שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

הפרצה בבנקים שמסדרת דירה ללא הון עצמי

זוגות צעירים ללא הון עצמי שמתעקשים לרכוש דירה מצאו לאחרונה שיטה: לקיחת כמה הלוואות "לכל מטרה" מבנקים וחברות אשראי כדי לייצר הון ראשוני לקבלת משכנתה. התוצאה: הלוואות בריבית גבוהה וסכנת חדלות פירעון

דותן לוי 06:5616.11.11

חלום הדירה, שקודם לעליות המחירים של השנים האחרונות היה נגיש לזוגות רבים, הפך לבלתי אפשרי עבור לא מעט משפחות, כאשר גם המחאה החברתית לא הצליחה לשנות זאת. ההון העצמי הנדרש הוא כה גבוה עד שהאפשרויות לרכישת דירה מצטמצמות לאזורים מסוימים בפריפריה. זוגות רבים שמתגוררים במרכז הארץ ואין בידם את ההון העצמי הנדרש הפנימו את המצב וויתרו לעת עתה על מקום משלהם תוך ציפייה לירידת מחירים או לחלופין עד שיחסכו מספיק כסף. אלא שבמקביל, ולמרות מחסור בהון העצמי, זוגות אחרים מקבלים מדי יום החלטה לרכוש דירה בכל מחיר ופיתחו לשם כך שיטות המאפשרות להם לייצר הון עצמי מלאכותי שאיתו הם ניגשים לבנק וזוכים למימון הנדרש לרכישת הדירה.

 

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי פרצה בהתנהלות הבנקים גרמה בחודשים האחרונים לתופעה השולית יחסית להפוך לטרנד של ממש בקרב זוגות צעירים שידם אינה משגת להעמיד את ההון ההתחלתי הנדרש לקבלת משכנתה. השיטה עובדת כך: בני הזוג שמבקשים לרכוש דירה פונים לאחד הבנקים המסחריים ומבקשים הלוואה לכל מטרה, הליך שנחשב לשגרתי במרבית הבנקים וניתן לקבלו ללא קושי אם לבני הזוג יש הכנסה סבירה. כך יוכלו להמשיך לבנקים נוספים עד להשגת ההון העצמי הנדרש. בדרך זו יוכלו בני זוג עובדים להשיג מימון של כ־300 אלף שקל שאותו ירכזו בחשבון בנק אחד ואז יפנו לבנק נוסף כדי לבקש משכנתה. בהסתמך על ההון העצמי שייצרו, יוכלו לרכוש דירה בסכום של כמיליון שקל (משכנתה בשיעור של 70%). לכאורה מדובר בשיטה יצירתית לרכישת דירה, אלא שבדרך מתרחש תהליך מדאיג שבו הבנקים מבלי לדעת מעניקים מימון של 100% לזוגות, זאת מבלי לשקלל את ההחזרים הנוספים. הזוגות מבחינתם מסתכנים בחדלות פירעון לאור החזרים גבוהים במיוחד.

 

בדיקת "כלכליסט" מעלה כי התופעה נולדה על רקע זיהוי הציבור את הפרצה בהתנהלות הבנקים, שלפיה, נטילת הלוואה מבנק לכל מטרה, בסכומים של פחות מ־200 אלף שקל מבנק בודד, איננה מצריכה כל שעבוד ולרוב גם לא הוכחת יכולת עמידה בחוב משום סוג. הדבר תמוה בעיקר לאור העובדה שעל רקע חששו של בנק ישראל מהרעה במצב המשק ולנוכח המשבר הנוכחי בכלכלות המערב, העמדה הרווחת היא שיש לגרום לבנקים להקשות את תנאי קבלת המשכנתאות לשם הגנה על הזוגות מקריסה כלכלית.

 

חיים מסילתי חיים מסילתי

לדברי חיים מסילתי, סגן יו"ר לשכת השמאים, לאחרונה הוא מזהה עלייה במספר הזוגות שמכורח הנסיבות פונים לדרכים הללו. "לא פעם הרצון לבית גובר על יתר השיקולים, אתה חייב להגיע אל הבנק עם 30%–40% משווי הנכס ובמחירי הדירות הנוכחיים זה לא פשוט ואותם אנשים משיגים את הכסף בדרכים אחרות. הבנקים לא מספיק מסונכרנים כדי לעצור את התופעה", הוא אומר. לדבריו, "זו פרצה שלא מייחסים לה מספיק משמעות, הרי לכולם, כולל נוטלי ההלוואות, ברור שמדובר במימון בתנאים בעייתיים עם ריביות גבוהות".

 

לא שואלים מהיכן הכסף

 

גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים אישר בשיחה ל"כלכליסט", כי לבנק אין יכולת לבדוק אם נלקחו הלוואות מבנקים אחרים שיצרו יחד את ההון העצמי של הלקוח - מבקש המשכנתה. "כשלקוח מציג לנו הון עצמי של כ־300 אלף שקל ודורש לקבל משכנתה של כ־600 אלף שקל נוספים לא שואלים אותו מהיכן מגיע הכסף אבל כשמדובר בלקוח בעייתי סביר להניח שלא יצליח להגיע למצב הזה. נכון שהבנקים לא בררנים במתן הלוואות, אבל הן ניתנות כשמדובר בסכומים נמוכים, ברגע שהסכומים עולים מעל ל־50 אלף שקל הבנקים בודקים לעומק את יכולת ההחזר של הלקוח. למשל, האם הוא מכניס את המשכורת שלו לסניף והאם יש לו בטוחות נוספות. אם מדובר בלקוח בעייתי אני מאמין שהוא לא יוכל לקבל את הסכום הנדרש ליצירת הון עצמי", אמר הבכיר.

 

את הזוגות הללו אפשר לחלק לשניים: אלה שיעמדו בתשלומים ואלה שלמרבה הצער ייקלעו לקשיים ויגיעו לחדלות פירעון. זוגות צעירים בלי ילדים, בעלי הכנסה גבוהה ועם מעט הוצאות באופן יחסי נמנים עם חתך באוכלוסייה שככל הנראה יסתדר עם התשלומים הכבדים. כשזוג כזה לוקח הלוואה לזמן קצר הוא יוכל לעמוד בה למרות שמדובר בתנאי מימון יקרים. "הבעיה הכי גדולה בהלוואות הללו היא השאלה המתבקשת למה לא לעשות את זה והתשובה היא כמובן שקיים סיכון מוחשי שתתקשה לעמוד בתשלומים", מסביר עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG למשכנתאות.

 

לדברי קמינסקי, כשמגיעים לקחת משכנתה הבנקים מקפידים על כך שרק שליש מההכנסה הפנויה מופנה להחזר התשלומים ולכן כאשר זוגות מחליטים על דעת עצמם לעבור את הרף שהציבו להם הם מסתכנים. "זוגות כאלה מותחים את הגבולות הכספיים שלהם עד הקצה ובמצב כזה כל הוצאה בלתי מתוכננת עלולה להוביל אותם לסחרור של חובות, נטילת הלוואות נוספות ואי־עמידה בתשלומים. אפשר להגיד שזוג כזה נכנס לדירה ברגל שמאל", הוא אומר.

 

"כל הוצאה בלתי מתוכננת עלולה להביא לסחרור של חובות" "כל הוצאה בלתי מתוכננת עלולה להביא לסחרור של חובות" צילום: צביקה טישלר

 

ההסברים על הסכנות האפשריות לא מונעים מחיים זולון, מרצה ומשקיע נדל"ן, ללמד את הסטודנטים שמגיעים לקורס השקעות הנדל"ן שהוא מעביר במכללת קאש פלואו כיצד לרכוש דירה ללא הון עצמי. לדבריו, חלק לא מבוטל מהסטודנטים שמגיעים אליו הם חסרי הון עצמי או בעלי הון של עשרות אלפי שקלים והוא מסייע להם לקנות דירה.

 

"השבוע למשל נסענו לקריית גת וראינו פיזית למעלה מ־20 נכסים", הוא אומר. לדבריו, "השיטה הזו נכונה לבני זוג שעובדים ויוכלו להחזיר את כל התשלומים לבנקים בזמן". זולון מסביר כי כאשר לוקחים משכנתה ופורסים אותה על פני 32 שנה החישוב הוא של כ־420 שקל לחודש על כל 100 אלף שקל שלקחת, כלומר על סכום של 600 אלף שקל תחזיר כ־2,500 שקל. לעומת זאת, ההחזר על הלוואה של 100 אלף שקל לתקופה של חמש שנים יעמוד על כ־2,000 שקל לחודש, כלומר בני זוג שנטלו הלוואות משלימות בהיקף של 200 אלף שקל נוספים יחזירו בסך הכל כ־6,500 שקל לחודש על 800 אלף השקלים שלוו מהבנקים. על שאלת הלגיטימיות של הלוואות מסוג זה אומר זולון: "הבנקים מוכרים לך כסף, ואם אגש עכשיו לשני בנקים ואספר את כל האמת על כך שאני צריך את הכסף כדי לייצר הון עצמי הם לא יסרבו לי".

 

כשבוחנים את נושא הסיכונים עולים שני תרחישים אפשריים: סכנה לבנקים וסכנה לנוטלי המשכנתאות. כדי שתיגרם סכנה אמיתית לבנקים צריך להתרחש משבר כלכלי עמוק שבעקבותיו לקוחות רבים לא יעמדו בתשלומי המשכנתה והבנקים יידרשו לממש נכסים. הערכה היא שגם במקרה הקיצוני ביותר הבנקים לא יספגו נזקים שלא יוכלו לעמוד בהם. לדברי קמינסקי, הערכה היא שהנטל העיקרי במקרה של אי־עמידה בתשלומים יהיה על בני הזוג ומאחר שמעבר למשכנתה מדובר בהלוואות לזמן קצר בריביות גבוהות.

 

"הבדיקות מקיפות"

 

בנק ישראל מסר בתגובה: "הבנקים נוהגים לבצע בדיקות מקיפות בעת הליך העמדת הלוואת משכנתה, בין היתר נבדקת ההכנסה הפנויה של הלקוח, יכולת ההשתכרות שלו ומקורות ההון העצמי. למרות בדיקות קפדניות ככל שיהיו, ייתכנו מקרים כמצוין בפנייתכם (כלומר הלוואות נמוכות מ־200 אלף שקל שאינן מצריכות הוכחת עמידה בחוב או שעבוד, ד"ל). עם זאת, אין מדובר בתופעה".

 

 

לכתבה באנגלית לחץ כאן

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x