המדינה יוזמת מכרזי BOT לדיור להשכרה

משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל נפגשו בשבוע שעבר בחשאי כדי לקדם יוזמה חדשה, שלטענתם תוזיל את שוק הדירות להשכרה בעשרות אחוזים, כך נודע ל"כלכליסט". לפי היוזמה שמתגבשת, הרשות תשחרר קרקעות לקבלנים, ללא עלות, לתקופה של כ־25 שנה בתמורה להבטחה שהדירות ישווקו להשכרה בלבד. אחרי 25—30 שנה יושבו הנכסים לבעלות המדינה, והיא תבחר אם להמשיך להשכירם או למכור אותם למרבה במחיר. בכך מבקשת המדינה לאמץ את מודל מיזמי BOT (בנה, הפעל, העבר) שנחל הצלחה בפרויקטים האחרים כמו מתקני התפלה, תחנות כוח או כביש 6. בכל הפרויקטים הללו המדינה החכירה את הקרקע לתקופה קצובה בתמורה לבנייה ותפעול של הפרויקטים השונים.

לרשות מקרקעי ישראל שליטה של יותר מ־90% בעתודות הקרקע שיש בידי ישראל. לפיכך, כל פרויקט נדל"ן חייב לעבור דרך הרשות, מה שמקפיץ את עלויות הדירות שנבנות בעשרות אחוזים. לפי היוזמה החדשה שנרקמת המדינה תוותר למעשה על אחד המשאבים החשובים שלה - הקרקעות והכנסותיה ממכירתן - ותעביר אותן חינם לקבלנים.

מחיר תקרה להשכרה

המדינה היא זו שתקבע מחיר תקרה למחירי השכירות, והקבלנים אשר יציעו את המחירים הנמוכים ביותר הם שיזכו במכרז תוך עמידה בסטנדרטים נאותים של בנייה ושימוש בחומרים ואיכותיים. בדומה למיזמי תשתית אחרים, גם כאן מובטחים לקבלנים מענקי הקמה ועמידה ביעדים, לרבות עמידה בסעיף של מהירות הבנייה. מאחר שמרכיב הקרקע אינו קיים, ההערכות הן שמחירי הדירות להשכרה יהיו נמוכים בכ־%30–40% מהמחיר המקובל בשוק כיום.

קרקע ליד גבעת שמואל (ארכיון) צילום: עמית שעל

הקבלנים מצדם יבנו דירות להשכרה לפי מפרט שייקבע מראש ויוכלו ליהנות מדמי השכירות לתקופה של כ־25 שנה. לאחר מכן הנכס יועבר בחזרה לבעלות המדינה, כך שבשורה התחתונה רשות מקרקעי ישראל לא מוותרת על הקרקעות. כאמור, הליך דומה נעשה בעבר, במיזמי תשתיות כגון מתקני התפלת המים שזכו לפטור מתשלום על הקרקע או לחלופין הליך הפרטת נמל אילת, שם קיבלו היזמים (האחים נקש) אפשרות להפעיל את הנמל בלי להרוויח שום החזקות בקרקע שעליה הוא יושב או במבנים שניצבים בשטחו.

כדי להבטיח את השתתפות היזמים והקבלנים, המדינה מציעה ביטחונות בסך 70% מערך הנכס וסיוע התחלתי במימון הפרויקט. אם הקבלן לא יצליח להשכיר לפחות מחצית מדירות הנכס, המדינה מתחייבת לשלם לו את ההכנסות עד לרף של 70%, כלומר כאילו הצליח להשכיר 7 מכל 10 דירות שייבנה. מדוע לא רשת ביטחון מלאה? באוצר חוששים שהקבלנים ינצלו את הסעיף כדי "שלא להתאמץ" ולהשכיר את הדירות, ולכן מוכנים בשלב זה לכסות רק את רוב ההכנסות, כדי לתת תמריץ לקבלן שישלים את עבודת ההשכרה.

בתום התקופה, כלומר לאחר 25 או 30 שנה, המדינה יכולה לקחת את הנכס לרשותה או למכור אותו לכל המרבה במחיר תוך גביית תמלוגים על משאב הקרקע שניתן במקור ללא תמורה. להערכת גורמים באוצר ובמינהל מקרקעי ישראל, שיטת בנייה מסוג זה עשויה להוריד את מחירי הדירות להשכרה בלפחות 30% ולבצע מהפכה בכל הקשור למחירי הדירות וההיצע שקיים בישראל.

עו"ד יוסי לוי צילום: עמית שעל

איפה שאחרים כשלו

עד כה המדינה ניסתה לשווק את מכרזי הדיור להשכרה בשני מסלולים עיקריים: שיטה שבה כל הדירות מושכרות ושיטה נוספת שבה חלק מהדירות (40%) נמכרות. בשני המקרים מדובר בדרכי פעולה אשר לא העניקו ליזמים תשואות גבוהות (התשואות נעו סביב 3%–4%) ולכן גם לא הצליחו למשוך אליהם את הגופים המוסדיים שדורשים תשואה של כ־8% על ההשקעה. מעבר לכך, המסלול שמאפשר את מכירת 40% מהדירות בשוק החופשי אינו רלבנטי כלל למוסדיים אשר מעוניינים להשקיע את כספם בתמורה לתשואה ארוכת טווח ולא מעוניינים לקבל החזר מיידי על השקעתם.

מכרזים מסוג אלו משווקים על ידי רשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות. בינתיים, מכרז לדיור להשכרה בשיטה שבה כל הדירות מושכרות הצליח ברעננה, ואילו בירושלים, כפר סבא ואשדוד נרשמה הצלחה בשיטה השנייה שבה חלק מהדירות נמכרו. לעומת זאת, מכרזים באזורים מרוחקים יותר כמו באר שבע נכשלו ולא היו להם הצעות כלל. לאור זאת, לאחרונה החליט קבינט הדיור על שיווק של 6,000 יחידות דיור להשכרה בשנתיים הקרובות, ובין היתר הציע לשפר את המודלים הקיימים באמצעות תוספת של שטחי מסחר בקומות הקרקע של הבניינים, הטבות מס ליזמים שיגשו למכרזים הללו והענקת סמכויות נוספות לרשויות המקומיות כדי שיוכלו לאשר פרויקטים להשכרה בשטחם.

השיטה שמוצעת כעת במסגרת מיזמי BOT, מנגד, תעניק פתרון ראוי ליזמים אשר יוכלו להשכיר את כל מלאי הדירות לתקופה של 25–30 שנה. כמו כן, העובדה שהמדינה תספק רשת ביטחון של כ־70% מהיקף העסקאות במבנים תבטיח ליזמים תשואה מינימלית.

"מדובר בהתערבות לא טובה, אפילו לא נורמטיבית, בכוחות השוק", אמר ל"כלכליסט" עו"ד יוסי לוי ממשרד לוי־מידן, "אבל לפעמים למדינה אין ברירה אלא להשתמש באמצעים חריגים כדי לטפל בבעיה חריגה. יש כאן ניסיונות כנים לשנות את משוואת 'חדרה־גדרה' ולהחזיר את השליטה על הקרקע לידי המדינה". עו"ד לוי התבקש על ידי רשות מקרקעי ישראל והאוצר להכין תוכנית אב להשקת המיזם. זאת משום שלוי כבר התנסה בליווי מיזמי BOT בתחום התשתיות.

לדבריו, "60% מקרקעות המדינה הן בנגב והן מופקרות. יש כאן הזדמנות לבצע טיפול שורש בבעיה שמטרידה זוגות רבים שמנסים למצוא מקום לגור בו שלא מרוחק שעתיים נסיעה ממקום העבודה שלהם", הוא מסביר.

עם זאת, יש גם לא מעט בעיות בתוכנית החדשה שמשרדי הממשלה יידרשו לתת עליהן את הדעת. בשיטה זו מוציאים במשרד האוצר את מחיר הקרקע מחוץ למשוואה, כך שעלות הבנייה ליזם תהיה זהה, גם אם מדובר בבניין בבאר שבע וגם אם מדובר בדירה בקריית אונו. לעומת זאת, למחירי השכירות קשר ישיר למחירים שבהם מושכרות דירות בשוק החופשי תוך מתן הנחה של לפחות 20%.

כך, שיטה זו יוצרת שוב העדפה ברורה של היזמים להתמודד על מכרזים במרכז הארץ ומנגד לנטוש פרויקטים בפריפריה. הסיבה המרכזית לכך היא שבמרכז הארץ אחוז התשואה לפרויקטים יהיה גבוה יותר עקב מחירי השכירות הגבוהים.

כמו כן, באזור המרכז למדינה יש מלאי מוגבל של קרקעות ולכן תתקשה להציף את השוק בדירות והביקושים צפויים להישמר לאורך זמן. בפריפריה לעומת זאת יש אפשרות למדינה להוציא לשיווק אלפי יחידות דיור על קרקעות מדינה, מה שעלול לפגוע בביקושים. בשל העובדה שבמשרד האוצר לא מספקים רשת ביטחון מלאה ייתכן שיהיה זה שיקול נוסף שיעמוד בפני היזמים כאשר ישקלו אם להתמודד על פרויקט כזה או אחר.