מרכז הנדל"ן
קריסת הנדל"ן המניב: ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה ב-2024
מרכז הנדל"ן: בשנת 2024 נרשמה ירידה של כשליש בבנייה של נדל"ן מניב ביחס ל-2023, והיקף הבנייה הנמוך ביותר זה שנים. ראשל"צ מובילה בהיקפי הבנייה, אך נס ציונה בולטת בבנייה ביחס לגודל האוכלוסייה. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בלמ"ס: "המחסור בשטחים חדשים עלול להביא לעליית מחירים"
בשנת 2024 חלה ירידה של כ-32% בהיקף התחלות הבנייה בנדל"ן מניב לסוגיו – מסחר, תעסוקה, מלונאות ותעשייה – כאשר לראשונה מזה ארבע שנים ירד ההיקף מתחת לרף של 2 מיליון מ"ר בשנה, עם כ-1.92 מיליון מ"ר בלבד. זאת לעומת שיא של מעל 2.8 מיליון מ"ר בשנת 2023. הנתונים נלקחו מניתוח שערכה לשכת שמאי המקרקעין על בסיס פרסומי הלמ"ס לשנת 2024.
בחלוקה לפי תחומים, נרשמה ירידה חדה במיוחד בתחום המשרדים והמסחר – מ-1.61 מיליון מ"ר ב-2023 ל-1.02 מיליון מ"ר ב-2024, ירידה של כ-36.6%. בתחום התעשייה, כולל מרלו"גים, הירידה הייתה מתונה יותר – מ-981 אלף מ"ר ל-767 אלף מ"ר, ירידה של 22%. תחום המלונאות והאירוח ספג את הפגיעה הקשה ביותר, עם ירידה של כמעט 40% – מ-215 אלף מ"ר ל-130 אלף מ"ר בלבד, על רקע הצניחה בתיירות הנכנסת והשלכות המלחמה.
הירידה בהיקפי הבנייה אינה מפתיעה על רקע הריבית הגבוהה, משבר ההייטק, המצב הביטחוני והפוליטי. התקופה בין השנים 2021–2022 נראית כיום כ"תור זהב" של הנדל"ן המניב, שהתאפיינה בביקושים גבוהים ועליות מחירים, אך התנאים השתנו, וחברות רבות האטו את קצב הפיתוח.
מבחינת ערים, ראשון לציון מובילה את הרשימה לשנת 2024 עם כ-100 אלף מ"ר. אחריה, מפתיעה נס ציונה עם 78 אלף מ"ר, ופתח תקווה שלישית עם 70 אלף מ"ר. יקנעם עילית הרביעית (65 אלף מ"ר) עם פיתוח אזורי תעסוקה בולטים, ובאותו היקף גם ירושלים. בהמשך הרשימה: רחובות (56.6 אלף מ"ר), חיפה (47 אלף), נתניה (43.5 אלף), מודיעין (42.5 אלף) ואשדוד (40 אלף). תל אביב נעדרת מהרשימה – תוצאה של ריכוז פרויקטים בשנים קודמות והיעדרם בשנה זו.
בניתוח רב-שנתי של השנים 2022–2024, ראשון לציון ממשיכה להוביל עם 566 אלף מ"ר, אחריה פתח תקווה (471 אלף) ותל אביב (460 אלף). אחריהן: נתניה (418 אלף), חיפה (369 אלף) וירושלים (352 אלף). לשטחי המסחר והתעסוקה השפעה ישירה על חוסן כלכלי של רשויות מקומיות, בשל ההכנסות מארנונה עסקית. עם זאת, יש לקחת בחשבון את גודל האוכלוסייה בכל רשות – כך, למשל, ירושלים עם 1.1 מיליון תושבים לעומת יקנעם עם כ-25 אלף בלבד.
לשכת השמאים בחנה גם את תוספת השטח לנפש. נס ציונה מובילה עם תוספת של 5 מ"ר לנפש מתוך כ-250 אלף מ"ר עסקיים. אחריה קריית אונו (4.3 מ"ר), יקנעם עילית (3.8), מודיעין (2.4) וראשון לציון (2). בירושלים, לעומת זאת, התוספת עומדת על 0.3 מ"ר בלבד לנפש.
למרות הנתונים, יש נקודות אור שמציינים בלשכה. אחת מהן היא בענף התעשייה, שבו עדיין קיים פיתוח מואץ בשל ביקושים חזקים ומחסור בנכסים מתאימים. בנוסף, האטת הפיתוח ב-2024 עשויה להתהפך בעקבות הורדת ריבית עתידית, פיתוח תשתיות כמו מטרו ורכבת קלה, ושיפור ביטחוני. התאוששות אפשרית של ההייטק כבר מתחילה להתבטא – עם עסקאות גדולות במגדל אלייד ברמת השרון ובמגדל BEYOND בגבעתיים.
במבט קדימה, גם בתחום התעשייה מציינים בלשכה ביקושים משמעותיים לשימושים מעורבים – לא רק לאחסנה והפצה, אלא גם למשרדים, חדרי תצוגה, מרכזי קירור, חוות שרתים ותעשייה מודרנית. המסקנה הכללית היא שההאטה הנוכחית עשויה להיות זמנית, וכי ענף הנדל"ן המניב יוכל לשוב ולצמוח עם שיפור התנאים הכלכליים והביטחוניים.
לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ניתוח נתוני 2024 מציג תמונת מאקרו מאתגרת לשוק הנדל"ן המניב, עם ירידה משמעותית של כ-30% בהתחלות הבנייה לעומת השיא של 2023. לראשונה מזה שלוש שנים, נרשמה ירידה מתחת לרף 2 מיליון מ"ר שנתי. שילוב הגורמים - האינפלציה, הריביות הגבוהות והמצב הביטחוני - יצר אקלים עסקי מורכב שהוביל יזמים לעצור ולהקפיא תוכניות פיתוח".
עם זאת, אומרת בוגין כי "למרות האתגרים, ניתן לזהות שינויים מבניים בשוק עם התפתחות משמעותית של אזורי תעסוקה במעגל השני למטרופולין ת"א. ערים מתפתחות וצומחות כדוגמת יקנעם עילית, נס ציונה וכו' הפכו למוקדי צמיחה עסקית חדשים, בעוד שבחלק מהערים הגדולות נרשמה האטה. בראייה ענפית, תחום התעשייה והלוגיסטיקה מציג עמידות יחסית, בזכות הביקושים המתמשכים לשטחי אחסון מתקדמים והתאמה לשימושים מעורבים.
"צריך להבין כי המחסור הצפוי בשטחים חדשים בשנים הקרובות, לצד התייקרות עלויות ההקמה והביצוע, עלולים להוביל לעליית מחירים בשוק הנדל"ן המניב, במיוחד באזורי ביקוש ובפרויקטים בעלי נגישות גבוהה לתשתיות תחבורה ציבורית. אני צופה כי נראה התאוששות כאשר המצב הביטחוני יתייצב, לצד ירידה בריביות".
גם חוה מיכאלי, מנכ"לית ושותפה בחברת YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים, צופה כי בשנים הקרובות תחול עליית מחירים בעולם התעשייה. לדבריה, העלייה צפויה לנבוע ממספר גורמים, בהם "התייקרות עלויות הבנייה וכוח האדם, אבל בעיקר הריבית הגבוהה שמייקרת משמעותית את עלויות המימון ליזמים. מצב זה משפיע על רמות המחירים , שוחק את התשואות לבעלי הנכסים, ובפועל מאלץ את השוק להתאים את המחירים כלפי מעלה".
מיכאלי מוסיפה: "אנו עדים בשנים האחרונות למהפכה באופי אזורי התעשייה. מרכזי התעשייה המסורתיים מפנים את מקומם לאזורי תעסוקה מעורבי שימושים, הכוללים תעשייה נקייה ושימושים מגוונים שבעבר לא היום קיימים באזורים אלה. כתוצאה מכך, גובר הביקוש לשטחי תעשייה רב שימושיים הממוקמים בסמוך לאוכלוסייה ולצירי תחבורה ראשיים , המתאימים למגוון עסקים בבית אחד. שטחים אלה מתאכלסים בעיקר בעסקים קטנים ובינוניים שפעלו בעבר במרכזי התעשייה הישנים, והם מהווים את עתיד התעשייה בישראל. להערכתי, בשנים הקרובות צפויות השקעות משמעותיות בפיתוח מתחמים לתעשייה ותשתיות עבור בעלי העסקים. כאשר חלק ניכר מההשקעות צפוי להתמקד בצפון ובדרום כחלק ממדיניות השיקום לאחר המלחמה".
