השקעות ישראליות בגרמניה: חלום הרווח המהיר מת, תחי היציבות!
בוגרי הבועה המזרח־אירופית מצאו יעד נוח להשתקם - גרמניה, וההשקעות בנדל"ן המניב במדינה הולכות וצומחות. לדברי מנכ"ל אשטרום נכסים, מוטי סלע, התשואה במשרדים עומדת על 9% במדינה. שלמה זהר מסביר את האטרקטיביות בכך ש"גרמניה שמרה על פרופיל נמוך, בלי עליות מחירים גדולות", ועדי קייזמן מכתיר אותה כ"כלכלה היציבה באירופה"
יזמים ישראלים בוגרי הבועה המזרח־אירופית מצאו את המקום החדש לשקם בו את עסקי הנדל"ן המניב שלהם לא רחוק מבוקרשט ומווינה הדועכות. בחודשים האחרונים נהפכו ערי גרמניה ליעד השקעות פופולרי של יזמי נדל"ן ישראלים, עם עסקאות ענק שסגרו חברות כמו אספן ואשטרום נכסים, ובנו של יצחק תשובה, אלעד. כתגובת נגד לניסיון המזרח־אירופי, הפעם נמשכים היזמים דווקא לשווקים יציבים, ושמים בצד את החלום על תשואות מרקיעות שחקים.
תשובה ואספן לא נמצאים לבד על הקו לברלין ולמינכן. באפריל האחרון פרסם אנליסט הנדל"ן של דויטשה בנק, טוביאס ג'וסט, הערכה שלפיה השנה יגדלו שיעורי הנכסים שיימכרו למשקיעים בגרמניה ב־7% לפחות. "שוק הנדל"ן המקומי נמצא בהתעוררות", כתב ג'וסט, "אפשר לומר שזהו האביב של הנדל"ן בגרמניה". בהערכה של דויטשה בנק מדגישים כי ההתעוררות מורגשת בעיקר בערים הגדולות של גרמניה, בהן ברלין, מינכן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט. היעד המרכזי של היזמים בתחום הנדל"ן המניב היה הענף המסחרי, שתפס כ־57% מההשקעות ברבעון. אחריו נרשם נתח של 27% מההשקעות בנדל"ן משרדי מניב.
גרמניה סומנה על ידי מומחי הנדל"ן בעולם כבר בסוף 2009. בסקר המסורתי של 500 בכירי שוק הנדל"ן הבינלאומי שעורכת ענקית הייעוץ PWC (PriceWaterhouseCooper) דורגה גרמניה כיעד הטוב ביותר בתבל להשקעה בנדל"ן. בעשירייה הפותחת של הערים בעלות פוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר בעולם הציבו המומחים ארבע ערים גרמניות. אחת מהן, מינכן, הגיעה למקום הראשון בעולם תוך שהיא מדיחה את מוסקבה מהבכורה; המבורג ניצבה שנייה בדירוג; ברלין הגיעה למקום התשיעי ופרנקפורט לעשירי.
מחפשים מערכות יחסים ארוכות טווח
"מה שהופך את גרמניה לאטרקטיבית זו היציבות, שכר הדירה המשקף מחירים ריאליים, מוסר התשלומים הגבוה והבנקאות היציבה. השילוב של כל הנתונים הללו הופך את גרמניה לסביבת עבודה נעימה ליזמים", אומר מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים שבשליטת משפחות משורר, נוסבאום וגירון. החברה חולשת כיום על 65 אלף מ"ר של נכסים מניבים ברחבי גרמניה, המושכרים כמעט במלואם. שוויים של נכסי אשטרום המניבים בגרמניה מוערך ב־292 מיליון שקל, והם כוללים 36 קניונים, 34 מבני משרדים ו־18 מבני תעשייה.
מנכ"ל אספן, אילן גיפמן, מספר כי אחד המרכיבים האטרקטיביים במדינה הוא היכולת למצוא הרבה נכסים המושכרים בחוזים ארוכי טווח של חמש ואף עשר שנות שכירות. "כשקונים שם במחיר ריאלי משרדים ב־600–1,000 יורו למ"ר, התשואה נעה סביב 9%–8% ומתקרבת כיום יותר ל־9%", הוא אומר, ומוסיף כי גם בצד המימון מדובר במקום נוח לעבודה. "הריבית למשקיעים בנדל"ן מניב בגרמניה היא ריבית ברמה סבירה של 3.8%–3.6% והמרווח בין הנכס לריבית הוא יפה, אם משווים זאת לאנגליה, שם הריבית עומדת על כ־6%".
מיקי גנור, איש נדל"ן ישראלי ותיק ובעליה של חברת ההשקעות הולמארק הפועלת בעיקר במערב אירופה, מוסיף כי "מה שמוצאים ברוב חלקיה של גרמניה בשוק המניב היא עלייה בתשואה השנתית מ־6% ל־8% בממוצע, שינוי של השנה האחרונה". הוא מסכים שהמימון הוא סיבה טובה להשקיע בשוק הזה: "הבנקים בגרמניה מוכנים לממן כ־70% משווי הנכסים במרווחים של פחות מ־2%". לגנור יש בגרמניה עשרה מרכזים מסחריים בשטח כולל של 100 אלף מ"ר בערים מרכזיות. "העסקאות הממוצעות שאנו מבצעים כיום בגרמניה הן בהיקפים של 30–50 מיליון יורו לעסקה, ואני מחפש בימים אלה שותפים ישראלים לעסקאות חדשות", אומר גנור. "הרבה לפני הבריחה הגדולה ממזרח אירופה התחלתי לאסוף נכסים בגרמניה. המשכתי לקנות שם בין 2006 ל־2009. חלקם הגדול של הנכסים היו נכסים שעוקלו על ידי הבנקים. מי שחושב שבגרמניה יקרה עכשיו מה שקרה באמצע העשור האחרון במזרח אירופה, טועה. התקופה הזאת אמנם מסוכנת לייזום, אבל לעניין זה יש חריג אחד: עסקאות שבהן אתה סוגר את ההשכרה מראש עם השוכרים ובונה בשבילם".
מחסור של 100 אלף דירות בברלין
"כלכלת גרמניה מצטיירת ככלכלה היציבה במדינות אירופה", מצהיר עדי קייזמן, מנכ"ל ADO גרופ, מהקבוצות הישראליות הבולטות בשוק המגורים להשכרה בגרמניה. "רמות המחירים שם יציבות. זו הכלכלה היחידה ששיעור הצמיחה שלה היה חיובי. בניגוד לגרמניה, בחלק גדול מאירופה הבנקים לא פתוחים למשקיעי נדל"ן זרים. אנו מקבלים הצעות למימון בתחום המגורים ברמות של 80%–70% משווי הנכס".
גם שלמה זהר, יו"ר בנק דיסקונט לשעבר, נהפך לאחרונה למשקיע פעיל בנדל"ן בגרמניה. הוא הצטרף לקייזמן כשרכש 5.4% ממניות IDO תמורת 5 מיליון שקל ומונה ליו"ר החברה. זהר אומר כי "מה שמאפיין את השוק הגרמני זה שהוא לא נהנה מהבום הגדול שראינו בשוק האמריקאי, האנגלי או הספרדי טרום המשבר. גרמניה שמרה על פרופיל נמוך בלי עליות מחירים גדולות".
הקבוצה של קייזמן וזהר ביצעה יותר מ־100 עסקאות בגרמניה עד היום, ובהן היא רכשה כ־100 בניינים וקרוב ל־4,000 יחידות דיור, רובן במרכז ברלין. קרוב ל־50% מהבניינים הם בניינים פינתיים הנחשבים מאוד יוקרתיים בברלין, חלקם הגדול בניינים לשימור. קייזמן מדווח כי התשואות בנכסים אלה נעות בין 6% ל־12%, תלוי במיקום בעיר.
על פי משרד השיכון הגרמני, קיים בברלין מחסור של כ־100 אלף יחידות דיור, והוא צפוי להגיע ל־225 אלף בתוך עשר שנים. "בקרוב ייבנה בעיר עוד שדה תעופה", אומר זהר, "יש גם הגירה של סטודנטים לעיר וכל אלה מייצרים מגה־פרויקטים שנבנים בה. אני מאמין שבתוך חמש שנים נוכל לראות עלייה מהותית של מחירים בשוק המגורים בברלין".
"ברלין זאת לא גרמניה, כמו שניו יורק לא משקפת את השוק של ארה"ב", מוסיף קייזמן, "זו עיר קוסמופוליטית עם הגירה חיובית ועם גידול עקבי בהכנסות משכר הדירה. לפני קרוב לחמש שנים, כשהסתכלנו בגרפים, ראינו ששיעור הדירות הפנויות להשכרה בעיר עמד על 6%. היום הוא מגיע לכ־3%".
מיקי גנור מעריך שבשנים הקרובות ירחיבו היזמים הישראלים עוד ועוד את פעילותם בשוק הגרמני. "אני לא אתפלא אם לאורך הזמן הישראלים ייצאו לגרמניה את שיטת קבוצות הרכישה שלא קיימת בה. בערים חזקות אתה קונה מרכז מסחרי, ואם אתה לא הולך לבנק להתממן הוא עולה לך 2 מיליון יורו. התשואה היא 7.5% בלי מינוף. על איזו דירה בתל אביב יש דבר כזה?"
