שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

ההנחות שעולות לנו ביוקר: כמה באמת יעלו הדירות הזולות

ראש הממשלה מבטיח הצפת השוק בקרקע שתוריד את מחירי הדירות. בדיקת כלכליסט מעלה שבתקופת היצע גדול נוצרת תופעה שבה הקבלנים מורידים את מחירי הדירות, אך במקביל מקצצים דרמטית את מפרט הפנים שלהן, כך שעלות שדרוג הדירה לרמה המקובלת מזנקת ביותר מעשירית ממחירה. כך זה נראה מבפנים

דותן לוי 09:3111.08.11

גם לאחר מסיבות העיתונאים החגיגיות והשליפות של ראש הממשלה, התשובה המרכזית של בנימין נתניהו לזינוק מחירי הדירות בשנתיים האחרונים נותרה הצפת השוק בקרקע לבנייה. אם תוכניתו של נתניהו תתגשם, הרי שבתוך כשלוש שנים תוצף ישראל בדירות חדשות.

 

מצב זה, ניתן להניח, ישמש קרקע פורייה להתקפות שיווק על ציבור רוכשי הדירות. בתקופות כאלה, מלמדת בדיקת "כלכליסט", מתגברת גם נטיית הקבלנים להציע מפרט ירוד מאוד בדירות החדשות, מתחת לתנאי המגורים המקובלים בישראל היום. הדבר מאלץ רוכשים רבים לשנות או לשדרג את דירתם עוד בטרם נכנסו אליה - "שינויי דיירים" בשפת הקבלנים - ולהוציא סכומי עתק מעבר לעלות הרכישה הגבוהה מאוד ממילא.

 

פינוק או הכרח?

 

תופעת המפרטים הנחותים קיימת בלא מעט פרויקטים שבהם נמכרות דירות במהירות הבזק ומבלי שמתאפשר ללקוחות לבצע בדיקה אמיתית של המוצר שקנו. משיחות סגורות עם אדריכלים שמתכננים פרויקטים עבור החברות הללו, כמו גם עבור חלק ממארגני קבוצות הרכישה, עולה כי מדובר במהלך מכוון ומתוכנן היטב שנועד לאפשר ליזם להוזיל את הדירה, לכאורה על סמך השיטה שבה הוא פועל. אך למעשה חלק גדול מאותו "מבצע" ממומן על ידי הצרכן - רוכש הדירה - באמצעות "תספורת" למפרט הטכני. במלים אחרות, את ההנחה שמקבלים הרוכשים הם מבזבזים על שדרוג הדירה והבאתה למצב מתקבל על הדעת מבחינתם.

 

יריד מכירת דירות יריד מכירת דירות צלום: יוסי אלוני

 

קבוצות הרכישה ומבצעי המכירות ההמוניים הם רק דוגמה אחת לכך, אך בפועל מתברר כי גם הפרויקטים ה"רגילים" סובלים ממפרטים נחותים. הצרכנים אינם מייחסים חשיבות רבה לעניין המפרט הטכני ולעלות השדרוגים שהם עלולים לספוג בהמשך רק כדי להביא את הדירה לסטנדרט המקובל בשוק; הם אינם נותנים את דעתם לשאלה באילו סעיפים המפרט פוגע בהם, על מה ניתן להתמקח ועל מה לא, ובאיזה שלב כדאי לעשות את זה. חוסר תשומת הלב הזה גורם להם כמעט תמיד לשלם על כך בכספם, והרבה.

 

יהיו מי שיטענו כי אותו "שדרוג" מקורו בפינוק, וכי ניתן להסתפק במפרט שמספק הקבלן. אפשר להגיד שכולם צודקים - אבל רק חלקית. השדרוגים הבסיסיים שמתבצעים על ידי מרבית הדיירים, מקורם בדרך כלל ברצון להתאים את הדירה לצרכים המקובלים במאה ה־21. "המטבחים שהקבלנים מספקים היום לא מכבדים את המונח מטבח", אומרת האדריכלית אריאלה שניאור, שמלווה את תחום שינויי הדיירים בפרויקטים רבים.

 

 

"הטכנולוגיה של המטבחים עשתה כברת דרך ארוכה, אבל עדיין אצל מרבית הקבלנים אתה מקבל מטבח שהוא בסך הכל כמה ארגזים עם דלתות. אולם מלבד המטבח, עם שאר הדברים בדירה ניתן לחיות. אם אני מקבלת אסלה רגילה, ההבדל בינה לבין אסלה תלויה הוא באסתטיקה וביכולת הניקיון". לדבריה, גם תחום שקעי החשמל נותר מאחור והיזמים לא יישרו איתו קו. "למרות ההתקדמות הטכנולוגית והשינויים בהרגלי הצריכה, היזם לא עונה על הדרישה האמיתית של הלקוחות", אומרת שניאור. "בעבר הספיקו לנו שלושה שקעים בסלון והעברנו כבלים ממקום למקום; היום זה לא מספיק ובכל חדר צריך מספר גדול של שקעי חשמל ותקשורת. בסלון צריך לפחות שישה שקעי חשמל ומקבלים חצי מזה. זה כסף שאתה כלקוח לא יודע לכמת והיזם מרוויח עליך. גם היזם מתמודד בשוק תחרותי, והוא נותן מוצר שהוא יכול לחיות איתו".

 

אדריכל אחר, שביקש להישאר בעילום שם, מספר כי אחרי הכנת המפרט לפרויקט הוא יושב עם אנשי המכירות. "אנחנו עוברים על הסעיפים והם דורשים ממני לקצץ במקומות שהרוכשים ממילא לא שואלים עליהם", הוא אומר. "המוטו שלהם הוא: אם גברת כהן לא שואלת על נקודות חשמל, למה אנחנו צריכים ללמד אותה? זה מזכיר קצת את התחום הירוק שגם בו הישראלים מתחמנים. היזם צריך להגיע לכמה נקודות שיהפכו את הפרויקט שלו לירוק. הוא לא חושב מה הכי נכון אקולוגית אלא מה מוסיף לו יותר נקודות ומה עולה פחות. הכל נמדד בכסף".

 

מנתונים שמציגים שניאור ואיתי שניידר, מבעלי מחירון דקל - מחירון כלל־ארצי המקובל על מרבית הקבלנים - עולה כי 70%–80% מרוכשי הדירות אינם מסתפקים בסטנדרט שמעמיד לרשותם הקבלן. ניתן להגיד שלא מדובר בכמה מפונקים אלא בנחלת הכלל. נתון זה נכון במידה שווה בפריפריה ובאזורי הביקוש במרכז הארץ, אם כי בשל הפרשי המחירים, שדרוג דירה בפריפריה יתפוס שיעור גדול יותר ממחיר הדירה לעומת דירה במרכז.

 

מצעד השדרוגים

 

לפי שניאור, בפריפריה מתחיל שינוי דירה ממוצע ב־50 אלף שקל, בטבעת החיצונית לתל אביב - במקומות כמו ראשון לציון, פתח תקווה ורחובות - השינוי יתחיל ב־100 אלף שקל לדירה, ובתל אביב מדובר בשינויים שמתחילים ב־200 אלף שקל. לפי שניידר, במגדלים, אפילו בדירות הקטנות, רואים שינויים בהיקף של כמיליון שקל. "בדקנו מגדל בתל אביב וראינו שעלות הביצוע הממוצעת לשדרוג הדירה הגיעה ל־330 אלף שקל, לפני מטבח, תאורה וציוד נוסף; זוהי רק ההתקזזות של הרוכש עם הקבלן", הוא אמר.

 

נקודות חשמל ומטבח הם השינויים הנפוצים ביותר. אחריהם יופיעו, בסדר יורד: עבודות גבס הכוללות נישות לטלוויזיות והנמכות ותעלות למזגנים; עבודות חיפוי וריצוף; אלומיניום - בעיקר תוספת של מנועים חשמליים לתריסים, מיזוג אוויר, נקודות אינסטלציה כולל ברזים וכלים סניטריים; ורק בסוף הרשימה שבירת קירות ושינוי מבנה הדירה - התחום שבלט בעבר ברשימת השינויים. לדברי שניאור, הסיבה לכך היא עלייה במודעות לעיצוב פנים גם בקרב היזמים, ומי שמרוויח הם הרוכשים שמקבלים דירות עם תכנון טוב.

 

מלבד העובדה שהמטבח נמנה עם השדרוגים הנפוצים ביותר, הוא גם היקר ביותר מבין השדרוגים. בדיקה אקראית בשלושה פרויקטים שונים מצאה כי בדירה ברחובות הושקעו כ־32 אלף שקל בשדרוג המטבח, בתל אביב הושקעו כ־50 אלף שקל, ובמגדל יוקרה בתל אביב הושקעו במטבח לבדו כ־128 אלף שקל.

 

קופון או כאב ראש?

 

אז למה לשדרג? הבעיה מתחילה בלחץ היזמים לקבל הנחות מספקים עד למכירת מוצרים בהפסד. קיימת ציפייה תמידית כי רוכש הדירה ישדרג, ואם אפשר "לעזור" לו בכך - מה טוב. לדוגמה, כחלק מהחוזה צריך היזם להעמיד שלושה דגמי דלתות לבחירת הלקוח. אך בעוד שהצבע הנמכר ביותר הוא לבן, ספק הדלתות יציע לרוכשי הדירות דגמים בחום, אדום וכחול. כשהלקוח מבקש לשנות את הצבע ללבן הוא נאלץ לשלם. הריטואל הזה צפוי לחזור על עצמו גם בסעיפים נוספים במפרט כמו משטח העבודה במטבח, ומלבד הרוכש כולם מרוויחים מכך, היזם משלם מחיר נמוך והספק מצליח להרוויח. ל"כלכליסט" אף נודע על מקרים קיצוניים שגובלים בפלילים, שבהם היזמים דורשים מהספקים תגמול כספי עבור כל שדרוג, או הסכמים שמשחררים את היזם מתשלום על המוצר אם הלקוח משדרג אותו. עם זאת, ההערכות בשוק הן שמדובר במקרים חריגים וזניחים.

 

למרות נטייה להאשים את היזם, חשוב להבין שמי שמקבל אחריות על שינויי הדיירים הוא לא פעם הקבלן המבצע. לדברי היזם ושמאי המקרקעין איל גלעד הבונה בכפר סבא, התחום גורם ליזם ולדיירים לצאת נפסדים. "היזם מוצא את עצמו מתעסק רוב היום בשינויים אינסופיים", אומר גלעד. "זה מאריך את הבנייה ומייקר את הפרויקט והדירות. הדיירים מתעקשים על שינויים, בחלק גדול מהמקרים לא מוצלחים, שעלולים לייקר לעתים במאות אלפי שקלים את הדירה מעבר למחיר ששילמו לייזם".

 

היערכות לשינויי הדיירים מחייבת בדיקה של תוכנית הדירה והמפרט עוד לפני החתימה על החוזה. "הטעות של מרבית רוכשי הדירות היא שהם מתחילים לחשוב על שינויים בדירה רק אחרי שהם רוכשים אותה, אבל אז כבר אין אפשרות להתמקח", מסביר שניידר. חשוב לבדוק, למשל, כמה שקעי חשמל מקבלים, ואילו דלתות, ריצוף ומטבח. אחרי שמכינים רשימה ולפני שחותמים עם היזם ניתן לנסות להתמקח על התוספות ולהקדיש מחשבה לשינויים או לשדרוגים הנדרשים. מצב הדירה גם הוא קריטי; שינויים בדירה שנרכשה "על הנייר", לפני תחילת הביצוע, יעלו לעתים ברבע יותר מאשר בדירה שנמצאת בשלבי בנייה מתקדמים.

 

עם זאת, צריך לדעת כי יש עבודות שביצוע עצמאי שלהן יגרור אובדן האחריות שנותן הקבלן; כמו כן, כשמבצעים שינויים לאחר שהדירה מוכנה צריך לזכור שיהיו עיכובים בלוחות הזמנים, ולכן הדבר לא יתאים למי שזמנו דחוק. כדאי גם לדעת שהקבלנים אינם אוהבים שמכניסים בעלי מקצוע חיצוניים לדירה, ולכן הם ינסו למנוע זאת בכך שיאמרו ללקוחות כי ריצוף, מטבח, אסלות וברזים הכרחיים לקבלת אישור לאכלוס הדירה ("טופס 4") - מה שאינו נכון.

 

על מה אפשר לנהל מו"מ

 

אלומיניום: בדרך כלל מוצר שלא ניתן לנהל עליו משא ומתן כי הוא אחיד בכל הבניין. אפשר לנהל מו"מ על תוספת תריסים חשמליים ורשתות.

 

דלתות: קבלנים מעודכנים נותנים פורמייקה לבנה או בצבע אוף־ווייט, לכן אם זה הסגנון שלכם כדאי לדרוש זאת.

 

חיפויי קירות: ניתן לנהל מו"מ על גודל האריח (האריחים הגדולים אופנתיים יותר בימים אלה).

 

חדרי רחצה: ניתן לדרוש אסלות תלויות וברזי אינטרפוץ אף שמדובר בשדרוגים לא יקרים יחסית.

 

מזגנים: רוב היזמים נותנים מערכות מיזוג אוויר מיני־מרכזי. פרויקטים עם מפרט יוקרתי יותר יהיו עם יציאות אוויר מובלעות ולא בולטות.

 

מטבחים: החלק היקר ביותר בבית. צרכן נבון אמור לדרוש מהקבלן זיכוי על הסכום שהוא משלם לחברת המטבחים, ולפעמים זה יעבוד. בכל מקרה כדאי לדעת שלפעמים כדאי לוותר על המפרט או הזיכוי של הקבלן ולבצע לבד דרך נגר פרטי.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x