ניסים אסייג. "כשאני נכנס לשכונה אני בונה אותה כמו בצבא" ניסים אסייג. "כשאני נכנס לשכונה אני בונה אותה כמו בצבא" צילום: נמרוד גליקמן

 

לדברי אסייג, "לפני כשנה נקלעה נוה לקשיים פיננסיים והחליטה לסגת ממרבית הפרויקטים למעט שניים שהיו על סף יציאה לדרך - פרויקט שכונת שז"ר באור עקיבא ופרויקט מנחת יהודה בראשון לציון". בניגוד לטענת חברת נוה לפיה NSA תמשיך לפעול ללא אסייג, טוען אסייג כי "ההסכם המשפטי עם נוה קובע שהמותג יישאר בידיי".

 

"החבר אמר לנוחי: 'שווה להשקיע בו'"

 

השותפות בין אסייג לנוה החלה לאחר שאסייג השתחרר ממרכז הבינוי של צה"ל בדרגת אלוף משנה, והחליט להתמחות בתחום הפינוי־בינוי. "נוה היא החברה הראשונה שאיתה נכנסתי לשותפות", הוא מספר. "הגעתי אליה באמצעות חבר שמכיר את נוחי דנקנר. הוא הציג לנוחי את הרעיון, ואמר שיש לו איזה חבר שהשתחרר מהצבא שפיתח סטארט־אפ נדל"ני בפינוי־בינוי. החבר אמר לנוחי 'שווה להשקיע בו, הוא נותן פה פריצה'. התחילו מפגשים עם המנכ"לים, בדקו מה מעניין אצלי ונכנסנו לשיתוף פעולה".

 

החוזה בין הצדדים נחתם ביולי 2009, כשברקע ניסיון כושל של נוה בתחום ההתחדשות העירונית לקדם פרויקט פינוי־בינוי בשכונת הקצינים בתל אביב - פרויקט שנמשך תשע שנים ולא החל עד היום. על פי החוזה אסייג היה אמון על איתור המתחמים, החתמת הדיירים והתכנון, ונוה על שלבי הבנייה.

 

הפרויקט הראשון שיצא לדרך ונמצא כיום בהליכי בנייה הוא פרויקט יוספסברג בפתח תקווה, שבו אמורים לקום שני מגדלים ("מגדלי נוה בכפר גנים" - ה"ש) שיחליפו את בתי השיכון הישנים. הבנייה החלה לאחר שנה ועשרה חודשים מהרגע שאסייג נכנס לתמונה. זאת לאחר שמאמצים קודמים של העירייה והתושבים שנמשכו תשע שנים לא צלחו. בתקופה הקצרה הזו אסייג החתים את כל הדיירים, דאג לקדם את התכנון של הפרויקט בוועדות השונות, פינה את הדיירים לדירות שכורות ודאג להריסת הבניינים. למי שאינו מעורה בתהליכי הבנייה בישראל בכלל ובפרויקטי פינוי־בינוי בפרט - מדובר בזמן שיא בהתחשב בבירוקרטיה של הליכי התכנון והטיפול בדיירים.

 

 

לדברי אסייג, לפי ההבנות שהושגו בינו לבין נוה, "הזכויות של הפרויקטים האחרים - כדוגמת פתח תקווה, באר יעקב, בת ים, אור עקיבא ונס ציונה - הוסבו לחברה שלי, והיום אני ממשיך לקדם את התכנון ובמקביל אני במשא ומתן עם יזם אלטרנטיבי - חברה ציבורית גדולה, במקום נוה. האווירה הלא טובה שנוצרה סביב העניין היא שהם לא מבינים שעל הקרקע יש דיירים, מאות משפחות שהיו איתנו באינטראקציה, חתמו חוזים ופתאום עכשיו נוטשים אותם.

 

המזל שאני נשאר בפרונט ושאני חזק. אם לא היתה לי עוצמה כזאת בשכונות, נוה היום היתה מוצאת את עצמה עם תביעות משפטיות ל־20 שנה". אסייג מסר עוד כי במסגרת הסכם ההיפרדות שבו יוצג על ידי עו"ד שמוליק לכנר ממשרד נשיץ ברנדס, הוחלט כי אסייג יוותר על חלקו בפרויקט שנבנה בפתח תקווה בתמורה למחיקת ההוצאות שהיו לנוה בכל הפרויקטים.

 

ארגן הופעה של משה פרץ בחינם לתושבים

 

הטכניקה של אסייג פשוטה: לקנות את לבם של התושבים ובכך לזכות באמונם. "אני בא לפרויקט קודם כל בדאגה לאנשים, וראשי רשויות אוהבים את זה", הוא אומר. באור עקיבא הוא הספיק לארגן הופעה של הזמר משה פרץ ל־6,000 איש בחינם ולארגן בר מצווה בחינם באולם ל־30 ילדים; בראשון לציון הוא נותן חסות למועדון הכדורגל השכונתי; ובגבעתיים הוא מאמץ בית יתומים. "אין עיר שאני עובד בה ואני לא עושה משהו למען הקהילה", הוא אומר.

 

דיירים בבניינים שעוברים פינוי־בינוי באור עקיבא דיירים בבניינים שעוברים פינוי־בינוי באור עקיבא צילום: נמרוד גליקמן

 

בפועל יש כיום רק שישה פרויקטים של פינוי־בינוי שהסתיימו או עומדים להסתיים - בקריית אונו, בכפר סבא, בראשון לציון, בנוה מונוסון, בגבעתיים ובפתח תקווה, ועוד 30 פרויקטים שנמצאים בהליכים מתקדמים של תכנון ובנייה ששבעה מתוכם מקדם אסייג.

 

החברה שלו מונה חמישה אנשים ובהם בנו. "אנחנו חברה יעילה, פשוטה, שכל כולה פינוי־בינוי. מה שמייחד את האנשים בחברה הוא שכולם אנשים של אנשים. כולם גדלו בשכונות מעוטות יכולת, חוץ מהבן שלי - אנחנו יודעים להתאים את עצמנו לדיירים הפולנים באבן גבירול בתל אביב ולדיירים בשכונות אחרות".

 

הוא מספר כי מבחינת חלוקת העבודה שהיתה עם נוה הוא היה אחראי על מימון הפעולות החברתיות והמנגנון שלו, והם היו אחראים על מימון הפעולות התכנוניות. "אני הובלתי את הפעולות התכנוניות והם מימנו. הפעולות התכנוניות זה אדריכלים, יועצי תנועה ושמאים. מבחינת סדרי גודל, עד לאישור תב"ע ופינוי הדיירים ההוצאות הן כ־3–4 מיליון שקל יחד. המנגנון שלי עולה בכל חודש 300 אלף שקל, סכום שכולל את כל הפעילויות החברתיות לקידום ולהנעת דיירים בכל הארץ".

 

מתי אתה רואה החזר להשקעה שלך?

"בתחילת מכירה. בפתח תקווה התחילו למכור לפני ארבעה חודשים, אז עכשיו אני רואה. זו ריצה למרחקים ארוכים. יזם שמאמין ביכולת שלו להוציא פרויקט מהר מוכן להשקיע. ברוב המקרים יזמים מבינים שזה לוקח הרבה זמן. היה לי גב פיננסי עד לפני ארבעה חודשים, עם שני משקיעים, ועכשיו התנתקתי. אני רוצה להיות לבד. אני מאמין ביכולת שלי להיות לבד".

 

ההצלחה של אסייג בהחתמת הדיירים היא עיקר המומחיות שלו והיא נחשבת לאחד השלבים הקשים והמכריעים בתהליך. לדבריו, הוא הצליח להחתים 90 דיירים מתוך 90 בפרויקט שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים בפתח תקווה, ו־350 משפחות באור עקיבא ללא התנגדויות.

 

אז איך אתה מסביר את זה שעד היום אין הרבה פרויקטים שיצאו לדרך דווקא בגלל התנגדויות דיירים?

"ישנו המושג שנקרא שכירי חרב - אנשים שמסתובבים בשם יזמים או בשם עצמם עם טופסי הסכמה, ובאים להחתים דיירים כדי למכור את החתימות ליזמים. דייר לעולם לא יחתום לשכיר חרב, הוא יחתום למישהו שהאחריות והסמכות בידיו. משנת 2000 עד עכשיו יצאו לדרך רק חמישה פרויקטים, 60% מהבעיה זה שכירי חרב. הדיירים רוצים לדעת למי הם חותמים".

 

"אני אלוף בזיהוי מראש של ההיתכנות"

 

"טכניקת החתימה היא לא בכנסים", הוא מסביר, "היא במפגשים אישיים שהגדול ביותר הוא ברמת הבניין. את חייבת לייצר להם אינטימיות בשיח מול היזם, וכשיש אולם אנשים מתביישים לשאול שאלות. אני עושה כנס כשאני רוצה לעדכן. כשאני נכנס לשכונה אני בונה אותה כמו בצבא, לכל בניין נציג לגיטימי. אני עושה מפגשים לנציגים וממנה יו"ר לשכונה. יושב עם הנציגים, מעביר להם את כל הידע ורותם אותם לתהליך. הם רותמים את היתר. יש בניינים עם דירות שכורות ואני יודע להגיע לאותן דירות שכורות, אנשים שלי יודעים לנסוע לכל רחבי הארץ".

 

מבחינת אסייג, תהליך קליטת פרויקט מורכב מארבע בדיקות שקובעות האם הפרויקט כדאי. "הבדיקה הראשונה היא אישור הרשות - האם הרשות רוצה ומעוניינת לקדם את הפרויקט הספציפי? הבדיקה השנייה היא בדיקת היתכנות תכנונית - יכול להיות שהפרויקט הוא כלכלי אבל לא ניתן ליישם את התכנון; לדוגמה, כלכליות אומרת שצריך לבנות במקום 32 דירות 160 דירות, כלומר יחס של 1 ל־4 ויש רק 2 דונם. המשמעות של 2 דונם היא שני מגדלים, אבל בעיר הזאת לא מאשרים מגדלים, זאת אומרת שזה כלכלי אבל זה לא ישים. בדיקה שלישית היא הבדיקה הכלכלית, ובדיקה רביעית זה שישבתי וראיתי שיש נכונות של דיירים".

 

אתה יודע לזהות את זה מראש?

"אני אלוף בזה. שימי אותי שלוש דקות בשכונה ואני יכול להגיד לך אם הפרויקט הולך או לא. זו המומחיות שלי. עברתי בכמעט 200 שכונות, מתוכן נשארתי עם 11, השאר נפלו לי בארבע השאלות. ברגע שעברתי את ארבע השאלות נפתח פרויקט, ואז בשלב הראשון מכינים רעיון תכנוני ברמה של הדמיה".

 

ומה לגבי הפריפריה, האם זה כלכלי לעשות פרויקט בדרום למשל?

"לא. ממש לא. גם פרויקט אור עקיבא הוא גבולי. כדי לבדוק אם פרויקט כלכלי צריך לבדוק בכמה מוכרים דירת 4 חדרים באותה עיר. נניח דירת 4 חדרים באשקלון נמכרת ב־800 אלף שקל. כדי שפרויקט פינוי־בינוי יהיה משתלם בסכום הזה, יחס הבנייה צריך להיות 1 ל־6 או 1 ל־7. על כל דירה שאני הורס אני מקבל לבנות שש או שבע דירות כדי לכסות את ההוצאות".

 

מחברת נוה נמסר בתגובה: "נוה ממשיכה ללא שינוי בפעילות המשותפת עם חברת NSA. השינוי היחיד שעליו עודכנה החברה היה עזיבתו של אסייג את NSA ואנו מאחלים לו הצלחה בהמשך פעילותו. בנושא הפרויקטים השונים: מדיניות נוה היא לבחון בכל שלב ושלב את כדאיותם הכלכלית וסטטוס התכנון והפינוי, ובהתאם להחליט באיזה פרויקט להמשיך. חלק מהפרויקטים המדוברים אינם מתאימים לקריטריונים שהחברה הציבה לעצמה. בנוגע לטענות כי החברה לא נכנסת לעסקים חדשים בגלל מצב אי.די.בי, מדובר בשקר מרושע ובעלילה".

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות