האחים נקש יקימו שלושה מגדלים בתל אביב

האחים נקש והיזם רז עודד מקדמים שני פרויקטים המשלבים מלונאות ומגורים על קו החוף בתל אביב, כך נודע ל"כלכליסט". בשני הפרויקטים ייבנו במשותף שלושה מגדלים של 25 קומות עם עשרות חדרי מלון ודירות יוקרה, בתכנון האדריכל אבנר ישר.

בשני הפרויקטים מבקשים נקש, עודד ושותפיהם לנצל זכויות בנייה שהתקבלו מתוכנית המתאר החדשה של תל אביב (תא 5000) ולא מומשו עד עתה. על פי התוכנית, שאושרה לפני כשנה, לאורך ציר הרברט סמואל צפויה לקום רצועה של בניינים של 25 קומות בעירוב שימושים של מגורים ומלונאות.

את רחוב הירקון העובר בצמוד לעורף המגרשים, מבקשת העירייה להרחיב על ידי הפקעת חלק משטח המגרשים, בתמורה להגדלת זכויות הבנייה עליהם.

לדברי שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, "תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, שאושרה בשנה שעברה, מאפשרת לבנות בהיקף של עד פי 6.5 מגודל המגרש, ועד לגובה של 25 קומות. זאת בעוד שהמלונות ניצלו בעבר רק כמחצית מהזכויות. היום העירייה מבקשת ליצור תמהיל של מלונאות ודירות וכך נוצר מנוף כלכלי לבנייה למגורים".

לאחים יוסף, רפי ואבי נקש, מחזיקי קבוצת ג'ורדש מבעלי רשת המלונות אורכידאה, מחזיקים בבעלות בחברת התעופה ארקיע, בקבוצת ג'ורדאש ובאמפא נדל"ן. רז עודד הוא יו"ר ומנכ"ל קבוצת ראם שבה שותפים האחים נקש.

אבי, יוסף ורפי נקש. יתמקדו בתחום מומחיותם: בתי מלון ודירות יוקרה צילום: אוראל כהן

עמרי פדן לא מתנגד

אחד מהפרויקטים מקודם במגרש שברחוב הרברט סמואל 90, צפונית לשגרירות ארצות הברית. כיום במתחם מצויים שני בניינים של מלון ימית בבעלות האחים נקש, והתוכנית החדשה תאפשר יצירת מתחם מלונאי משותף, ובניית מגדל מגורים חדש על חורבות המתחם המסחרי השכן, רוסלקה.

ניסיון דומה נכשל ב־2009 בעקבות התנגדות של אחד מבעלי דירות הנופש במלון ימית ובעליו של בניין שכן — עומרי פדן, מנכ"ל מקדונלס ישראל. פדן מסר ל"כלכליסט" כי הוא מכיר את הפרויקט המקודם כיום, ואינו מתנגד לו.

המקרה של מתחם רוסלקה ממחיש את הפוטנציאל שיצרה תוכנית המתאר החדשה: כיום במגרש יש 12.9 אלף מ"ר בנויים של חדרי מלון ודירות נופש. על פי התוכנית הנרקמת, ייצרו המלונות מתחם חדש המשתרע על המגרש המשותף שגודלו 3.5 דונם, וכך יוכלו להוסיף עוד 2,100 מ"ר של חדרי מלון, ובניין בשטח של כ-5,000 מ"ר בנוי ובו 46 דירות.

בסך הכל היקף הבנייה במקום יאמיר ל־21.9 אלף מ"ר, כלומר הפרויקט יוסיף למתחם 9,000 מ"ר. שווי מ"ר בתוכניות מאושרות (מ"ר מבונה) בהרברט סמואל הוא לפחות 40 אלף שקלים, כך שאישורה של התוכנית שווה למלונות לפחות 360 מיליון שקל — לפני תשלומי היטל השבחה.

הכנסות במיליארד שקל

כמה מאות מטרים מדרום לרוסלקה, מקדמים האחים נקש ורז ביחד עם חברת מנרב והיזם גבי אלבז פרויקט נוסף על מגרש בהרברט סמואל 52, שם יוקמו עוד שני מגדלים של 25 קומות, בהם ייועדו הקומות התחתונות למלונאות, והחלק העליון יוקצה לדירות יוקרה.

לאחרונה החלה הקבוצה במשא ומתן עם מלונות סבוי ואברטל הסמוכים, במטרה להכין תב"ע (תוכנית בניין עיר) משותפת לכל המגרשים שתאפשר להגדיל את זכויות הבנייה של כל הגורמים. במסגרת שיתוף הפעולה סבוי ואברטל יצטרכו להחליט אם לממש את זכויות הבנייה החדשות במגרש שלהם, או לנייד אותם למגדלים של מנרב ונקש.

במסגרת ההסכמים בין מנרב לקבוצת נקש נקבע כי מנרב תהיה קבלן הביצוע של הפרויקט, ואילו נקש ועודד יתמקדו בתחום מומחיותם: בתי מלון ודירות יוקרה. על פי עודד הכוונה היא כי חזית של בניין אחד תפנה לרחוב הרברט סמואל ולים, והמלון שבו ינוהל תחת מותג בינלאומי יוקרתי. החזית של המגדל השני תפנה לרחוב הירקון, ותנוהל באמצעות מותג צנוע יותר.

על פי הדוחות הכספיים של מנרב חלק החברה השווה לשליש משווי המתחם צפוי להניב רווח גולמי של 61 מיליון שקל על הכנסות של כ־260 מיליון שקל, כך שהיקף ההכנסות הצפוי של השותפים בפרויקט מתקרב למיליארד שקל.