מרכז הנדל"ן
2,500 דולר למ"ר: תל אביב בין הערים היקרות בעולם בהקמת משרדים
מרכז הנדל"ן: דו"ח של חברת הנדל"ן הבינלאומית JLL בחן את עלויות התאמת המשרדים, לפיו תל אביב נמצאת בראש טבלת העלויות, עם כ־2,500 דולר למ"ר למשרד ברמת גמר בינונית, לעומת ממוצע עולמי של 2,150 דולר למ"ר. נתון זה מציב את העיר במקום ה־28 מתוך 68 ערים שנבחנו ברחבי העולם
תל אביב נמנית עם השווקים היקרים בעולם להתאמת משרדים, כך עולה ממדריך העלויות הגלובלי החדש של חברת הנדל"ן הבינלאומית JLL, שפורסם לאחרונה. המחקר עוסק בתחום ה־Office Fit-Out – התאמת שטחי משרדים – הכולל את כלל העבודות והמערכות הנדרשות להפיכת מעטפת משרדית או שטח ריק למשרד פעיל, ובהן עבודות גמר, מערכות חשמל ומיזוג, תקשורת, אבטחה, מערכות אודיו-וידאו, ריהוט ותשתיות טכנולוגיות.
המחקר, שכותרתו Global Office Fit-Out Costs Guide 2026, בחן 68 ערים ב־40 מדינות ברחבי העולם. הערים חולקו לארבעה אזורים גיאוגרפיים: אסיה-פסיפיק (21 ערים), אירופה והמזרח התיכון (25 ערים), אמריקה הלטינית (8 ערים) וצפון אמריקה (14 ערים).
מהנתונים עולה כי ישראל משתייכת לקבוצת העלויות הגבוהה ביותר, עם עלות של יותר מ־2,500 דולר למ"ר עבור התאמת משרד תאגידי ברמת גמר בינונית. לשם השוואה, הממוצע העולמי עומד על 2,150 דולר למ"ר, בעוד שבאירופה והמזרח התיכון הממוצע הוא כ־2,300 דולר למ"ר. נתון זה ממקם את תל אביב במקום העשירי באזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה ובמקום ה־28 בעולם מתוך 68 הערים שנבחנו.
תל אביב מדורגת מתחת לערים יקרות במיוחד כגון ניו יורק, לונדון, דובאי וריאד, אך מעל ערים כמו פריז, ורשה, מדריד ומילאנו. צפון אמריקה מובילה כעת כאזור היקר ביותר להתאמות משרדים, עם עלות ממוצעת של כ־3,200 דולר למ"ר, כאשר ניו יורק, סן פרנסיסקו ובוסטון ניצבות בראש הדירוג. מנגד, אזור אסיה-פסיפיק מציג את העלויות הנמוכות ביותר, עם ממוצע של כ־1,500 דולר למ"ר.
הדו"ח של JLL מבוסס על נתוני הרבעון הראשון של 2026 ובוחן את שוק התאמות המשרדים ב־40 מדינות. עם זאת, מצוין בו כי לא ניתן היה לאמוד במדויק את השפעות הסכסוך עם איראן, שהתפתח במקביל לתקופת הבדיקה, על הכלכלה ועל שרשראות האספקה. כמו כן, החישובים אינם כוללים עבודות מעטפת, תמריצים מקומיים, מסים, היתרים, עבודות חריגות או השתתפות של בעלי נכסים בעלויות. לצד הנתונים הכמותיים, נעשה שימוש גם בסקרי סנטימנט ביותר מ־35 שווקים כדי להעריך את השפעת התנאים המאקרו־כלכליים.
על פי הדו"ח, עלויות התאמת המשרדים בעולם עלו בשנה האחרונה בשיעור של 2%–6% במונחי מטבע מקומי, לפי שערי החליפין של מרץ 2026. בין הגורמים המרכזיים לכך נמנים מחסור בכוח אדם מקצועי, תנודות במחירי האנרגיה, שיבושים בשרשראות אספקה, התייקרות רכיבים מרכזיים ועלייה במורכבות הטכנולוגית של סביבת העבודה.
אחת התובנות המרכזיות שעולות מהמחקר היא שההתייקרות אינה נובעת רק מחומרי גמר יקרים יותר או מעיצוב מתקדם, אלא מהצורך בתשתיות מורכבות יותר. משרדים כיום נדרשים לתמוך בעבודה היברידית, בחדרי ישיבות חכמים, במערכות תקשורת יציבות, באבטחה מתקדמת, בבקרת כניסה, בחיישנים, בתאורה חכמה, במערכות ניהול מבנה, בקירור ובדרישות חדשות הנובעות משימוש בבינה מלאכותית.
ה-AI מתחיל להשפיע על העלויות
לפי נתוני JLL, שני רכיבי העלות המרכזיים בפרויקטי התאמת משרדים הם עבודות הבינוי ומערכות החשמל והמיזוג. עבודות הבינוי מהוות בדרך כלל 35%–38% מהעלות הכוללת, בעוד שמערכות החשמל והמיזוג מוסיפות 25%–31% נוספים.
עוד עולה מהדו"ח כי הבינה המלאכותית מתחילה להשפיע גם על עלויות ההתאמה עצמן. כ־63% מהשווקים שנבדקו דיווחו על עלייה בביקוש לשילוב טכנולוגיות מתקדמות יותר בפרויקטים משרדיים. מערכות שבעבר נחשבו לשדרוג אופציונלי – כגון מערכות אודיו-וידאו מתקדמות, תשתיות תקשורת משופרות, מערכות בניין חכמות, אבטחת מידע וחדרי ישיבות המותאמים לעבודה היברידית – הופכות בהדרגה לסטנדרט בסיסי.
במקביל, מחירי הנחושת זינקו ב־26%–30% במהלך השנה האחרונה, מה שמשפיע ישירות על עלויות כבלים, לוחות חשמל, שנאים, מערכות מיזוג ותשתיות טכנולוגיות. גם המחסור העולמי בשבבים ממשיך להשפיע על זמינותן ועלותן של מערכות בניין חכמות, בקרת מבנה, בקרת כניסה, מצלמות אבטחה, מסכים ומערכות אודיו-וידאו.
כוח האדם הפך אף הוא לגורם מגביל בפרויקטים רבים. מהדו"ח עולה כי כ־70% מהשווקים שנבדקו מדווחים שזמינות עובדים מקצועיים מעלה את עלויות הפרויקטים ומשפיעה על לוחות הזמנים, בעוד שב־59% מהשווקים נרשם מחסור גם בעובדים בלתי מקצועיים. המחסור בולט במיוחד בקרב חשמלאים, טכנאי מיזוג ואנשי מערכות מיוחדות.
ב־JLL מציינים כי עבור חברות בישראל, שבהן חלק ניכר מהציוד והרכיבים מבוסס על יבוא ומחייב תיאום בין ספקים רבים, המשמעות אינה מסתכמת בעלויות גבוהות יותר בלבד. לדבריהם, מדובר גם בסיכון מוגבר לעיכובים, לחריגות תקציב ולצורך בהיערכות מוקדמת יותר בכל הקשור לרכש, למערכות וללוחות זמנים.
עוד מדגיש הדו"ח כי למחירי האנרגיה יש השפעה כפולה על התאמות משרדים. מצד אחד הם מייקרים ייצור, חומרי גלם, לוגיסטיקה, הובלה ועבודות באתר; מצד שני הם מעודדים השקעה בפתרונות חסכוניים יותר, בתכנון אנרגטי ובמערכות שמצמצמות את הוצאות התפעול לאורך זמן.
המפתח להוזלת עלויות הוא בתכנון
לפי JLL, כ־88% ממובילי הנדל"ן התאגידי בעולם רואים בהפחתת עלויות תפעול באמצעות חיסכון באנרגיה יעד מרכזי בשלוש השנים הקרובות. בנוסף, 70% מהשווקים שנבדקו מדווחים על גידול בביקוש להתאמות משרד בנות קיימא. בחברה מציינים כי בישראל, שבה צורכי הקירור משמעותיים וחברות רבות פועלות לפי סטנדרטים בינלאומיים, התייעלות אנרגטית הפכה לחלק בלתי נפרד מניהול תקציב הפרויקט וההוצאות השוטפות.
מחקרי JLL מצביעים על כך שאחד הכלים המרכזיים לשליטה בעלויות הוא קבלת החלטות נכונה לגבי תצורת המשרד כבר בשלבי התכנון הראשונים. לפי הנתונים, הפער בעלויות ההתאמה בין תצורות משרד שונות עשוי להגיע ל־10%–13%, ול־10%–30% כאשר מביאים בחשבון גם הבדלים ברמות הגמר. מעבר ממשרד פתוח וגמיש למבנה סגור יותר, הכולל מספר גדול יותר של חדרים פרטיים ועמדות קבועות, עשוי להעלות את עלות הפרויקט ב־20%–25%.
לפי החברה, המשמעות היא שתכנון שאינו מותאם לצרכים האמיתיים של הארגון עלול להוביל לשתי תוצאות לא רצויות: השקעה נמוכה מדי במשרד שאינו תומך באופן העבודה בפועל, או לחלופין השקעת יתר במערכות ובשטחים שאינם נדרשים.
JLL היא חברת נדל"ן אמריקנית הפועלת בתחומי הרכישה, הבנייה, האכלוס, הניהול וההשקעה בנכסים מסוגים שונים, בהם משרדים, תעשייה, מגורים, מלונאות, קמעונאות, דאטה סנטרים ותשתיות. החברה נוסדה לפני יותר מ־200 שנה, פועלת בלמעלה מ־80 מדינות ומעסיקה יותר מ־113 אלף עובדים. בישראל היא פעילה מאז 1997, מעסיקה כ־300 עובדים ובראשה עומד יניב לוטרינגר.
לדברי עידן פרטוש, מנהל חטיבת הפרויקטים ב-JLL ישראל, מה שהדוח מראה הוא שהמשרד היקר באמת הוא כבר לא בהכרח המשרד המעוצב ביותר, אלא המשרד שלא תוכנן נכון. "בישראל, שבה עלויות ההתאמה גבוהות במיוחד, כל החלטה שמתקבלת מאוחר מדי, חשמל, מיזוג, תקשורת, אבטחה, מערכות אודיו וידאו או התאמה לעבודה עם בינה מלאכותית, עלולה להפוך במהירות לחריגה תקציבית. חברות צריכות להבין שהמשרד החדש הוא לא רק חלל עבודה, אלא תשתית עסקית. הוא צריך לתמוך באנשים, בטכנולוגיה, בגמישות ובחיסכון באנרגיה. מי שמתכנן אותו רק לפי עיצוב ומספר עמדות, מפספס את עיקר העלות ואת עיקר הסיכון".
