שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

"לא כדאי לבנות למגורים בארץ"

קובי רוגובין, שירש את אחת מחברות הבנייה לדיור הגדולות בישראל, חושף בראיון נדיר מדוע נטש את התחום והפך בשקט לאחד משחקני הנדל"ן המניב הבולטים במשק

שי פאוזנר 08:4313.06.12

"ההחלטה שלי לפרוש לגמרי מעסקי הבנייה למגורים ולהתרכז בנדל"ן מניב נולדה לאחר שהבנתי שאין סיכוי לרווחים דומים בשוק הדיור פה. התנאים פשוט לא מאפשרים זאת", כך אומר ל"כלכליסט" קובי רוגובין, יו"ר ובעלי חברת הנדל"ן אפרים רוגובין.

 

רוגובין הוא "נסיך נדל"ן" שייעודו המקצועי נקבע כבר בגיל צעיר. אביו אפרים בנה את תל אביב וערים נוספות בגוש דן, לצד בנייה לא מעטה של דירות בפריפריה. אלפי דירות שבנה רוגובין האב, אשר נפטר בשנת 2000, הפכו את החברה לגוף המזוהה אוטומטית בחברה הישראלית עם התחום שממנו מבקש הבן להתרחק. לחברה של אביו הוא הצטרף בשנות השבעים המאוחרות לאחר שסיים את לימודי ההנדסה בטכניון ובסוף שנות התשעים מכרה משפחתו את מניות החברה הוותיקה. כשהוא מביט מהקומה ה־37 במגדל רוגובין־תדהר שבמתחם הבורסה ברמת גן, מגדל שבהקמתו היה שותף, אל העיר הפרוסה לרגליו, שעשרות בניינים בה נבנו בידי אביו, הוא מנסה להסביר את המעבר. "ההיגיון שמאחורי ההליכה שלנו לשוק הנדל"ן המניב הוא יותר מעניין כלכלי. זה לא היה פשוט בחברה שבנתה פה דירות יותר מ־60 שנה עוד מימי המנדט הבריטי", הוא אומר.

 

קובי רוגובין. האבא בנה את תל אביב, הבן מעדיף מרכזים מסחריים קובי רוגובין. האבא בנה את תל אביב, הבן מעדיף מרכזים מסחריים צילום: עמית שעל

 

בשנת 2001 השלימה המשפחה עסקה למכירת השליטה בחברה הוותיקה לאיש העסקים עזרא חכשורי וקבוצת משקיעים זרים. חכשורי, שהיה מוכר עד אז בשוק הישראלי בעיקר כבן דודו של ניסן חכשורי, מבעלי השליטה ברשת קלאב הוטל, הימר באותם ימים על כך ששווי החברה של משפחת רוגובין אינו בא לידי ביטוי במחיר המניה בבורסה של תל אביב שבה נסחרה, ושילם עם שותפיו בעסקה 30 מיליון דולר במזומן, מחיר שהיה אז גבוה בכ־60% משווי השוק שלה. אלא שבסופו של דבר נאלצו חכשורי ושותפיו ששינו את שם החברה לדי־רום למכור כמה מנכסיה החשובים של החברה שהבולט בהם היה פרויקט מגדל יוקרה ברחוב בארי בתל אביב, שאותו מכרה לאיש העסקים הקנדי הרשי פרידמן.

 

רוגובין לא יאמר מילה רעה על חכשורי או על שחקנים אחרים בשוק המגורים הישראלי, אך אין ספק שיציאתו מפעילות המגורים היתה בתזמון מצוין. "באותה תקופה החלטנו שהמעבר לנדל"ן מניב מתבקש. העובדה שכדי לנהל פעילות בתחום הזה צריך צוות קטן יותר ושהתשואה במגורים הפכה לנמוכה מאוד בשנים ההן גרמה לנו לבחון הזדמנויות בתחום המניב ומצאנו לא מעט כאלה".

 

"החדשנות חשובה"

 

זמן קצר אחרי שמכר את החברה הוותיקה שהקים אביו הקים רוגובין חברה חדשה בשם אפרים רוגובין, שהפכה לזרוע ההשקעות בנדל"ן שלו. אחד הפרויקטים הראשונים שהוביל רוגובין בשוק הנדל"ן המסחרי היה שותפות במרכז קניות פתוח מהראשונים בישראל - מרכז חונים־קונים ברחוב לישנסקי בראשון לציון בשותפות עם אזורים.

 

לא חששת מכניסה לפעילות בשוק הנדל"ן המסחרי שמצריך למידה רבה?

"למדנו את העניין לעומק. הבנו את הצרכים של האוכלוסייה, את מה שיודע האזור לתת לתושבים בטרם באנו אליו. למדנו שיעור חשוב שם, שחדשנות היא חלק חשוב בעניין הזה שנקרא נדל"ן מסחרי".

 

פרויקט בולט נוסף שהקימה הקבוצה של רוגובין בגרסתה החדשה היה מרכז מסחרי פתוח באיזור התעשייה פולג בנתניה, שהוקם ב־2004. בתכנון הפרויקט, בהיקף של 14 אלף מ"ר, שמר רוגובין על עקרון הייחודיות. הבחירה במיקום נולדה לאחר שהוא סימן אותו כהבטחה בשל הקירבה לחנות איקיאה שקמה שם אז. החידוש היה חנות ענק של רשת טיב טעם, שעד אז ניהלה חנויות עירוניות קטנות. לצדה הוקמה חנות ראשונה של רשת האופנה פקטורי 54, מרכז ראשון של ארקפה עם חנות ובית קפה.

 

הדמיית מתחם שרונה בתל אביב הדמיית מתחם שרונה בתל אביב צילום: viewpoint

 

הוא המשיך להמר על חדשנות בתחום מרכזי המסחר, גם בשנים הבאות. כך למשל היה הראשון שבנה פרויקט שהתבסס כולו על סניף ענק של חנות טבע - של רשת עדן טבע מרקט בנתניה, כך גם החליט להמר על הפיכת חנות של רמי לוי לחנות דגל של פרויקט ענק נוסף שלו בנתניה. הוא גם הפך להיות שותף באחד מהמיזמים הייחודיים ביותר בשוק הזה - מתחם המסחר והבידור העתידי במושבה הטמפלרית שרונה בקריה בתל אביב שבו שותפה הקבוצה של רוגובין בחצי מהמתחם עם משפחת יבואני האופנה, אירני, לצד קבוצה של חברת מידאס וקרן ריט 1 שמחזיקות בחצי השני של המתחם.

 

שרונה נראית כניסוי הגדול ביותר שלך עד היום. אתה לא חושב שמסוכן להיכנס לתחרות במרכז עזריאלי ובמתחם הענק שהוא מתכנן שם בעתיד?

"שרונה לא תהיה מתחרה של עזריאלי. יש הבדל בין מה שאנחנו מתכננים שם למה שמקבלים בקניון. האמריקאים קוראים לזה לייף סטייל. זו חוויית קנייה אחרת, מקום שונה, חנויות שונות, אווירת קנייה אחרת. עירוב השימושים שם של מסחר, בילוי, אקדמיה, מוסדות עירוניים וגלריות יביא קהל שמחפש משהו שונה מקניון בסופי שבוע ובערבים, ולאורך היום אנשים שיעבדו ויגורו שם ימצאו תשובות להרבה צרכים שלהם".

 

מה יהפוך בסופו של דבר מרכז מסחרי להצלחה?

"צריכה להיות סיבה לחזור לשם. הסוד הוא התמהיל. תן משהו שמוציא אותי מהשכונה שלי, מהעיר שלי, מהמשרד שלי ותקבל קהל. גם הניהול הוא חלק חשוב. במתחם הזה תהיה חברת ניהול אחת אף שיש בו שתי קבוצות בעלים. החברה מוקמת ממש בימים אלה והיא תנוהל על ידי זיו שחורי שהיה מנכ"ל קניון שבעת הכוכבים בהרצליה".

 

אתה מחפש היום נכסים לרכישה, או מתכנן לבנות עוד?

"אנחנו מגדילים בעקביות את תיק הנכסים המניבים. כיום אני מסתכל על מרכזים מסחריים שכונתיים ופתוחים. אין לי כוונה להיכנס לשוק הקניונים הגדולים הרווי".

 

תחום נוסף שבו פעיל רוגובין בהיקף הולך וגדל בשנים האחרונות הוא שוק מגדלי התעסוקה ומתחמי לוגיסטיקה. בתחום זה בולטת שותפות שלו עם חברת תדהר של גיל גבע ואריה בכר. השלושה מחזיקים יחד שורה של נכסים, בהם מתחם הארגמן בצומת יבנה שבו 55 אלף מ"ר שמיועדים ללוגיסטיקה, מתחם ברחוב סעדיה גאון בתל אביב המשמש את חברת הביטוח הסנה, מתחם תעסוקה באזור התעשייה של רעננה ברחוב התדהר הכולל 65,000 מ"ר (שבו מחזיקה גם חברת הביטוח מגדל) ועוד. אולם גולת הכותרת של פעילותם המשותפת עד כה היא מגדל רוגובין־תדהר, בן 33 הקומות במתחם הבורסה של רמת גן.

 

"לא נהיה כמו גרמניה"

 

שחקני נדל"ן מניב ישראלים רבים נכנסו בעשור האחרון לשווקים מעבר לים. גם אתה מתכנן לנסות?

"אנחנו לא מתכננים כניסה לשווקים בחו"ל. אני נוסע לחופש בחו"ל, בארץ אני עובד. אנחנו בונים את המדינה וטוב לנו עם זה. חשוב לי להיות קרוב למקומות שבהם אני בונה. נדל"ן זה לדעתי עסק מאוד מקומי שצריך לחיות את השוק בו כדי להבין אותו לעומק. לפעמים בחירת פינת רחוב מסוימת יכולה להיות בעיה". שוק הנדל"ן המניב להשכרה הפך למוקד משיכה גדול של משקיעים ישראלים מעבר לים. בשנה האחרונה מנסה הממשלה, בהובלת משרדי השיכון והאוצר, לקדם גם בארץ שוק כזה. כך החליט האוצר לוותר על המסים מהכנסות של השכרת נכסים לגופים מוסדיים שישקיעו בו בישראל.

 

"הגרסה הנוכחית של שוק ההשכרה פה לא יכולה להפוך להמונית. הממשלה בהחלט צריכה להתערב כדי לפתח פה בנייה להשכרה אבל זה לא יקרה אם לא תהיה פה 'תנועת מלקחיים'. כלומר, הורדת מחירי הקרקע בצורה דרמטית ואפשרות למוסדיים להיכנס לקנייה בהיקף גדול של הנכסים תוך הבטחת התשואות שלהם. בכל העולם זה עובד כי הקרקע לא כל כך יקרה כמו פה", הוא אומר.

 

התפיסה בארץ שלפיה כל משפחה צריכה דירה, יכולה להשתנות?

"אנחנו כנראה אף פעם לא נהיה כמו גרמניה שבה רק 30% משוק המגורים הוא של דירות בבעלות הדיירים".

 

אז כל הניסיונות לקדם את התחום מיותרים?

"אני חושב שזה עניין של צרכים. אם אדם יידע שהוא יכול לחיות 5–10 שנים במקום בטוח בשכירות זה יעבוד. וכן, זו צריכה להיות אלטרנטיבה אמיתית גם מבחינת המחיר. הבעיה היא דווקא בצד בעלי דירות. זה לא פופולרי לומר את זה אבל צריך לייצר מנגנון שמאפשר להוציא דייר שלא משלם מהדירה. זה שהמדינה מציעה פיקוח של דמי השכירות זה בסדר. אבל במקביל, צריכה להיות אפשרות להוציא דייר עם הגנה של החוק. זו הדרך האמיתית להביא לכך שתהיה באמת בנייה להשכרה בהיקף גדול".

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x