שאלות שכדאי לברר לפני שקונים דירה על הנייר
אתם רואים מגרש חול וחוברת צבעונית על הפרויקט. הדרך למפתח עוד רחוקה ולכן לפני שאתם חותמים על חוזה בררו ממי אתם קונים את הדירה, הבטיחו את כספכם במקרה של בעיות בהשלמת הפרויקט, קחו עו"ד מטעמכם ועוד
בניינים לבנים בוהקים עטופים בצמחייה ירוקה ומזמינה, דירה מרווחת עם רצפות שיש נוצצות ושכונה מזמינה, שזורה בגני ילדים, פארקים עם שכנים שכולם רופאים ואנשי היי-טק. כך נראה פעמים רבות הפרויקט ובו הדירה שאתם רוצים לרכוש, בחוברת הצבעונית שמראה לכם נציג המכירות או בדגם שמוצב תמיד במרכז משרד המכירות. במציאות אתם עומדים מול מגרש מלא חול שבמקרה הטוב יש בו טרקטור בודד שספק אם התחיל כבר במלאכת הקמת דירת חלומותיכם. לפני שאתם מתפתים, וכדי שהחלום לא יהפוך לסיוט, ישנן כמה שאלות שכדאי לשאול לפני שאתם רוכשים דירה "על הנייר".
1. ממי אתם קונים דירה?
השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא ממי אתם קונים את הדירה. כדאי לדעת שהחברה שמוכרת לכם את הדירה וחתומה על הסכם המכר היא בדרך כלל לא הקבלן שבונה בפועל את הפרויקט. אתם קונים את הדירה מהחברה שחתומה מולכם וכדאי שיהיה לכם כמה שיותר מידע עליה אבל חשוב אולי אפילו יותר שתדעו גם כמה דברים על הקבלן שיבנה את הפרויקט.
דירה על הנייר צילום: שאטרסטוק לגבי החברה היזמית, "מומלץ מאוד לבקר בפרויקטים גמורים של אותה החברה ואם היא לא החברה הקבלנית לברר מי הקבלן המבצע וגם לבקר בפרויקטים שלו", אומר עו"ד לירן אוחנה ממשרד אקסלרוד אוחנה שטיינהרץ. לדבריו, הרבה אנשים לא בודקים ממי הם רוכשים את הדירה וכדאי לבדוק את איכויות העבודה של החברה שממנה אתם רוכשים את הדירה ושל הקבלן שיבנה את הדירה בפועל.
בדיקה נוספת שכדאי לעשות היא לגבי היציבות הפיננסית של החברה ממנה קונים, כדי למנוע ככל שניתן רכישה מחברה שנמצאת בקשיים ושיש ספק שתוכל להשלים את הפרויקט או שתפשוט רגל. את זה ניתן לעשות באמצעות בדיקה באינטרנט כדי לראות אירועים שקרו לחברה הזאת בשנים האחרונות ובנוסף, אומר אוחנה, אפשר להוציא דוח מרשם החברות כדי לראות שעבודים.
חברות קטנות יותר, שלהן פרויקטים בודדים, פותחות לעיתים חברה ספציפית רק בשביל הפרויקט, במצב כזה, ממליצים המומחים לכל הפחות לבדוק למה זה נעשה בצורה כזאת. למה חברה שיש לה כמה פרויקטים בוחרת לפתוח חברה, ישות משפטית נפרדת, עבור כל פרויקט. באופן כללי, ממליץ אוחנה "לבחון רכישה מחברה גדולה ששמה הולך לפניה על פני חברות קטנות בייחוד כשפותחים חברה ספציפית לאותה עסקה". פתיחת חברה ספציפית לפרויקט מראה על משהו חד פעמי ופחות יציב מאשר חברה כמו אזורים או שיכון ובינוי שהן חברות גדולות ומבוססות.
גם אם אתם רוכשים מחברה גדולה ועשיתם את הבדיקות הדרושות, יכול להיות שמי שיבנה בפועל את הפרויקט הוא חברה קבלנית אחרת. לגבי הקבלן כדאי לבדוק גם כן את הרקע שלו והיציבות הפיננסית ובנוסף יש לוודא שהקבלן הוא בעל סיווג מתאים לבניית הפרויקט ורשום בפנקס הקבלנים. ראשית, מסביר עו"ד נדב אדלר ממשרד עו"ד ברוך אדלר ושות', לקבלן שלא רשום בפנקס הקבלנים אסור לבנות. בנוסף ישנו סיווג קבלנים לפי הפרויקטים אותם הם רשאים לבנות והקבלן צריך להיות בסיווג המתאים לפרויקט. "עורך הדין שיטפל ברכישת הדירה מטעמכם, הרוכשים, ידאג לכך שיוכנסו הצהרות של החברה והקבלן שהם בעלי ניסיון בפרויקטים מסוג זה ושהקבלן המבצע הוא בעל סיווג הולם לפרויקט", מסביר אדלר.
בנוסף, אותה חברה שהציגה לכם את הפרויקט, וחתומה מולכם על החוזה היא זאת שאחראית מולכם, וצריך לוודא שהיא לא "מגלגלת" את האחריות הזאת למישהו אחר. "על הישות מולה מתקשר הרוכש לקחת את מלא האחריות לבניית הדירה ומילוי הוראות הדין", אומר אדלר.
2. מה באמת אתם יודעים על הפרויקט?
מגרש החול אותו אתם רואים עכשיו, בסופו של דבר יהיה הבית שלכם והרוכשים האחרים יהיו השכנים שלכם. לפני שאתם עושים את העסקה, שעבור רוב האנשים היא העסקה הגדולה בחייהם, מומלץ לבדוק את מומלץ לבדוק את הקרקע עליה יוקם הפרויקט, והתאמת אופי הפרויקט וסביבתו לצרכים האישיים שלכם. למשל, אם אתם הורים לילדים צעירים חשוב שיהיו מוסדות חינוך קרובים במציאות, ולא רק בתמונות הקטלוג. כמו כן, לדוגמה, כדאי לבדוק נגישות של תחבורה ציבורית או כבישים מסביב לפרויקט ומה יהיה הנוף שאליו תתעוררו בכל בוקר.
לכן, אומר אדלר, כי יש לברר את תוכניותיו העתידיות של הקבלן בקשר לפרויקט כמו למשל הוספת בניינים, קומות או שינויים. כמו כן, כדאי לבדוק איפה מתוכננים להיסלל כבישים או שבילים או איפה יוקם חדר חשמל, חדר תקשורת, חדר אשפה, שיכול בלי שתשימו לב להיות ממוקם מתחת לחלון המטבח, וכן לוודא שאין לקבלן תוכניות לבנות לכם אנטנות סלולריות מעל הראש.
צריך לבדוק את הזכויות שיש לקבלן בקרקע של הפרויקט, אומר אדלר, "צריך לבדוק אם הקבלן רשום כבעלים של הקרקע בלשכת רישום המקרקעין או שהוא בעל זכויות חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל. במידה ומדובר בקרקע של המנהל יש לבקש לעיין בחוזה החכירה או הפיתוח שעליו חתום המוכר ולוודא ששילם את כל התשלומים".
בנוסף, לדבריו, צריך לבדוק שקיימת תב"ע (תוכנית בנייה עירונית) בתוקף על הקרקע שמאפשרת בנייה על הקרקע וכן שיש היתר בנייה לפרויקט. זאת כדי למנוע מצב שבו מישהו מוכר לכם פרויקט שהוא לא רשאי בכלל לבנות. לכן, כדאי לא להתעצל וללכת לעירייה או המועצה המקומית ולברר מהן תוכניות הבנייה העתידיות בסביבת הפרויקט.
יש הרבה מקרים שבהם החברה מוכרת יחידות לפני קבלת היתר, מה שנקרא פריסייל, אומר אוחנה. לדבריו, במקרה כזה יש לעמוד על שני עניינים מרכזיים, ראשית, שהמחיר יהיה נמוך משמעותית ממחיר לאחר קבלת היתר – נמוך בכ-10% עד 15%. בנוסף, הוא אומר, חשוב מאוד לכלול בהסכם המכירה סעיף לפיו במידה ויחולו שינויים בין התוכניות שהוצגו לרוכשי לבין התוכניות על פי ההיתר שיתקבל בסופו של דבר בפועל אז הרוכש יוכל לבטל את ההסכם ללא כל פיצוי לחברה.
צילום: shutterstock 3. איך תוכלו להבטיח את כספכם במקרה של בעיות בהשלמת הפרויקט?
אחרי פרשת חפציבה בשנת 2008 שהובילה לכך שהרבה אנשים איבדו את כספם בדירות שרכשו "על הנייר" שונה החוק כדי להבטיח השבת כספים במקרים מסוימים. לפי החוק לאחר ששילם הקונה לפחות 7% משווי הדירה, הקבלן מחויב לספק לו בטוחה שתבטיח את כספו של הקונה במקרה והקבלן יפשוט הרגל או לא יסיים את הפרויקט, בניגוד להסכם המכר, או במקרים נוספים שמפורטים בחוק, אומר אדלר. הוא מסביר שעל הקונה לוודא מראש איזה מבין הבטוחות שקבועות בחוקק יספק לו הקבלן. לפי החוק הקבלן יכול לספק ערבות בנקאית, או פוליסת ביטוח, או שיעבוד (משכנתא מדרגה ראשונה), או הערת אזהרה, או רישום בעלות או חכירה בלשכת רישום המקרקעין.
"אני ממליץ בחום לרוכשים להתעקש על מתן ערבות בנקאית בלבד", אומר אוחנה. "שאר הבטוחות שהמחוקק עומד עליהם יכולות להיות לא כל כך אפקטיביות בפועל". לדוגמא, הוא מסביר, בהערת אזהרה המחוקק חייב את הקבלן לקבל את התמורה על הדירה בפעימות קבועות מראש בהתאם לחוק. אבל בפועל, אם הקבלן יפשוט את הרגל או ייכנס להליכי חדלות פירעון באמצע בניית הפרויקט אז קבלן אחר שיגיע במקומו יצטרך לקחת אחריות על הבנייה שנעשתה באמצעות הקבלן הקודם וייאלץ לתמחר את האחריות הזאת. בפועל מה שיקרה זה שהעלויות להשלמת הפרויקט יעלו על סך העלויות שהיה צריך לשלם לרוכש בעת שהקבלן הקודם היה בתמונה.
עו"ד נדב אדלר. צריך לוודא שמועד המסירה שנקוב בהסכם הוא כפי שהובטח לקונה כשיש ערבות בנקאית המחוקק קבע שהתשלומים לא יעברו דרך הקבלן אלא ישירות לבנק המלווה. לכן, מסביר אוחנה, על החברה היזמית להעביר לרוכש פנקס תשלומים שבאמצעותו הוא משלם ישירות לבנק המלווה את התשלומים. ישנה הצמדה של התשלומים למדד תשומות הבניה, לכן, הקונים יכולים לעשות חישוב כלכלי שלדעתם המדד יעלה יותר מהריבית שהם מקבלים בבנק על הכסף ולכן הם מעדיפים להקדים את התשלום. לשם כך, ממליץ אוחנה לדאוג שיהיה בחוזה המכר סעיף שיאפשר את הקדמת התשלומים. פנקס תשלומים הוא אמצעי שהמחוקק קבע שהתשלומים לא יעברו דרך הקבלן במסגרת הסכם המכר על החברה היזמית להעביר לרוכש פנקס תשלומים באמצעותו הוא משלם ישירות לבנק המלווה את התשלומים.
4. כמה דומה תהיה הדירה בסופו של דבר להדמיה שראיתם?
כשקונים דירה צריך לזכור שכל הפרוספקטים, סרטי הווידאו וההדמיות היפות שהראתה לכם החברה המוכרת ברוב המקרים אינם מחייבים, אומר אוחנה. לכן הוא ממליץ להתמקד במפרט שמצורף להסכם המכר אשר מחייב את החברה ולבדוק שכל מה שהובטח צוין במפורש ובצורה דומה דיה למה שהבטיחו לכם. לעיתים היזמים מקטינים בתמונות את גודל הרהיטים כך שנראה שאחרי שתכניסו מערכת ריהוט ענקית לחדר השינה עדיין יהיה בה הרבה מקום פנוי – מה שלא נכון בפועל. חשוב להסתכל בהקשר זה על גודל החדרים במטרים ולא רק על התמונה.
לדוגמה, "אם הבטיחו אריחי גרנית פורצלן בגודל 60X60 צריך לוודא שיירשם במדויק במפרט שהחברה מתחייבת לספק את האריים על פי התיאור הזה", הוא מסביר. אותו הדבר צריך לעשות לגבי נושאים כמו החנייה, המחסנים, שטחי החנייה, שטחי המחסנים והמיקומים שלהם.
עו"ד לירן אוחנה. "אני ממליץ בחום לרוכשים להתעקש על מתן ערבות בנקאית בלבד" "בדרך כלל מאפשר הקבלן לרוכשי דירות לבצע ולדרוש שינויים בדירות לפני מסירתן לרוכש. יש לבדוק מראש את התנאים לביצוע שינויים אלו ואת העלויות הכרוכות בכך", מוסיף אדלר. לדוגמא אם במפרט רשום שהדלתות הן דלתות עץ ואתם רוצים רב בריח מדגם שלא במפרט אתם יכולים לבקש שדרוג של הדלת והקבלן ידרוש על כך כסף. חשוב במקרה זה שתבקשו לראות מראש מחירון כדי שתדעו כמה תעלה לכם הדלת המוגנת. גם אם החברה לא מראה לכם את הפנקס נסו להשיג כמה שיותר וודאות לגבי העלות הסופית של הדירה. באופן דומה, אם אתם מוותרים על דברים מהמפרט בקשו מחירון של זיכויים.
5. מה קורה במקרה של איחור?
ראשית, מסביר אדלר, צריך לוודא שמועד המסירה שנקוב בהסכם הוא כפי שהובטח לקונה. בנוסף הוא ממליץ לבדוק את תקופת "הגרייס" לאיחורים שמבקש הקבלן בהסכם ולוודא שהיא אינה מוגזמת. לדבריו תקופה סבירה היא חודשיים – שלושה, לא מעבר לזה. בנוסף, צריך לוודא שההסכם מתייחס למצב של איחור במסירה והקבלן מתחייב לשלם את הפיצויים לפי החוק.
לגבי סכום הפיצוי במקרה של איחור אומר אוחנה, יש לעמדו על כך שהוא יהיה סביר ומקביל לדמי השכירות של הדירה הנרכשת. "אל תשימו את עצמכם במצב שהבטיחו לכם לקבל את הדירה ב-1 בינואר אבל אתם מקבלים אותה באיחור ומכיוון שלא נעשתה עבודת משא ומתן מקיפה ורצינית תקבלו פיצוי של 2,000 שקל כשבשוק החופשי דמי השוק על הדירה שלכם היא 5,000 שקל".
כמו כן לגבי הכספים שאתם משלמים על הדירה, או התמורה, אומר אוחנה, יש לוודא שגם בהסכם המכר וגם בפועל יופקדו התמורות ישירות לבנק המלווה את הפרויקט. הוא גם ממליץ בהסכם המכר לנסות להשאיר סכום גבוה ככל האפשר מתוך התמורה ולשלמו רק במועד קבלת הדירה. "הרציונל הוא גם שלקבלן תמיד יהיה תמריץ לסיים בזמן את הפרויקט וגם במידה ולא ישלים את הפרויקט במועדים הקבועים, יהיה ניתן לקזז את הפיצויים בגין איחור במסירת הדירה בסכום שעוד לא שולם. כמו כן במקרה כזה לא ישולמו ריביות לבנק בגין אותו סכום", הוא אמר.
טיפ מעו"ד: קחו עו"ד
המומחים מזכירים שהעסקה הזאת תהיה ככל הנראה הגדולה בחייכם, ולכן כדאי לשכור עו"ד מטעמכם שיגן על האינטרסים שלכם. "יש לזכור שהעובדה שרוכשי הדירה משלמים 1%-2% לעו"ד מטעם הקבלן אינה יוצרת שום חובת נאמנות או זהירות של אותו עו"ד כלפיהם", אומר אוחנה. כפי שכתוב בדרך כלל בהסכמי המכר, כל מה שאותו עו"ד מחוייב כלפי הרוכשים הוא ברישום הערת אזהרה ובסיומו של הפרויקט רישומו כבית משותף בעבור כל הרוכשים של אותו פרויקט, הוא מסביר. לכן, למרות העלויות שכרוכות בכך, המומחים ממליצים לכם להגן על עצמכם ועל האינטרסים שלכם.
הדירה הזאת, שכרגע היא וירטואלית אבל אתם משלמים עליה במיטב חסכונותיכם וכנראה תמשיכו לשלם עליה עוד שנים רבות, היא חלק משוק נדל"ן שכרגע הקבלנים מחזיקים בו את הכוח. כשמציגים לכם, שאספתם שקל לשקל חוזה עם 20 עמודים שקיבלו כל הרוכשים של הפרויקט, ברור לכם שידכם אינה על העליונה. עם זאת, אומר אוחנה, "תמיד אפשר להכניס למשוואה כוח שוק אחר של ידע ורציונאליות וכאשר הדברים מתבקשים בנימה הנכונה ועל בסיס הידע הדרוש גם לעו"ד של הקבלן תהיה נטייה לקבל את אותם שינויים". לכל הפחות, עכשיו תדעו אילו שאלות לשאול.
