$
חדשות נדל"ן

בלעדי לכלכליסט

רמת גן תדון היום בצמצום תמ"א 38; הקבלנים: "מדיניות מעוותת, ננקוט בהליכים משפטיים"

החלק מעורר המחלוקת במדיניות החדשה של העיר הוא "מכפיל הריסה ובנייה". זהו מספר קבוע וידוע מראש שנקבע לכל אזור ברמת גן, ועל פיו מחשבים את מספר הדירות ואת השטח שאפשר להוסיף לבניין החדש ביחס לבניין שנהרס; התאחדות הקבלנים איימה במכתב לראש העיר כרמל שאמה הכהן כי יגיעו לביהמ"ש

אמיתי גזית 16:3727.12.20
הוועדה המקומית רמת גן תדון בשעות הקרובות במדיניות חדשה שתצמצם את הכלכליות של פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן ולכן גם את הסיכוי לממש אותם. המדיניות החדשה מוצגת על אף שהתוכנית תבוטל ממילא באוקטובר 2022 וחוק חדש שמקודם כעת על ידי מנהל התכנון יחליף אותה.

 

 

 

המוטיב המרכזי ומעורר המחלוקת במדיניות החדשה של רמת גן שתוצג היום למליאת הוועדה המקומית הוא "מכפיל הריסה ובנייה". זהו מספר קבוע וידוע מראש שנקבע לכל אזור ברמת גן, ועל פיו מחשבים את מספר הדירות ואת השטח שאפשר להוסיף לבניין החדש ביחס לבניין שנהרס.

פרויקט תמ"א 38 ברמת גן פרויקט תמ"א 38 ברמת גן צילום: עמית שעל

 

כך למשל בשיכון וותיקים מכפיל הדירות הוא 2.2, ומכפיל השטח 3.2. פירוש הדבר הוא כי על כל דירה בבניין שנהרס אפשר להוסיף עוד 2.2 דירות, ולהגדיל את שטח הבניין פי 3.2. לפי דברי ההסבר במסמך שהוגש למליאת הוועדה המכפיל נועד לאזן בין הכלכליות של הפרויקט, לבין מצב התשתיות הציבוריות והצורך לאפשר התחדשותם של בניינים נוספים.

 

רמת גן החלה להשתמש לראשונה במכפיל בשנת 2018 בתוכנית שהייתה אמורה להיות מדיניות ההתחדשות העירונית בעיר. בגלל מאבקים פוליטיים התוכנית לא אושרה אך מנגנון המכפילים נותר ומשמש כמדיניות. המסמך שיוצג היום לוועדה המקומית כולל מכפילים נמוכים ביחס למצב כיום, פירוש הדבר שתותר תוספת של פחות דירות. למשל בלב העיר המכפיל הצטמק מ-3 ל-2.8. כך שאם היו בבניין המקורי שנהרס 15 דירות, אפשר יהיה לבנות 42 דירות חדשות, בעוד שעל פי המדיניות הקיימת אפשר לבנות 45 דירות. אובדן של 3 דירות שווה ערך לירידה של כ-7 מיליון שקל בהכנסות. יזם שהחל לקדם פרויקט על בסיס ההנחה שאפשר לבנות 45 דירות, יאלץ לעצור ולחשב מחדש את מצבו הפיננסי של הפרויקט.

 

לאור זאת התאחדות הקבלנים בוני הארץ שיגרה היום לראש העיר כרמל שאמה הכהן מכתב שכותרתו בהול ובו היא מודיעה כי אם הוועדה המקומית תאמץ את המדיניות החדשה היא תנקוט נגדה בהליכים משפטיים.

 

"לא הוצגה בפני הקבלנים חוות דעת מקצועית"

 

מדיניות המכפילים החדשים שהוכנה על ידי שמאי הוועדה המקומית רמת גן, הוצגה כבר באוקטובר לוועדה המקומית, דבר שעורר התנגדות מקרב כמה חברים בוועדה. במיוחד בגלל הטענה כי הוצגה טבלה עם המכפילים אך לא צורף כל מסמך שמבהיר כיצד חושבו המכפילים. לאור ההתנגדות, לא נערכה הצבעה. אחר כך נציגי הקבלנים נפגשו עם שאמה הכהן והציגו חוות דעת מקצועית שהוכנה על ידי השמאי אוהד דנוס ובו הראו טעויות בחישוב המכפילים והובהר כי להערכת הקבלנים הורדת המכפילים תפגע בסיכוי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן.

 

כעת טוענים הקבלנים כי הטבלה החדשה עולה שוב לדיון בלי לעדכנם, תוך הטמעת תיקונים מעטים בלבד. במכתבם לשאמה הכהן כתבו הקבלנים "עולה כי חברי הוועדה (המקומית, א"ג) כלל לא קיבלו את הנתונים עליהם מושתת הצעת הפחתת המכפילים, לא הוצגה בפניהם חוות דעת מקצועית או הסבר מינימאלי עליו התבססה ההמלצה ואף לא הוצגה בפניהם חוות דעתו של השמאי דנוס. הדיון וחלילה אימוצה של ההצעה על ידי כבוד הוועדה, בוודאי שאינם סבירים ויהיו מושתתים על תשתית עובדתית-ראייתית פגומה, חסרה ומעוותת!".

 

הקבלנים מוסיפים כי התנהלותה של הוועדה המקומית "אינה עומדת בסטנדרטיים בסיסיים של הגינות והוגנות שלטונית, המתעלמת (תוך ביטול מוחלט!) מנציגי הציבור ומבדיקות מקצועיות והעתידה להביא לחורבן ההתחדשות העירונית בעיר ומשכך לפגיעה חמורה ובלתי מידתית בתושבים ובקבלנים".

 

כרמל שאמה הכהן כרמל שאמה הכהן

 

מאז נבחר שאמה הכהן לראש העיר רמת גן הוא מנסה לקדם מסמכי מדיניות שמצמצמים את היקף תמ"א 38 בעירו. בספטמבר 2019 איתן הורנשטיין שופט בית המשפט המחוזי קיבל עתירה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ והורה לבטל מדיניות קודמת שאימצה עיריית רמת גן, בשל הטענה כי המדיניות שאושרה באותה עת ברמת גן הובילה לכך שהיתרי בנייה לתמ"א 38 יתקבלו רק במקרים חריגים. על כך ערערה העירייה לביהמ"ש העליון והעניין טרם הוכרע.

 

על כך כותבים הקבלנים לשאמה הכהן כי "הצעת המדיניות החדשה ליישום תמ"א 38 הינה בלתי סבירה, נוגדת להוראות הדין וסותרת את פסק דינו של כבוד השופט אורנשטיין".

x