שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

איזה פיצוי עדיף בהפקעות חקלאיות - קרקע חלופית או כסף?

ניתוח כלכלי מגלה כי ההחלטה לקבל קרקע חלופית במקום קרקע שהופקעה שווה כ-45% יותר מפיצוי כספי. עם זאת, לדברי השמאית נחמה בוגין, התהליך ארוך יותר ותלוי ברשויות המקומיות

שי פאוזנר 09:5924.05.09

בשנים האחרונות גובר הפיתוח המואץ של רשת הכבישים ושטחי ציבור ירוקים ברחבי המדינה. לצד הפיתוח בתחום התשתיות צומחת מאוד תופעת הפקעת השטחים החקלאיים על ידי המדינה - שטחים שנועדו להרחבת כבישים, לסלילת כבישים חדשים ולהקמת פארקים.

 

הפקעות באזור כביש 431. הפיצוי עבור דונם חקלאי: 90-120 אלף דולר. שווי קרקע חלופית לאחר שינוי ייעוד למגורים לפי 5 יחידות דיור לדונם ברוטו: 600 אלף דולר הפקעות באזור כביש 431. הפיצוי עבור דונם חקלאי: 90-120 אלף דולר. שווי קרקע חלופית לאחר שינוי ייעוד למגורים לפי 5 יחידות דיור לדונם ברוטו: 600 אלף דולר צילום: מיכאל קרמר

 

פירמת שמאות המקרקעין נחמה בוגין בחנה לאחרונה את שאלה הפוטנציאל הכלכלי הגלום בפיצוי על הפקעת קרקע חקלאית לצורכי ציבור. בוגין מגלה כי פיצוי על הפקעה חקלאית הניתן כזכויות בנייה עשוי להיות גבוה בעשרות אחוזים מפיצוי כספי. הבדיקה נערכה על ידי השמאית והמשפטנית נחמה בוגין במהלך חמש השנים האחרונות, שבהן בוצעו כמה מהתוכניות הגדולות בתחום התחבורה בישראל. רשימת הפרויקטים בתחום זה כללה, בין השאר, את הכשרות השטחים לסלילת כבישי הרוחב.

נחמה בוגין: "פיצוי בזכויות בנייה אפשרי כרגע רק בערים ובמועצות מקומיות שבשטחן מתבצעת ההפקעה, המוכנות ופתוחות לגישה שונה שבוחנת את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בתוכניות" נחמה בוגין: "פיצוי בזכויות בנייה אפשרי כרגע רק בערים ובמועצות מקומיות שבשטחן מתבצעת ההפקעה, המוכנות ופתוחות לגישה שונה שבוחנת את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בתוכניות"

 

עבודת המחקר של בוגין כללה ניתוח עסקאות רבות שבהן נקבע הסדר פיצוי וניתוח של הצעות העומדות על הפרק להסדר פיצוי על הפקעות חקלאיות לצורכי ציבור של קרקע פרטית במושבים וביישובים חקלאיים. דוגמאות לכך הן שטחים שהופקעו על ידי החברה הלאומית לדרכים (מעצ), רכבת ישראל וחברת כביש חוצה ישראל. מדובר בקרקעות שהופקעו במרכז הארץ - מראשון לציון בדרום ועד הוד השרון בצפון־מזרח - ובפריפריה.

 

עד 45% הפרש בפיצוי

 

הכביש הראשון הוא כביש 431 - כביש בין-עירוני בדרום מטרופולין גוש דן, המקשר בין נתיבי איילון במערב לבין כביש 1 במזרח עד לעיר מודיעין. הכביש נבנה כדרך דו־מסלולית עם שלושה נתיבי נסיעה לכל כיוון ורצועה לבניית מסילת רכבת עתידית בין מסלולי הכביש. בקטע המרכזי שלו ישנם 11 מחלפים ועשרות גשרים ומעבירי מים. כמו כן הכביש כולל כמה כבישי גישה, רמפות כניסה ויציאה באורך כולל של 54 ק"מ.

 

השני הוא כביש 531 - כביש החוצה את השרון הדרומי ממערב למזרח ומקשר בין כביש 4 לכביש חוצה ישראל. בעתיד מתוכנן כביש 531 להמשיך מערבה עד לנתיבי איילון, עמם ייפגש בסמוך למושב רשפון.

 

השלישי הוא כביש 471 - כביש בין־עירוני שמתחיל במחלף בר־אילן, דרומית לאוניברסיטת בר־אילן, וממשיך דרך מנהרה מצפון לקריית אונו, משם הוא עובר לצד פתח תקווה ומושב גת רימון וחוצה את כביש 40 בסמוך למושב נחלים. בהמשך הוא חוצה את כביש 6 ומסתיים בצומת מגדל אפק בסמוך לקיבוץ נחשונים.

 

הפקעות באזור כביש 471. הפיצוי עבור דונם חקלאי: 120-150 אלף דולר. שווי קרקע חלופית לאחר שינוי ייעוד למגורים לפי 5-7 יחידות דיור לדונם ברוטו: 800 אלף דולר הפקעות באזור כביש 471. הפיצוי עבור דונם חקלאי: 120-150 אלף דולר. שווי קרקע חלופית לאחר שינוי ייעוד למגורים לפי 5-7 יחידות דיור לדונם ברוטו: 800 אלף דולר צילום: מיכאל קרמר

 

על פי הממצאים המרכזיים העולים מהבדיקה, נמצא כי פיצוי או הצעות להסדרי פיצוי עבור הפקעת מקרקעין, שניתנו כזכויות בנייה במקום אחר שמחליף את השטח שהופקע, היו בשווי גבוה בשיעור של עד 45% יותר מאשר פיצוי כספי. זאת, כאשר מדובר בהסדרי פיצוי להפקעות במרכז הארץ. בהסדרים דומים בפריפריה מדובר בהפרש של 10%.

עוד מעלה הניתוח שביצעה בוגין כי הסדר להשגת פיצוי בזכויות בנייה הוא מהלך ארוך יותר מהסדר על פיצוי כספי - הראשון אורך כמה שנים ואילו השני עשוי להסתיים בתוך פחות משנה.

 

"אופי הרשות המקומית ורצונה להגיע להסדר מסוג זה הם תנאי הכרחי לקיומה של העסקה", מציינת בוגין. "פיצוי בזכויות בנייה אפשרי כרגע רק בערים ובמועצות מקומיות שבשטחן מתבצעת ההפקעה, המוכנות ופתוחות לגישה שונה שבוחנת את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בתוכניות".

 

בבדיקה נמצא כי הרשויות המקומיות שגילו את הפתיחות הרבה ביותר להגעה להסדר מסוג זה היו הוד השרון וראשון לציון. בוגין מדגישה כי יזם המבין את הפוטנציאל שבהסדר מסוג זה, נהנה בנוסף מיתרונות מס שאינם קיימים במסלול הפיצוי כספי.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x