מדדי הנדל"ן ימשיכו לבלבל

תזמון מסיבת העיתונאים שכינסה אתמול (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כדי לעדכן על שינויים במדדי הנדל"ן שהיא מפיקה, אינו מקרי. הוא בא בתקופה של ביקורת גוברת מצד הממשלה והתקשורת - לפעמים בצדק, לפעמים פחות - על איכות המידע שמנפקת הלשכה בתחום, ושל תחושה הולכת וגוברת שמשהו רציני חורק בספינת הדגל של המידע הרשמי בישראל.

מהישיבה אתמול יצאו כמה בשורות משמחות. למשל, שאחרי תקופה ממושכת שהלשכה מודה שהנתונים שהיא מספקת בתחילה אינם מדויקים ודורשים עדכונים חוזרים ונשנים, החישוב החדש של המדד ישפר אותו משמעותית.

מנהל הלמ"ס, הסטטיסטיקן הלאומי דני פפרמן, מציג את המדד החדש, אתמול (ג') צילום: יבגני פלקון/ למ"ס

עד היום, הנתון שסיפקה הלמ"ס מדי חודש היה תופס את הכותרות ולפעמים אפילו פותח את המהדורות בכל הערוצים: "ירידה של 0.3% במחירי הדירות החודש!". אך באופן מגוחך, כבר כעבור חודש הנתון היה משתנה בדיעבד, ולמעשה התברר שבאותו חודש שהוגדר כ"שינוי כיוון בשוק", היתה למעשה עליית מחירים של 0.1%. אלא שהעדכון הזה היה עובר מתחת לרדאר הציבורי.

התרחיש המגוחך הזה חזר על עצמו מדי חודש או רבעון, ואם אכן יתגשמו הבטחות הלשכה שהמודל החדש יצמצם את הסטיות האלה - מדובר בבשורה חשובה.

גם פיצול המדד למחוזות הוא בשורה חשובה. לאמירה שעליית המחירים התרחשה באזור תל אביב או באזור חיפה יש משמעות רבה יותר מאשר אמירה כללית על כל המדינה. אולם זה עדיין לא מספק. מחוז מרכז, למשל, מאגד בתוכו ערים רבות ושונות באופיין - נתניה וראשון לציון, כפר סבא ורחובות - כך שגם נתון מחוזי אינו מספיק כדי להבין מה קורה בכל אחת מהן. אם כבר מגדילים רזולוציה, למה לא לגבש מדד נפרד לעשר הערים הגדולות?

אך לצד המחמאות, מהישיבה אתמול עלה גם מידע מדאיג שלפיו אחד הפרסומים המשמעותיים ביותר שהלמ"ס מפרסמת, מספר הדירות החדשות שנמכרות בחודש, שובש ללא תקנה משום שהוא כולל גם דירות שנמכרו בתוכנית מחיר למשתכן.

העסקאות האלה הן הכל חוץ מעסקה רגילה למכירת דירה. רוכש דירה בתוכנית הוא זכאי שנרשם אליה לפני כשנה וחצי, זכה בהגרלה לפני חודשים רבים ורק בגלל הביורוקרטיה הממשלתית חתם על חוזה רכישה באוקטובר. זו אינה רכישה בתנאי שוק, והיא לא מלמדת דבר על מצב שוק הנדל"ן באוקטובר. בנוסף, אנשי הלשכה הודו אתמול שלא פעם עסקאות מחיר למשתכן נספרות רק עם התחלת הבנייה, בלי קשר למצב השוק באותו רגע או אפילו למועד הרכישה.

הכללת עסקאות מחיר למשתכן במדדים הרגילים גורמת לכך שנכון להיום אין לציבור, לקבלנים ולמקבלי ההחלטות, שום אפשרות לדעת מה רמת הביקוש לדירות, כלומר כמה רוכשים אכן קמו וניגשו למשרדי המכירות בגלל צורך אמיתי שאינו תלוי ביוזמה ממשלתית ובאילוצים שלה.

הדרך לפתור את הבעיה היא פשוטה, לפרסם את נתוני המכירות בלי מחיר למשתכן, ותמוה שבלשכה לא עושים זאת. עד שסוגיה זו תיפתר, נמשיך לגשש באפילה בכל הקשור למצבו האמיתי של שוק הדיור.