• תפריט
חדשות נדל"ן

ניתוח כלכליסט

מתחמי מחיר למשתכן הוזילו את מחירי הדירות בשכונות הסמוכות

במרבית השכונות הוותיקות הממוקמות בסמוך לשכונות מחיר למשתכן ירדו מחירי הדירות בשיעור חד יותר מאשר הממוצע הכלל־ארצי. מדלן: “ככל ששלבי היוזמה התקדמו, גברה הירידה בשיעור ההתייקרויות עד לירידת מחיר”

נמרוד בוסו וענת דניאלי 07:1018.10.18
שוק הדיור החל להראות סימני בלימה לפני שנה, לאחר עשור שבו חלה עליית מחירים ממוצעת של כ־10% מדי שנה. מחיר למשתכן, מיזם הדגל של שר האוצר משה כחלון שהחל לפני שלוש שנים, אחראי במידה רבה לשינוי תמונת המצב. אך מלבד ההשפעה על שוק הדירות ברמה הארצית, נשאלת השאלה כיצד השפיעו מתחמי מחיר למשתכן על מחירי הדירות בשכונות הוותיקות הצמודות להם. מבדיקה שערך “כלכליסט” בשיתוף אתר מדלן, לוח דירות המשלב השוואת מחירים ומידע על הנכס, עולה כי ברוב המקרים בשכונות הצמודות למיזמי מחיר למשתכן חל שינוי מגמה חד יותר מאשר הממוצע הכלל־ארצי. בבדיקה נכללו שש שכונות ותיקות הסמוכות לשכונות חדשות שבהן 1,000 דירות ומעלה שווקו במחיר למשתכן.

 

“בחרנו מקומות שבהם היה היקף גבוה של שיווקי קרקע במסגרת היוזמה וכבר ניתנו בהם היתרי בנייה, כלומר ערים שכבר אפשר לראות בהן את מימוש היוזמה בעיניים", מסביר רונן רוזנטל, מנהל מערך מידענות במדלן. "עניין אותנו לבדוק מה קרה לשכונות הסמוכות".

 

 

 

בארבע מתוך שש השכונות חזרה על עצמה תמונה דומה: ב־2016, השנה הראשונה לקיומה של היוזמה, הוסיפו המחירים לעלות בהמשך למגמת עליית המחירים שקדמה ליוזמה. אלא שבשנים 2017 ו־2018 דעכו ההתייקרויות עד כדי ירידות מחיר בארבע מהשכונות, ובשיעור חד יותר משינוי המגמה הכלל־ארצי.

 

 

 צילום: דורון גולן

 

השפעת השיווק המסיבי

 

דוגמה לירידת מחירים אפשר לראות בשכונת אבני חן במודיעין. ב־2016 עוד נמשכו בה עליות המחירים במלוא העוצמה. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה באותה השנה עמד על 1.98 מיליון שקל, נתון ששיקף עליית מחיר של 12% בהשוואה ל־2015. ב־2017 המשיכו המחירים בשכונה לעלות בשיעור מעט מתון יותר, 9%, ומחיר עסקה ממוצע לדירת 4 חדרים שם היה 2.16 מיליון שקל. ב־2018 כבר השתנתה המגמה, ומחיר דירה ממוצע ירד בכ־6% ל־2.03 מיליון שקל. שיעור ירידת המחיר בעיר כולה היה נמוך משמעותית, ועמד על 0.5%. את עליית המחיר לאורך 2016—2017 ניתן לייחס לשלב המאוחר יחסית שבו החל יישום היוזמה במודיעין. רק בפברואר 2017 פורסמו בה תוצאות המכרז הראשון לקבלנים. מאז, חל בה שיווק מסיבי של דירות מוזלות, וכ־2,800 מהן הוגרלו לזכאים.

 

 רונן רוזנטל, מנהל מערך המידענות במדלן רונן רוזנטל, מנהל מערך המידענות במדלן

שכונה נוספת בה ירדו המחירים היא גם השכונה הפריפריאלית ביותר מבין השש, יוספטל בדימונה. בסמוך לה נבנית בימים אלה שכונת השחר, אשר בה שיווקה המדינה לקבלנים למעלה מ־1,000 דירות, רובן במכרזי מחיר למשתכן. ב־2016 עמד מחירה של דירת 3 חדרים ותיקה בשכונה על 404 אלף שקל בממוצע, נתון ששיקף עלייה של 10% בהשוואה למחירי 2015. ב־2017 כבר ירד מחיר העסקה הממוצע ב־3% ל־390 אלף שקל, וב־2018 צנח המחיר ב־8% ל־360 אלף שקל. גם כאן היתה ירידת המחיר בכלל העיר מתונה יותר.

 

בשכונת ה' באייר בראש העין, הסמוכה לשכונת פסגות אפק, שבה הוגרלו כבר כ־2,800 דירות לזכאי מחיר למשתכן, עלו ב־2016 מחירי דירות 4 חדרים בשיעור של 10% לסכום של 1.43 מיליון שקל בממוצע. מאז, במשך שנתיים, כמעט לא חל עוד שינוי במחירים, והם עומדים כעת על 1.44 מיליון שקל.

 

באשקלון הוגרל עד היום המספר הגדול ביותר של דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, 5,200 דירות. ב־2016, שבה היוזמה טרם יושמה בעיר (מכרז ראשון פורסם לקבלנים רק בדצמבר), עוד עלו המחירים בשכונה ב־12% בהשוואה למחירי 2015, ומחיר עסקה ממוצע עמד על 1.24 מיליון שקל. ב־2017 וב־2018 המשיכו המחירים בשכונה להעלות, אך בשיעורים נמוכים משמעותית – 2% בשנת 2017 ו־4% בשנת 2018.

 

"גילינו שתי מגמות מעניינות”, אמר רוזנטל. “הראשונה, מרגע שפרסמו את המכרז הראשון היתה עליית מחירים גדולה יותר בשכונה הסמוכה מאשר עליית המחירים שאפיינה את העיר כולה באותה תקופה. זה העלה את ההשערה שהפרסומים של מחיר למשתכן יצרו פרסום לעיר. מצד שני, ככל ששלבי היוזמה התקדמו, ראינו ירידה בשיעור ההתייקרויות, תוך שבחלק המקומות השתנתה המגמה ומחירי הדירות בשכונות הסמוכות החלו לרדת".

 

מגמה הפוכה

 

אך לא בכל השכונות הוותיקות התנהגו המחירים באותו האופן. בשכונת נווה גנים בקריית מוצקין חלה התייקרות מתונה בשיעור של 2%—3% בכל אחת משלוש שנות קיום היוזמה, על אף שיווק של למעלה מ־1,000 דירות מוזלות בשכונת כורדני הסמוכה.

 

במרכז הרצליה דווקא חלו שינויים בשיעור עליית המחירים בשנים השונות, אך ללא קשר בינם ובין כ־1,300 הדירות המוזלות שהוגרלו בשכונת גליל ים החדשה הנבנית בעיר. ב־2016 חלה התייקרות של 6%, וב־2017 חלה עליית מחירים ל 1% בלבד, אך ב־2018 כבר נרשם זינוק של 8% במחירי הדירות יד שנייה בשכונה, והעמיד את המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה על 2.18 מיליון שקל.

 

רוזנטל מסביר זאת בעובדה שהרצליה היא העיר המבוקשת ביותר מבין כל הערים שנבדקו במדגם, כלומר הגדלת היצע הדיור המוזל בה צפויה להשפיע פחות מאשר בערים האחרות על רמת הביקוש לדירות יד שנייה. שנית, ריבוי מיזמי תמ"א 38 במרכז העיר דוחפים כלפי מעלה את ערך העסקאות בשכונה הוותיקה.

 

מגדילות היצע: רעננה וראש העין מובילות בבנייה החדשה

ברעננה נבנית שכונה חדשה לאחר שנים של קיפאון, וראש העין משלשת את גודלה

 

היקף התחלות הבנייה נמצא במגמת ירידה זה כשנה וחצי, וביתר שאת לקראת מועד הבחירות לרשויות המקומיות. יותר ויותר עיריות בחודשים האחרונים שמו ברקס לתוכניות בנייה בשטחיהן מחשש לביקורת ציבורית. חברת נתיבי הקמה, המתמחה בהליכי רישוי, ניתחה את נתוני הלמ”ס שפורסמו בספטמבר בנוגע להתחלות הבנייה ביישובים, ומיפתה את הערים בעלות המספר הגדול ביותר של התחלות בנייה בתקופה שבין יולי 2017 ליוני 2018, וזאת בהשוואה לכמות התושבים עיר.

 

במקום הראשון בטבלה נמצאת ראש העין, עיר שזה מספר שנים מובילה את טבלת התחלות הבנייה בעקבות בניית השכונה פסגות אפק בתחומה, שעתידה לכלול 16 אלף דירות, כמות הגדולה פי שניים ממספר הדירות בראש העין הוותיקה. על פי בדיקת נתיבי הקמה, בין יולי 2017 ליוני 2018 החלו להיבנות בה כ־37 דירות חדשות לכל אלף תושבים.

 

במקומות השני והשלישי נמצאות אופקים, עם 26.7 התחלות בנייה לאלף תושבים, ונתיבות, עם 16.2 התחלות בנייה. “בערים אלו מחירי הדירות עדיין נמוכים יותר מהערים הסמוכות להן, זאת לצד ההתפתחות המואצת של התחבורה לדרום, לכן הן ממשיכות לצמוח”, אומר יגאל צ’ודנר, מנכ”ל נתיבי הקמה.

 

במקום הרביעי נמצאת קריית מוצקין, עם 14.9 התחלות בנייה, שהתחלות הבנייה בה הן תוצאה של גל מכרזי מחיר למשתכן בעיר. במקומות החמישי והשישי מדורגות שתיים מהערים היקרות של מרכז הארץ – רעננה, עם 11.6 התחלות בנייה, והרצליה, עם 10.5 התחלות בנייה. לדברי צ’ודנר, רעננה, עיר שבאופן מסורתי מקמצת בבנייה, מצויה כיום בתנופה חסרת תקדים במונחים שלה, “בעיקר בשל התפתחות שכונות כמו נווה זמר. בהרצליה רואים התפתחות של מרכז העיר, כשחלק נכבד מהבנייה הוא בהתחדשות עירונית”.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x