$
חדשות נדל"ן

פרופ' אשר בלס מצטרף לקרב על מחירי הדירות: "בלמ"ס טעו בשקלול עסקאות מחיר למשתכן"

בלס שהיה כלכלן ראשי בבנק ישראל סבור כי בשל הסבסוד של הדירות הללו על ידי הממשלה, הן אינן משקפות את מחירי הדיור בשוק ולכן צריך להתעלם מהן לגמרי. "הכללת העסקאות גורמת להטיה ברורה של המדד כלפי מטה ומעבירה נתונים שגויים לשוק", הוא אומר

דותן לוי 15:1023.02.17

אחרי פרסום המדד של לשכת השמאים, אשר הציג נתונים שונים מאלה של הלמ"ס בנוגע למחירי הדיור, והצביעו דווקא על עליית מחירים, פרופ' אשר בלס, לשעבר כלכלן ראשי בבנק ישראל, יוצא נגד המתודולוגיה של הלמ"ס המשקללת את עסקאות מחיר למשתכן בתוך המדד.

 

 

לדברי בלס שעומד כיום בראש חברת המחקר והייעוץ הכלכלי ERCG בשל הסבסוד של הדירות הללו על ידי הממשלה, הן אינן משקפות את מחירי הדיור בשוק ולכן צריך להתעלם מהן לגמרי, "המשמעות של מחיר למשתכן דומה למענק לזוג צעיר, המדינה מסבסדת אותם, תחשוב שהיו נותנים לזוג מענק לרכישת דירה בשוק החופשי ואז מורידים את גובה המענק ממחיר הרכישה ומשקללים את המחיר החדש במדד, הרי ברור שזו טעות חמורה", הוא מסביר. עוד אומר בלס, "אני בספק, אם הלמ"ס מביאה בחשבון שהדירות האלה יהיו באיכות פחות טובה, וזאת בעיה נוספת".
פרופ' אשר בלס פרופ' אשר בלס צילום: טלי מאייר

 

בלס מסביר, כי בשל ההתמקדות במחיר למשתכן ישנה הטיה ברורה למדידת המחירים בדירות חדשות, "מדד הדירות בבעלות צריך לחשב את הממוצע של המחירים בכלל הדירות במשק", הוא מסביר. לדבריו, דירות חדשות בניגוד לדירה יד שנייה חייבות להימכר, הבעיה, שבמדד כיום רוב הדירות הן חדשות ולכן גם אם מידי שנה נמכרות 100 אלף דירות הן משליכות על המחיר של כלל הדירות בשוק – כ-2 מיליון דירות שרובן ישנות.

 

לגבי ההשפעה אומר בלס, כי אם בתקופה המדוברת נמכרו כ-70 אלף דירות, מתוכן כ-3,00-2,500 במחיר למשתכן אשר נמכרות במחיר נמוך ב-20% ממחיר השוק, מדובר בהשפעה של קרוב ל-1% על מדד המחירים, בדומה לתוצאה שהוצגה על ידי הלמ"ס.

 

הקרב על המחירים הוא נושא שהגיע לכותרות בימים האחרונים, לאחר שסקירה שביצעה לשכת שמאי המקרקעין הציגה עליה של מחירי הדיור בשיעור של 1.7% במהלך

הרבעון הרביעי של 2016, סקירה זו נועדה להמשיך את עבודת השמאי הממשלתי טל אלדרוטי לאחר שהוחלט כי סקירותיו לא יפורסמו לציבור הרחב בשל הטענה שהם יוצרים בלבול בקרב הציבור. בלשכת השמאים טוענים שמדובר במדד אמין ואיכותי לכן החליטו לפרסם אותו על דעת עצמם, בהתאם לסקירות שמפרסם אלדרוטי.

 

עוד קודם לכן פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי הדירות החודשי בו נרשמה ירידה של 1.2% במחירים בין החודשים נובמבר-דצמבר, כך שבסיכומו של הרבעון הרביעי לא נרשם שינוי במחירי הדירות (0.0%). יחד עם זאת, בלמ"ס הדגישו כי מדובר בנתונים ראשוניים בלבד והם עוד עשויים להתעדכן במהלך החודשים הקרובים.

 

בעקבות ביקורת של השמאים על המדד של הלמ"ס, הסטטיסטיקן הלאומי פרופ' דני פפרמן כתב מכתב ליו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס ובו טען כי סקירת השמאים מעידה על חוסר הבנה של הנתונים במקרה הטוב ובמקרה הרע הטעיה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס.

 

לגבי הטענה כי עסקאות מחיר למשתכן גורמות להטייה בנתונים ענה פפרמן: "הטענה כי מדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x