שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

הערעורים נדחו בעליון: רוכשי דירות נותרו ללא הערת אזהרה

העבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברמת גן נפסקו לאחר שהקבלן נקלע לפירוק. ביהמ"ש המחוזי ביטל את מכירת הדירות והערות האזהרה שניתנו לרוכשי הדירות החדשות בפרויקט, כדי שיוכל להימכר לחברה אחרת שתשלים את הבנייה. ערעור שהגישו רוכשי הדירות שנותרו ללא בטוחה לכספם - נדחה על ידי בית המשפט העליון

שלומית צור 19:5910.08.20

גושפנקא לפסק הדין התקדימי שנתן בית המשפט המחוזי במאי 2019, המבטל הערות אזהרה שניתנו לרוכשי דירות: בית המשפט העליון דחה את הערעורים שהגישו רוכשים של דירות חדשות בפרויקט המפורסם ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן.

 

 

 

מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, שיזמה החברה הקבלנית "דרך התאנה". החברה החלה בביצוע העבודות ומכרה 10 דירות בפרויקט, כאשר תמורת הסכומים ששילמו, קיבלו הרוכשים הערות אזהרה כבטוחה.

 

אלא שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים, וב-2018 קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה שהגישו דיירי הבניין לפירוק החברה, ומינה את עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' למנהל מיוחד שיפעל לאיתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.

הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ר"ג הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ר"ג צילום: אוראל כהן

 

נרדיה ניהל מגעים עם מספר חברות תמ"א 38 להשלמת הפרויקט, אלא שכולן סירבו להשלים את הפרויקט שכל הדירות החדשות בו נמכרו מראש, רובן במחירים נמוכים ממחירי השוק. על רקע זאת ביקש נרדיה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה.

 

במאי 2019 קיבלה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב איריס לושי-עבודי את הבקשה, והורתה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בהן הכירה כ"נכס מכביד" בנימוק ש"אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפעול לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים". בנוסף לכך לא הוכרו הרוכשים כנושים מובטחים, ובהחלטה צוין כי שאלת מעמדם של הרוכשים תתברר במסגרת תביעות החוב שיגישו.

 

לאחר ביטול מכירת הדירות והערות האזהרה, הוגשו למנהל המיוחד מספר הצעות לרכישת הפרויקט, ובתום התמחרות שנערכה בין המציעים, אישר בית המשפט בנובמבר 2019 את מכירת הפרויקט לחברת "אגם שביט יזמות" שבבעלות עו"ד אביב טסה המתמחה בתמ"א 38 תמורת 4.5 מיליון שקל. מאז רכישת הפרויקט, אגם שביט המשיכה את עבודות הבנייה בפרויקט שנמצא לקראת סיום, בשבועות הקרובים תחל במכירת הדירות החדשות בו.

 

התגובות לפסיקה היו נסערות

 

אלא שבינתיים, בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי, נותרו רוכשי הדירות המקוריים, ללא דירה וללא בטוחה לכספים ששילמו לחברת "דרך התאנה". על פסק הדין, שזכה בינתיים לכינוי "פסק דין הערת אזהרה", הגישו רוכשי שתי דירות חדשות ערעורים לבית המשפט העליון, כנגד ביטול הערות האזהרה וביטול הסכמי המכר. גם בשוק הנדל"ן התגובות לפסק הדין היו נסערות, מאחר שביטול הערות האזהרה הותיר את כספי הרוכשים ללא הגנה. כמו כן מאז הפסיקה מדווחים עורכי דין רבים ל"כלכליסט" כי אינם מסתפקים עוד בהערת אזהרה כבטוחה לכספי לקוחותיהם ברכישת נכס.

 

עו"ד מור נרדיה עו"ד מור נרדיה צילום: עומר מסינגר

 

 

בית המשפט העליון בהרכב של שלושה שופטים: נועם סולברג, מני מזוז וג'ורג' קרא, דחה את הערעורים והותיר את פסק הדין של שופטת בית המחוזי איריס לושי עבודי על כנו. פסיקת העליון, מבטלת למעשה באופן סופי את הבטוחה שקיבלו הרוכשים מכח הערת האזהרה שקיבלו. יחד עם זאת, הבהירו שופטי העליון כי הפסיקה הנוגעת לביטול הערות האזהרה במקרה זה ניתנה בשל "נסיבות חריגות" ואין בה משום "הלכה כללית" או "הכרעה בשאלה באילו נסיבות יש למחוק הערת אזהרה". כמו כן ציינו השופטים בפסק הדין כי רוכשי הדירות המקוריים אינם מוגדרים כנושים מובטחים, או כמי שאינם נושים מובטחים, וגורל כספם יוכרע בהתאם לתביעות חוב שיוגשו למפרק ועל פי שיקול דעתו.

 

עו"ד מיכה צמיר, המייצג את אחד מרוכשי הדירות, מסר כי "בית המשפט העליון החמיץ הזדמנות לחזק את מעמדה של הערת אזהרה כבטוחה טובה להבטחת כספם של רוכשי דירות. בפועל, בית המשפט הותיר את המערערים קירחים מכאן ומכאן, ללא הדירות, ללא הבטוחה וללא כספם. בית המשפט יצר דה פקטו מצב משפטי שגוי, לפיו בטוחה שקיבל רוכש דירה להבטחת כספו מממנת את הדיירים הקיימים בבניין (שאינם נושים מובטחים) ולא משמשת את מטרתה להגן עליו, הגם שביצע את כל הנדרש ממנו להגן על כספו. בית המשפט העליון יכול היה לעצור את המגמה שרואים כבר היום בשוק, ולפיה רוכשי דירות נמנעים מלקבל הערת אזהרה כבטוחה, כמו גם קבלנים השוקלים הליכי פירוק כדי לחמוק מהתחייבויותיהם כלפי רוכשי דירות. לצערי בית המשפט בחר שלא להביע עמדה ובפועל הותיר את הערת האזהרה כבטוחה שאינה בטוחה".

  

x