מרכז הנדל"ן
קטנות ויקרות יותר: מחירי דירות 2 חדרים זינקו ב-17% בתוך שנתיים
דווקא כשהדירות הולכות וקטנות, הן מושכות אליהן קהלים חדשים: לצד המשקיעים, בענף מזהים יותר זוגות צעירים, מצמצמי דיור ורוכשים מבוגרים שמחפשים דירה קטנה במיקום מרכזי. בתל אביב מספר העסקאות בדירות 2 חדרים יותר מהוכפל בתוך שנה, ובמקביל תשואות השכירות מתחזקות. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין: "הביקוש לדירות מיקרו בתל אביב עולה משנה לשנה"; עופר אנגל: "מעדיפים להתפשר על השטח, אבל לא על המיקום"
דירות 2 חדרים, שבמשך שנים זוהו בעיקר עם משקיעים, הופכות בשוק הדיור היקר של השנים האחרונות לרלוונטיות גם לקהלים נוספים. מחירי הדירות הגבוהים, עלויות הבנייה והריבית הפכו את הדירות הקטנות ל"כרטיס כניסה" נגיש יחסית לשוק, ובחלק מהפרויקטים, בעיקר באזורים היקרים בתל אביב, ניתן לראות שינוי בתמהיל לטובתן. אלא שבעוד המחירים מטפסים ובתל אביב נרשמת עלייה חדה במספר העסקאות, בצד ההיצע נרשמת מגמה הפוכה, עם ירידה בהתחלות הבנייה של דירות 2 חדרים.
בדיקה מיוחדת שערכה לשכת שמאי המקרקעין בחנה את שוק דירות 2 החדרים בישראל ברבעון השני של השנים 2024-2026. לפי הנתונים, מספר העסקאות בדירות מסוג זה ירד מ-1,011 ברבעון השני של 2024 ל-683 ברבעון המקביל ב-2026. במקביל, המחיר הממוצע לעסקה עלה בכ-17%, מכ-1.7 מיליון שקל לכ-1.99 מיליון שקל.
בלשכה מציינים כי במהלך 2025 נרשמה ירידה, שהתאזנה ב-2026, וייתכן שהדבר קשור למספר העסקאות הנמוך שנרשם בתל אביב באותה שנה. במסגרת הבדיקה נבחנו בין היתר הערים שבהן בוצע המספר הגדול ביותר של עסקאות בדירות קטנות, השינויים במחירים והפער בין הביקוש להיצע.
לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "נפח העסקאות של דירות המיקרו, בתל אביב, בשלוש השנים האחרונות נמצא במגמת עלייה שמשפיעה בצורה ישירה על המחיר הממוצע הכללי. הביקוש לדירות מיקרו בתל אביב עולה משנה לשנה".
אחד הנתונים הבולטים בבדיקה הוא הזינוק במספר העסקאות בתל אביב. ברבעון השני של 2026 בוצעו בעיר 232 עסקאות בדירות 2 חדרים, לעומת 106 עסקאות ברבעון המקביל ב-2025, יותר מפי שניים בתוך שנה. לפי הניתוח, העלייה במספר העסקאות בתל אביב היא ככל הנראה הגורם המרכזי שהשפיע על העלייה במחיר הממוצע.
גם עסקאות הקצה משקפות את רמות המחירים בשוק. ברבעון השני של 2024 נמכרה בתל אביב דירת 2 חדרים תמורת 12.9 מיליון שקל, במחיר של יותר מ-160 אלף שקל למ"ר. ברבעון השני של 2026 עמדה העסקה היקרה ביותר בדירת 2 חדרים על 7.1 מיליון שקל, במחיר של כ-151 אלף שקל למ"ר.
מנגד, בהתחלות הבנייה של הדירות הקטנות נרשמת ירידה. בשנת 2024 החלה בנייתן של 3,735 דירות בנות 2 חדרים, וב-2025 ירד מספרן ל-3,218. בשלושת החודשים הראשונים של 2026 החלה בנייתן של 678 דירות כאלה, קצב שנתי של פחות מ-3,000 התחלות בנייה.
בוגין מסבירה: "אנחנו נמצאים בתקופה בה משקיעים משלמים מס רכישה גבוה ונדרשים להביא הון עצמי משמעותי יותר לביצוע העסקה. אחת ההשלכות לכך באה לידי ביטוי בשוק הדירות הקטנות שהופכות למפלט משמעותי של המשקיע הישראלי. בעבר ראינו יותר משקיעים בדירות גדולות יותר של 3-4 ו-5 חדרים באזורים שונים בתל אביב, ירושלים וגם בפריפריה וכיום, לאור המצב בשוק הדיור, המגמה הזאת מתחילה להשתנות. במקביל, ניתן לראות שהיזמים עושים התאמות אל מול השוק הזה עם בחירת פרויקטים שמאפשרים יותר דירות 2 חדרים. הדבר בולט מאוד בפרויקטים הקרובים לתוואי רק"ל ולמטרו עתידי שכן שם ניתן לשווק את המוצר הזה גם ללא חניה".
"ביקוש למוצר נכון במיקום הנכון"
גם בחברות הפועלות בשוק מדווחים על התרחבות קהל היעד של הדירות הקטנות. עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של אפי קפיטל, המקימה את פרויקט INTRO בתל אביב, שבו חלק ניכר מתמהיל המגורים מבוסס על דירות קטנות, מציינת: "דירות 2 חדרים בתל אביב הן עדיין מוצר שפונה בראש ובראשונה למשקיעים, אבל אנחנו רואים סביבן גם קהלים נוספים. יש מצמצמי דיור שמחפשים דירה קומפקטית במיקום מרכזי, ולצדם רוכשים שמחפשים דירה נוספת בעיר לשימוש בסופי שבוע, לבילויים או לשהייה בתקופות מסוימות במהלך השנה. מהשיחות עם מתעניינים אנחנו רואים שהשיקול הוא לא בהכרח כמה מ"ר אפשר לקבל, אלא האפשרות להחזיק דירה בתל אביב במחיר אבסולוטי נמוך יותר מדירה גדולה, ובמיקום שמאפשר ליהנות מהעיר כמעט בלי תלות ברכב.
"בפרויקט INTRO השיקול הזה מתחבר גם למיקום, בסמיכות ליציאה לאיילון, לרכבת הכבדה ולרכבת הקלה, וגם לעירוב השימושים בפרויקט, שכולל לצד המגורים מסחר, משרדים, מלונאות ומתחם Wellness. כשחלק מהשירותים, הבילוי והפנאי נמצאים בתוך המתחם או במרחק קצר ממנו, זה מחזק את ההתאמה של המוצר לקהלים הרלוונטיים".
גם קבוצת סופרין דיווחה על קצב מכירות גבוה בפרויקט "סול" בבת ים, שבו נמכרו כל דירות 2 החדרים בתוך פחות מחודש מתחילת השיווק. צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מבהיר: "קצב המכירות בפרויקט 'סול' ממחיש את הביקוש הקיים כיום לדירות איכותיות במיקומים אטרקטיביים, ובמיוחד באזורי ביקוש הנהנים מנגישות גבוהה לתשתיות תחבורה ומקרבה למוקדי עניין. העובדה שדירות 2 חדרים נמכרו בתוך פחות מחודש מתחילת השיווק היא אינדיקציה משמעותית לכך שגם בתקופה הנוכחית, כאשר שוק הנדל״ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, יש ביקוש למוצר נכון במיקום הנכון. בת ים עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות ופיתוח משמעותיים, והחיבור בין הקרבה לים, התשתיות המתפתחות והנגישות התחבורתית הופך אותה לאזור שמושך עניין רב מצד רוכשי דירות. אנחנו מאמינים שהשילוב הזה ממשיך לייצר פוטנציאל משמעותי למגורים בעיר".
לדברי עופר אנגל, מבעלי אנגל אינווסט, בשנים האחרונות השתנה גם פרופיל הרוכשים של דירות 2 חדרים. "בעבר דירות כאלה זוהו בעיקר עם שוק המשקיעים, אבל לאחרונה אנחנו רואים התרחבות משמעותית של קהל המתעניינים בהן. מגיעות יותר פניות מזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ומעדיפים להתפשר על השטח, אבל לא על המיקום. כמו כן זיהינו עלייה בכמות הפניות מהורים המבקשים לרכוש דירה עבור ילדיהם, מאנשים מבוגרים שמצמצמים דיור וגם מרווקים וגרושים שבעבר נטו לחפש בעיקר דירות 3 חדרים".
לדבריו, "עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, יוקר המחיה והקשחת תנאי המימון והמשכנתאות גורמים ליותר רוכשים לבחון מחדש את סדרי העדיפויות שלהם. עבור חלקם, דירה קטנה יותר במיקום מרכזי, בסמוך לפארקים, מוקדי בילוי ותחבורה ציבורית, ובפרט לרכבת הקלה, הופכת כיום לאלטרנטיבה רלוונטית הרבה יותר".
גם בשוק השכירות בתל אביב מזהים שינוי. איילת פיצ'ון עוז, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצת יושפה, המשווקת פרויקטים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, מסבירה: "דירות הקטנות בתל אביב נוצר בשנה האחרונה מצב שלא ראינו תקופה ארוכה," בתקופה האחרונה נרשמה עלייה משמעותית בשכר הדירה, בקצב מהיר יותר מעליית מחירי הדירות עצמן. פער זה הוביל לעלייה בתשואת השכירות למשקיעים. אם בעבר משקיע שרכש דירה חדשה בעיר הסתפק בתשואה ברוטו של כ-2.5%, כיום בדירות קטנות ניתן לעבור את רף ה-3% ואף יותר. אנו רואים כיום דירות חדשות בשטח של כ-40 מ"ר שמושכרות ב-9,500 שקלים בחודש ואף יותר".
לדבריה, לצד העלייה באטרקטיביות של הדירות הקטנות למשקיעים, ניכרת התרחבות גם בקהל הרוכשים: "הקהל כבר אינו מבוסס על משקיעים בלבד. אנחנו פוגשים יותר ויותר רוכשים בני 60 ומעלה המתגוררים מחוץ לתל אביב, ומבקשים להחזיק דירה קטנה בעיר לשימוש עצמי ולסופי שבוע.
פיצ'ון עוז מדגישה כי בדירות קטנות יש חשיבות מיוחדת לתכנון: "בדירות של 40 עד 50 מ"ר אין מקום לשטחים מבוזבזים. תכנון פונקציונלי מדויק, פתרונות אחסון מתקדמים ופרופורציות נכונות מייצרים ערך רב בדירות מסוג זה".
