• תפריט
חדשות נדל"ן

נחשף בכלכליסט

ענף הבנייה מגיב על הרפורמה של כחלון: "אי אפשר לשנות את החוקים כל שני וחמישי"

בעוד שהיזמים מרוצים מתוספת הזכויות שמשרד האוצר מקדם לפרויקטי תמ"א 38, בכירים בענף הנדל"ן מזהירים מפני חוסר יציבות: "נראה שאין יד מכוונת, החקיקה נעשית טלאי על טלאי"

נמרוד בוסו 18:0904.06.18

התגובות בענף הבנייה אודות התזכיר שפרסם משרד האוצר, לתיקון חוק התכנון והבנייה בשורה של נושאים, אשר נחשף הבוקר (ב') ב"כלכליסט" היו פושרות – בלשון המעטה. בעיקר אמורים הדברים לגבי זכויות הבנייה הנרחבות שבכוונת משרד האוצר להעניק בפרויקטי תמ"א 38. כפי שפורסם, יסמיך החוק החדש את הרשויות להעניק זכויות בנייה במסלולי הריסה ובנייה בהיקף של עד 3.5 משטחו הבנוי של הבניין הקיים במגרש.

 

"הבעיה העיקרית בהצעה היא עצם קיומה. הדבר הכי חשוב בעולם התכנון הוא ודאות תכנונית. אי אפשר כל שני וחמישי לשנות חקיקה ונהלים קיימים. גם אם ההצעה היא מצויינת, אי אפשר לנהל כך מדיניות תכנון", אמר עו"ד גיא שטורם, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד שיפמן ספיר שטורם ושות'. "הוודאות היא קריטית הן לעיריות, הן ליזמים והן לבעלי דירות שנמצאים כרגע בתהליך של תמ"א 38 וצריכים לשאול את עצמם האם אני עוצר את המשא ומתן ומחכה, ולהעריך בינם לבין עצמם האם זו הצעה אמיתית או בלון פוליטי שהולך להתפוצץ כמו מע"מ אפס".

 

תמ"א 38 בתל אביב (ארכיון) תמ"א 38 בתל אביב (ארכיון) צילום: דוד הכהן

 

לעצם הצעת החוק, אמר שטורם כי "ניתן להניח שההצעה לא תחול על עיריית תל אביב כיוון שתכנית הרבעים של העירייה כוללת כבר היום את ההיבטים הקשורים להתחדשות עירונית. בעיריות שאין בהם תוכנית, ויש לא מעט כאלה, יש לשאול הם הקנייה אוטומטית של זכויות בסדר גודל כזה היא מהלך נכון. כך, לדוגמה, בפריפריה ישנם מקומות שמן הראוי היה להקנות בהם זכויות בסדר גודל גדול אף יותר, ולעומת זאת בגבעתיים הקניית זכויות בסדר גודל כזה תערער לחלוטין את האיזון בתחום הבנייה בעיר".

 

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ציינה כי הניסיון המצטבר מהשינויים הרבים שנערכו לאורך השנים בתמ"א 38 מעיד על כך שהוספת סמכות לוועדות מקומיות לאשר זכויות נוספות אינו מועיל דיו. "מקום בו הרשויות אינן מעוניינות לאשר זכויות אלה, בין היתר בשל מחסור בשטחי ציבור. מבחינה זו הקביעה כי 15% מהזכויות ישמשו למבני ציבור עשויה להוות תמריץ לרשויות להגדיל את היקף השטחים שיאושרו על ידם. עם זאת, יש לזכור כי היקף של 15% מהשטחים במגרש יכול ליתן מענה לשטחי ציבור שהיקפם מצומצם (כגון גן ילדים), אך אין בו כדי לתת מענה לצרכים בהיקפים נרחבים יותר (כמו מתנ"ס או בית ספר)".

 

בנוסף, אומרת עו"ד טויסטר רוזנטל כי "מכיוון שמתן הזכויות מותנה בהכנתה של תכנית, מדובר בהליך שעלול להתמשך שנים ארוכות עד להשלמתו. כך למשל, הליך אישורן של תכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב, אשר הסדירו את הבניה, לרבות מכוח תמ"א 38, במרכז העיר תל אביב, נמשך קרוב לעשור. כמובן שבתקופת הביניים, עד להשלמתן של תכניות מעין אלה, יחזור השוק שוב לתקופה של אי וודאות, זמן קצר ביותר לאחר תקופת אי ודאות קודמת שנבעה מהליכי אישורו של תיקון 3א' לתמ"א. זה לא מספיק שהמדינה תחוקק חוקים ותשאיר לתושבים ולרשויות לשבור את הראש".

 

 

 

עו"ד שהם קרן, ראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור ושות' פרופ' יובל לוי ושות' דווקא בירכה ואמרה כי "תזכיר החוק כולל הצעות לתיקונים מבורכים בתמ"א 38, שקבלתם תאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בהליך תכנוני פשוט יחסית. בכך ניתנים תמריצים משמעותיים ליזמים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. ניתן רק לקוות שהוועדות המקומיות יאפשרו את מיצוי הזכויות באופן מיטבי ולא יגבילו את מימוש התמ"א כפי שקרה לאחר התיקונים הקודמים. באשר לתיקון של המועד הקובע לגביית היטל השבח ההתיקון הוא יותר ממתבקש ומהווה יישור קו עם מגמות הפסיקה של ועדות ערר והשמאים המכריעים, לפיה, יש לגבות היטל השבחה במועד בו הוראות התכנית הן מסוימות ולא אך בגדר פוטנציאל".

 

"פתרון הנדסי נכון"

 

ירון בלנק, מחברת דמרי-גלים הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו: "אם לפי תיקון 3 א' ניתן היה להכפיל את זכויות הבנייה, עכשיו אפשר יותר מלשלש, מה שכמובן יעודד יותר פרויקטים של הריסה ובנייה ופחות פרויקטים של חיזוק, זהו פתרון הנדסי נכון יותר שיתמודד עם בעיית עמידות הבניינים בפני רעידות האדמה, ככל שיהיו.

 

"סביר מאוד שבעקבות התיקון נראה הרבה יותר פרויקטים של הריסה ובנייה בערים כמו ראשון לציון והוד השרון שעד כה לא היו מספיק כלכליות עבור היזמים. עם זאת, עדיין רואים התנהלות ללא יד מכוונת בכל הנוגע להתחדשות העירונית, ואף כי מדובר בתיקון שיעשה טוב לענף, מדובר בתלאי נוסף על הקיימים. לצערי, החקיקה של משרד האוצר לא תמיד עולה בקנה אחד עם רצון הרשויות המקומיות, מה שכמובן מייצר חוסר וודאות בענף".

 

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית אמר כי "ישנם שלושה מעגלים שיושפעו באופנים שונים, כאשר במעגל הראשון, בערים המרכזיות לא בטוח שהתיקון יהיה ישים עקב התכנון המרקמי – צריך לבדוק ולהבין מה המשמעויות לגבי כל אותם מקומות בהם כבר יש תכניות קיימות; במעגל השני, ערים כמו נתניה, כפר סבא, ובת ים, מדובר בפתרון טוב שיאפשר בהחלט לקדם פרויקטים שעד כה לא היו כלכליים לפי היחס הנוכחי. לעומת זאת, בפריפריה קשה להאמין שנראה שינוי אמיתי, שכן גם היחס המתוקן לא נותן פתרון למקומות המורחקים כמו בית שאן או הקריות, שם נצטרך הטבות נוספות על מנת לקדם התחדשות עירונית".

 

עו"ד שגיב רון, שותף במשרד בנימיני ושות' המתמחה במיסוי מקרקעין אמר כי, "אם יעבור החוק יידרש גם תיקון מתאים בחוק מיסוי מקרקעין. זאת משום שהגדלת הזכויות המתוכננת, אם תאושר על ידי הכנסת, תאפשר ליזמים להעניק תמורה גדולה יותר לדיירים. הפטור היום בחוק מיסוי מקרקעין לדייר שמקבל שירותי בניה במסגרת תמ"א 38/2 חל על הגדלת הדירה הקיימת בשטח של לא יותר מ-25 מ'. החוק נחקק מתוך ניתוח של התמורה הצפויה לאור זכויות הבניה שהיו קיימות במועד החקיקה המקורי – ועתה, עם הגדלת הזכויות יש לתקן בהתאמה את חוק מיסוי מקרקעין. במידה והחוק לא יתוקן, יתעוררו חסמי מיסוי משמעותיים שעלולים לגרור פגיעה בכדאיות של הפרויקטים ובכוונת המחוקק לעידוד התמ"א".

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x