מרכז הנדל"ן
שני המתחמים התקועים של דרום ת"א מגיעים לכנסת: זה הפתרון של הקבלנים
ועדת הפנים של הכנסת תדון מחר (ד') בשניים מהסכסוכים התכנוניים המורכבים ביותר בדרום תל אביב – מתחם נס לגויים ושכונת כפר שלם. לקראת הדיון קורא ארגון הקבלנים לשינוי כיוון בשני המתחמים: בנס לגויים הוא מציע להעביר את התוכנית למסלול ותמ"ל שיאפשר מימון פיצוי הוגן למחזיקים בקרקע, ואילו בכפר שלם, שלדבריו סובל מעשרות שנות כישלון בהליכי פינוי ושיקום, הוא דורש להעביר את הובלת ההתחדשות לידי יזמים פרטיים
שניים ממתחמי הפיתוח המורכבים והרגישים ביותר בדרום תל אביב – נס לגויים הסמוך ליפו וכפר שלם בדרום־מזרח העיר – יעמדו מחר במוקד שני דיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. מדובר בשני מתחמים הנושאים עמם מטען היסטורי, חברתי ותכנוני כבד, אשר חרף שנים ארוכות של תוכניות, החלטות וניסיונות הסדרה, טרם הגיעו לכדי מימוש.
לקראת הדיונים העביר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז לוועדה שני ניירות עמדה, שבהם הוא מצביע על כשלים מהותיים בקידום המתחמים. ביחס לנס לגויים טוען הארגון כי התוכנית המאושרת אינה ישימה מבחינה כלכלית ומשפטית, ולכן יש להעבירה למסלול תכנון חדש במסגרת הוותמ"ל. לגבי כפר שלם, הארגון תומך בהסדרת זכויות התושבים, אך סבור כי כל עוד המדינה והחברות הממשלתיות ימשיכו להוביל את הביצוע, השיקום לא יתקדם.
הדיונים מתקיימים בעקבות מספר הצעות לדיון מהיר שהגישו בתחילת השנה חברי הכנסת קטי שטרית, מירב כהן ועופר כסיף. במרכז הדיון ניצב מתווה הפיצוי שגיבשה רשות מקרקעי ישראל לתושבי נס לגויים, אשר זכה לביקורת מצד חברי הכנסת שטענו כי הוא אינו הוגן כלפי התושבים הוותיקים במקום.
מתחם נס לגויים נכלל בתוכנית "נווה עופר החדשה – נס לגויים (תא/4100)", שאושרה כבר בשנת 2017 ומקודמת על ידי רמ"י ועיריית תל אביב. התוכנית משתרעת על שטח של כ־214 דונם וכוללת הקמת שכונה חדשה עם כ־1,600 יחידות דיור, כ־25 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר וכ־400 חדרי מלון. ואולם, למרות אישור התוכנית, קידומה נבלם בשל הצורך להסדיר את פינוי המחזיקים בקרקע ואת הפיצוי שיינתן להם.
בדברי ההסבר להצעות שהוגשו לוועדת הפנים נכתב כי בית המשפט המחוזי קבע שלא ניתן יהיה להתקדם לשלב האכלוס לפני שיושגו הסכמות ופיצויים מוסדרים עם תושבי השכונה המקוריים. במקביל, מתנהלת כיום עתירה לבית המשפט העליון ביחס להחלטה זו, בטענה לכשלים במכרז. לפי עמדת רמ"י, האחריות להסדרת הפינוי והפיצוי של כ־150 המשפחות המתגוררות במתחם מוטלת על היזם שזכה במכרז.
לפי פרסומים שונים, מתווה הפיצוי של רמ"י מבוסס על מעמדם המשפטי של התושבים בקרקע ונע בין מאות אלפי שקלים לכ־2.8 מיליון שקל לדירה. מנגד, התושבים דורשים פיצוי גבוה יותר וטוענים כי מדובר במשפחות המתגוררות במקום עשרות שנים בתנאים קשים, לאחר שנים של הזנחה מצד המדינה.
אחד המכרזים הבולטים במתחם הסתיים בזכייתה של קרן ריאליטי במגרש המיועד להקמת כ־500 יחידות דיור, תמורת כ־350 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. מספר חודשים לאחר מכן מכרה ריאליטי את המגרש לחברה משותפת עם י.ח דמרי תמורת כ־450 מיליון שקל, בעוד סוגיית הפינוי והפיצויים נותרה ללא פתרון.
בנייר העמדה של ארגון הקבלנים נטען כי המדינה מנסה להטיל על היזמים הפרטיים את עלויות הפינוי, הפיצוי וההתדיינויות המשפטיות, ובכך יוצרת "משקולת כלכלית כבדה באופן בלתי סביר". לטענת הארגון, בהיעדר ודאות משפטית והגדלת זכויות בנייה שתאפשר לממן את הפיצויים, הפרויקט עלול להישאר תקוע שנים ארוכות. לכן מציע הארגון לקדם תכנון מחודש של המתחם באמצעות הוותמ"ל, שיאפשר הגדלת זכויות וציפוף הבנייה במטרה לייצר "כרית כלכלית" שתאפשר פיצוי הוגן למחזיקים מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
במקביל יעסוק הדיון השני בכפר שלם, במסגרת הצעת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום שהגישה ח"כ קטי שטרית. מטרת ההצעה היא לעגן בחוק את זכויות תושבי כפר שלם לפיצויים תמורת פינוי נכסיהם ולקבוע כי לא יתבצע פינוי ללא הבטחת זכויותיהם.
הצעת החוק נשענת על מסמך הקריטריונים לפינוי כפר שלם שגיבש משרד הבינוי והשיכון בשנת 1996, ומציעה שני מסלולי פיצוי מרכזיים: מסלול "בנה ביתך", המבוסס על פיצוי וזכויות בקרקע לצורך בניית בית, ומסלול "פיצוי בשוק החופשי", המבוסס על הסכום הדרוש לרכישת דירה חלופית. בנוסף, מבקשת ההצעה להצמיד את ערכי הפיצוי למדד, להעניק תוספת ותק של 2% לכל שנת מגורים לזכאים ותיקים, להסדיר את מעמד בני המשפחה ולהרחיב את ההגנות מפני צווי פינוי.
גם כאן ארגון הקבלנים מברך על עצם הניסיון להסדיר את זכויות התושבים, אך טוען כי המודל לא ייושם כל עוד המדינה והחברות הממשלתיות ימשיכו להוביל את הביצוע. הארגון מגדיר את הטיפול בכפר שלם באמצעות חברת חלמיש כ"כישלון מתמשך" וכ"מחדל תכנוני וכלכלי", ומציין כי חרף השנים שחלפו, קצב הפינוי במתחם נותר איטי ביותר.
כדוגמה מביא הארגון את מתחם מח"ל־מוצא, שבו התאגדו התושבים וחתמו על הסכם התחדשות עם אקרו נדל"ן, אך לטענתו המהלך לא קודם בשל סירוב העירייה לאשר זכויות בנייה בהיקף שיבטיח כדאיות כלכלית ובשל דרישות כספיות מצד חלמיש. לטענת הארגון, התוצאה היא שהתושבים ממשיכים להתגורר במבנים ישנים ללא מיגון וללא פתרון ממשי.
בארגון סבורים כי המדינה אינה מסוגלת לתפקד כיזם נדל"ן יעיל, בעוד שהשוק הפרטי מסוגל לגייס מימון, לשאת בעלויות הפיצוי ולקדם הסכמות מול התושבים. לשם כך, לדבריו, יש להעניק ודאות כלכלית באמצעות אישור זכויות בנייה שיבטיחו רווח יזמי מינימלי של 16% לפי תקן 21, לצד פטור גורף מהיטלי השבחה.
בסיכום ניירות העמדה קורא הארגון שלא להסתפק בחקיקה הצהרתית או במנגנוני פיצוי שאינם נשענים על היתכנות כלכלית. ביחס לנס לגויים הוא מבקש להעביר את המתחם לתכנון מחודש בוותמ"ל, וביחס לכפר שלם להעביר את ביצוע הפרויקטים לידי השוק הפרטי תחת כללים ברורים של פיצוי וזכויות בנייה. לטענתו, רק שילוב של פיצוי הוגן לתושבים עם כדאיות יזמית יוכל לחלץ את שני המתחמים מהקיפאון שבו הם שרויים במשך עשרות שנים.
תמיר היזמי, מנכ"ל חברת חלמיש, מסר בתגובה: "החברה רוצה מאוד לפנות ולבנות את כפר שלם. לפני כשנתיים שנכנסתי לתפקידי, ביחד עם עיריית תל אביב, הצענו הצעה כלכלית מטיבה לפינוי ופיצוי התושבים. היינו במספר דיונים בוועדת הפנים בכנסת, הצגנו לרמ"י ולשר השיכון את ההצעה. לצערי מועצת רמ"י קבלה החלטה להקפיא את שיפור הקריטריונים ובכך אין אפשרות לחברת חלמיש להניע הליך של פינוי ופיצוי לתושבים".
ממשרד השיכון נמסר כי התוכנית היא באחריות רמ"י. מרשות מקרקעי ישראל טרם נמסרה תגובה.
